Zeitlich befristeter Kündigungsausschluss

Nach der Gesetzeslage kann der Mieter einen Wohnungsmietvertrag jederzeit und ohne Grund kündigen. Er muss nur die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c Absatz 1 BGB beachten.  Der Vermieter hat hingegen häufig ein Interesse an einem langfristigen Mietverhältnis. Die Suche nach einem neuen Mieter ist zumeist zeit- und kostenaufwändig. In vielen Fällen muss zuvor auch in die Wohnung investiert werden. Um diesem Interesse zu entsprechen kann in einem Mietvertragsformular ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart werden. Darin verzichten Mieter und Vermieter für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Solche Regelungen sind grundsätzlich möglich. Es sind jedoch einige Voraussetzungen zu beachten. […]

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Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist für 4 Jahre zulässig (BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16)

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 30. März/9. April 2012 mieteten die Beklagten mit Wirkung zum 1. April 2012 eine Doppelhaushälfte des Klägers in T. . Nach dem Auszug der Untermieterin der Beklagten erfolgten ab November 2014 keine Mietzahlungen mehr. Daraufhin erhob der Kläger im Januar 2015 Klage auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mit […]

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Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ohne erkennbare Gegenleistung ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08)

Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: “Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!” Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietverwaltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schriftlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Beklagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr […]

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Ein Kündigungsverzicht von 2 Jahren bei einem Studenten ist unwirksam (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08)

Ein einseitiger formularmäßig vereinbarter gut zweijährigen Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer benachteiligt diesen unangemessen und ist daher unwirksam. Tatbestand: Die Beklagten, Vater und Sohn, sind nach einem am 21. September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohnheim der Klägerin in E. gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2 anlässlich der Aufnahme eines Studiums in E. zum Wintersemester 2006 bezog. Zur Mietzeit enthält der von der Klägerin verwendete Formularvertrag in § 2 folgende Bestimmung, wobei die Datumsangaben in einer dafür vorgesehenen Textlücke handschriftlich eingetragen sind: “Das Mietverhältnis beginnt am […]

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Ein Kündigungsverzicht bis zu 4 Jahren kann wirksam sein (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04)

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Vermieter gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift “Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)” die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: “Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht. Die Parteien verzichten wechselseitig für […]

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