Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Inhalt: Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Verwalterbudget Notgeschäftsführung Finanzierung von Instandhaltungsaufträgen Vergabe und Überwachung von Instandhaltungsaufträgen 1. Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Näheres zu dem Begriff in unserem Beitrag „Instandhaltung”) ist nach § 21 Absatz 5 Nummer 2 WEG eine der Aufgaben, die zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach § 21 Absatz 1 WEG in erster Linie den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Dafür treffen sie nach § 21 Absatz 3 WEG mit Stimmenmehrheit Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen nach § 23 WEG. In der Praxis kümmert sich in erster Linie […]

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Instandhaltung

Die Instandhaltung von Wohnungen und Gebäuden ist in vielen Bereichen der Wohnungswirtschaft von Bedeutung. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er muss sie also instandhalten. Nach § 555a Absatz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 21 Absatz 5 Nummer 2 WEG eine der Aufgaben, die zu einer […]

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Kleinreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB  ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich alle erforderlichen Reparaturen, egal wie klein oder groß der Aufwand ist. Eine Ausnahme kann für die Schönheitsreparaturen und für sogenannte Kleinreparaturen vereinbart werden. Auf der Grundlage einer Kleinreparaturklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten in gewissem Umfang anteilig zu erstatten (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, sogenannte „Kostenklauseln”). Nicht möglich sind hingegen Klauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung der Kleinreparaturen selbst verpflichtet ist (sogenannte „Vornahmeklauseln”, Bundesgerichtshof, Urteil vom […]

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Erhaltungsmaßnahmen

Inhalt: Die Erhaltungspflicht Der zeitliche Umfang der Erhaltungspflicht Der sachliche Umfang der Erhaltungspflicht Die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes Keine Modernisierungspflicht Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahmen Die Duldungspflicht des Mieters Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen Die Erhaltungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen Abweichende Vereinbarungen Verfahren 1. Die Erhaltungspflicht Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Kehrseite dazu ist § 555a BGB. Die Vorschrift lautet: § 555a Erhaltungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur […]

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Die Kleinreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB  ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich alle erforderlichen Reparaturen, egal wie klein oder groß der Aufwand ist. Eine Ausnahme kann für sogenannte Kleinreparaturen vereinbart werden. Auf der Grundlage einer Kleinreparaturklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten in gewissem Umfang anteilig zu erstatten (sogenannte „Kostenklauseln”). Nicht möglich sind hingegen Klauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung der Kleinreparaturen selbst verpflichtet ist (sogenannte „Vornahmeklauseln”, Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91). Weiteres dazu finden Sie in unserem Beitrag zu […]

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Erhaltung & Modernisierung

Erhaltungsmaßnahmen Jedes Gebäude muss instandgehalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die dadurch verursachten Aufwendungen muss der Vermieter aus der Nettokaltmiete tragen. Dies schmälert unmittelbar den Ertrag der Immobilie. Aus diesem Grunde sind Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung ungefähr so beliebt wie Steuern. Der Eigentümer versucht sie zu vermeiden bzw. so […]

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