Abmahnung

Aus dem Mietvertrag ergeben sich für den Mieter und den Vermieter eine ganze Reihe von vertraglichen Pflichten. So muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Mülltonnen regelmäßig geleert werden. Der Mieter darf ohne die Genehmigung des Vermieters nicht untervermieten. Verstößt eine der Mietvertragsparteien gegen eine dieser Pflichten, kann die andere dagegen vorgehen. Normalerweise ist der erste Schritt der, dass zum Beispiel der Vermieter den Mieter auffordert, die nicht genehmigte Untervermietung zu beenden. Kommt der Mieter dem nicht nach, könnte der Vermieter den Mieter vor Gericht darauf verklagen, die Untervermietung zu unterlassen. Das wäre allerdings ziemlich aufwändig und nicht nachhaltig, da […]

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Rechtsfolgen von Mängeln

Inhalt: Der Anspruch auf Mangelbeseitigung (=Erfüllungsanspruch) Das Zurückbehaltungsrecht Die Ersatzvornahme Die Mietminderung Der Schadensersatz Die Kündigung Die Verringerung der Mietsicherheit Wenn die Mietwohnung Mängel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Diese wollen wir im folgenden darstellen. Die Erfüllungs- bzw. Gewährleistungsrechte bestehen nebeneinander, können also gleichzeitig geltend gemacht werden, wenn ihre jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. 1. Der Anspruch auf Mangelbeseitigung (=Erfüllungsanspruch) Gemäß § 535 Absatz 1 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt in der Wohnung ein Mangel auf, so muss er den Vermieter nach § 536 c Absatz 1 […]

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Besichtigungsrecht

Mit der Übergabe wird der Mieter der alleinige Besitzer der Wohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”). Der Vermieter darf sie nur noch mit Zustimmung des Mieters betreten. Ob er diese Zustimmung erteilt, ist Sache des Mieters. Der Vermieter darf daher ohne Zustimmung des Mieters auch keinen Schlüssel zur Wohnung behalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schlüssel”). In bestimmten Fällen muss der Mieter allerdings seine Zustimmung erteilen. Es gibt für diese Frage aber keine gesetzliche Regelung. Es ist daher immer Sache der Rechtsprechung, die Voraussetzungen und Grenzen des Besichtigungsrechts im Einzelfall zu klären. Man kann im Mietvertrag […]

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Begründung und Beendigung der Mitgliedschaft in der Genossenschaft

Inhalt: Die Mitgliedschaft als Grundlage der Teilnahme an der Genossenschaft Der Erwerb der Mitgliedschaft Beendigung der Mitgliedschaft Der Ausschluss eines Mitglieds nach § 68 GenG 1. Die Mitgliedschaft als Grundlage der Teilnahme an der Genossenschaft Der Zweck von Wohnungsgenossenschaften ist nach § 1 Absatz 1 GenG darauf gerichtet, den Wohnbedarf ihrer Mitglieder durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern (Die Satzung kann nach § 8 Absatz 2 GenG aber auch bestimmen, dass Personen ohne die Einrichtungen der Genossenschaft zu beanspruchen als investierende Mitglieder zugelassen werden können). Möchte jemand eine Wohnung einer Genossenschaft beziehen, so muss er zum einen Mitglied der Genossenschaft werden, zusätzlich […]

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Die Insolvenz des Mieters

Inhalt: Das Insolvenzverfahren des Mieters Mietforderungen vor dem Insolvenzantrag des Mieters Mietforderungen im Insolvenzeröffnungsverfahren des Mieters Mietforderungen im Insolvenzverfahren des Mieters Die Nutzungsentschädigung im Insolvenzverfahren des Mieters Die Mietsicherheit im Insolvenzverfahren des Mieters Das Vermieterpfandrecht im Insolvenzverfahren des Mieters Kündigung und die Freigabe in der Insolvenz des Mieters Der Genossenschaftsanteil in der Insolvenz des Mieters Der häufigste und daher wohnungswirtschaftlich wichtigste Fall ist der der Wohnungsmieterinsolvenz. Da Wohnungsmieter in der Regel Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind, ist jeder Fall einer solchen Insolvenz zugleich ein Fall der Verbraucherinsolvenz, für den neben den allgemeinen Insolvenzvorschriften auch noch die besonderen […]

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Berufs- oder Geschäftsbedarf keine weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16 – mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zur Nutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist. Der Senat hat die Kündigungsmöglichkeiten insoweit stark eingeschränkt. Der betroffene Mieter ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Vermieterin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Ihr Ehemann betreibt im ersten Geschoss des Vorderhauses ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 […]

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Untervermietung

In Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes, in denen Wohnraum knapp und teuer ist, kommt dem Thema Untervermietung für die Mieter eine gesteigerte Bedeutung zu. Zugleich ist die Untervermietung ein potentielles Konfliktfeld zwischen Mieter und Vermieter, da sich die Vermieter die Vermarktung ihrer Wohnungen gerne selbst vorbehalten. Inhalt: Der Mietvertrag als Ausgangspunkt Die Gebrauchsüberlassung an Dritte Die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte Der Untermietzuschlag Das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Untermieter Die nicht genehmigte Untervermietung als Kündigungsgrund 1. Der Mietvertrag als Ausgangspunkt Ein Mietvertrag kommt nur zustande, wenn Mieter und Vermieter sich darüber einig sind (Mehr dazu in unserem Bereich „Der […]

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Zeitlich befristeter Kündigungsausschluss

Nach der Gesetzeslage kann der Mieter einen Wohnungsmietvertrag jederzeit und ohne Grund kündigen. Er muss nur die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c Absatz 1 BGB beachten.  Der Vermieter hat hingegen häufig ein Interesse an einem langfristigen Mietverhältnis. Die Suche nach einem neuen Mieter ist zumeist zeit- und kostenaufwändig. In vielen Fällen muss zuvor auch in die Wohnung investiert werden. Um diesem Interesse zu entsprechen kann in einem Mietvertragsformular ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart werden. Darin verzichten Mieter und Vermieter für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Solche Regelungen sind grundsätzlich möglich. Es sind jedoch einige Voraussetzungen zu beachten. […]

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Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist für 4 Jahre zulässig (BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16)

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 30. März/9. April 2012 mieteten die Beklagten mit Wirkung zum 1. April 2012 eine Doppelhaushälfte des Klägers in T. . Nach dem Auszug der Untermieterin der Beklagten erfolgten ab November 2014 keine Mietzahlungen mehr. Daraufhin erhob der Kläger im Januar 2015 Klage auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mit […]

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Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt auch vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Regeln über die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum im Falle der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung finden sich in § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB. Sie lauten: § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters […]

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