Leerstand als Mangel

Leerstand ist nicht per se schlecht. Zu viel Leerstand oder zu wenig Leerstand ist ein Problem (Näheres dazu in unserem Beitrag „Leerstand”). Bei zu viel Leerstand haben die Vermieter Probleme, die für eine sachgerechte Bewirtschaftung notwendigen Erträge zu erwirtschaften. Bei zu wenig Leerstand haben die Interessenten kaum Auswahl, um ihre Wohnbedürfnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu befriedigen.  Ein funktionierender Wohnungsmarkt setzt daher eine gewisse Anzahl an leerstehenden Wohnungen als sogenannte „Fluktuationsreserve“ voraus. Wohnungssuchende Haushalte haben dadurch die Möglichkeit, auf veränderte Bedingungen oder Wünsche zu reagieren.  Leerstand als solcher gehört also zu den Immobilienmärkten dazu und ist kein Mangel der Mietsache, […]

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Heizungsmängel

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume ausreichend zu heizen. Dazu muss er die Heizungsanlage betriebsbereit halten und für ausreichend Heizmaterial sorgen. Das gilt auch im Sommer. Der Mieter muss an kalten Tagen jederzeit in der Lage sein, die Wohnung zu beheizen. Die Heizung muss so funktionieren, dass bei voll aufgedrehten Heizkörpern eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad gewährleistet ist. In der Nachtzeit (24 Uhr bis 6 Uhr) darf die Heizung aus Gründen der Energieeinsparung abgesenkt werden. Näheres dazu finden Sie in unseren Beiträgen „Heizung und Warmwasser” und „Heizkosten”. Inhalt: Zu geringe Temperaturen als Mangel der Mietsache Die erforderlichen Temperaturen und die […]

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Die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand und Mieterwechsel

Mieterwechsel (Fluktuation) gehören zum wohnungswirtschaftlichen Alltag. Zumeist erfolgen sie freiwillig, weil der Mieter umzieht. Manchmal erfolgen sie unfreiwillig, weil der Mieter umziehen muss. Jeder Mieterwechsel zieht auch immer die Frage nach sich, was er für die Abrechnung der Betriebskosten im entsprechenden Jahr bedeutet. Am einfachsten ist der Fall, wenn der Mieterwechsel vom 31.12. auf den 01.01. erfolgt. Dann bekommt der ausgezogene Mieter die Abrechnung für das abgelaufene Jahr, der eingezogene bekommt sie für das laufende Jahr. In den meisten Fällen erfolgt der Mieterwechsel jedoch während des Jahres, also zum Beispiel vom 31.05. auf den 01.06. Und manchmal gibt es gar […]

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Mietausfall

Es gibt eine Reihe von Gründen für Mietausfall: Leerstand Eine Wohnung die leersteht bringt keine Miete ein. Die Gründe für Leerstand können vielfältig sein (Mehr dazu in unserem Beitrag zum Leerstand). In jedem Fall sollte man sich bemühen, den Leerstandszeitraum, der sich häufig aufgrund eines Mieterwechsels ergibt, so kurz wie möglich zu halten. Mietrückstände Wenn ein Mieter seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlt, entstehen Mietrückstände. Sie umfassen zumeist die Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen. zu niedrige Miete Ein Mietausfall entsteht auch, wenn die ich den Vorschriften des Mietpreisrechts mögliche Miete nicht erzielt wird. Die Gründe können Fehler bei der Berechnung […]

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Wohnungsmarkt

In diesem Bereich unserer Website werden wir über Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt berichten. Da unser Schwerpunkt auf der Vermietung von Wohnraum liegt, geht es in erster Linie um die Wohnungsmieten, die Mietbelastung der Bevölkerung und die Leerstände. Der Begriff des Wohnungsmarktes Der Wohnungsmarkt ist Teil des Immobilienmarktes. Der Immobilienmarkt ist der Markt, auf dem Immobilien (Näheres dazu in unserem Beitrag „Immobilie”) gehandelt (verkauft oder vermietet) werden. Den Immobilienmarkt gibt es nicht. Wegen ihrer Immobilität und ihrer Zweckgebundenheit gibt es viele Immobilienmärkte. Wer in Berlin eine 2-Zimmerwohnung mieten möchte, schaut nicht nach Wohnungen in Bremen, nicht nach Wohnungen, die zum Verkauf […]

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Leerstand

Leerstand bedeutet, dass eine Wohnung, die eigentlich vermietet werden könnte, nicht vermietet ist. Sie verursacht also Kosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Kapitalkosten, Instandhaltungskosten, etc.), bringt aber keine Mieteinnahmen ein. Die Vermietung der Wohnung verursacht Personal- und Sachkosten. Viele Vermieter müssen dafür einen Makler einschalten, dessen Kosten sie nach der letzten Gesetzesänderung nicht mehr auf die Mieter abwälzen können. Außerdem müssen leerstehende Wohnungen zumeist renoviert oder sogar umgebaut werden, um sie wieder vermieten zu können. Häufig ist Leerstand aber auch eine Chance. Alte Mietverträge enthalten manchmal Regelungen, die nachteilig für den Vermieter sind (keine Betriebskostenumlage, unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, keine Kleinreparaturklausel, keine spezifizierten sonstigen Betriebskosten). […]

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