Gewährleistungsausschluss

Nicht jeder Mangel führt dazu, dass der Mieter die ganze Pallette der ihm zustehenden Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Rechte nämlich ganz oder teilweise ausgeschlossen. Bei der Frage nach den Gewährleistungsausschlüssen muss man immer im Blick haben, um welches Recht des Mieters es konkret geht. Es gibt Ausschlusstatbestände, die alle Gewährleistungsrechte ausschließen, es gibt aber auch Umstände, die sich nur auf bestimmte Rechte beziehen.  Außerdem muss man beachten, dass es das Recht auf Beseitigung des Mangels und das diesem dienende Zurückbehaltungsrecht im eigentlichen Sinne keine Gewährleistungsrechte sind, sondern Erfüllungsansprüche. Sie unterliegen daher anderen Regeln. Wir verweisen […]

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Lärm als Mangel

Lärm gehört zu den täglichen Begleitern des Menschen. Der Verkehrslärm auf der Straße, Lärm von Baustellen in der Nachbarschaft, der Fernseher des Nachbarn oder die tobenden Kinder des Obermieters – ständig sind wir in unserem Alltag von Geräuschimmissionen betroffen. Nach einer Befragung aus dem Jahre 2010 fühlen sich 55 % der Deutschen durch den Straßenverkehrslärm gestört und belästigt, 40 % durch lärmende Nachbarn, 29 % aufgrund von Fluglärm, 28 % wegen lärmintensiver Industrie- und Gewerbebetriebe und 22 % durch den Schienenverkehr. Die Schwerpunkte liegen also eindeutig bei den Themen Straßenverkehr und Nachbarschaft. Auch im Gewährleistungsrecht spielen Beeinträchtigungen durch Lärm eine […]

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Ersatzvornahme

Wenn der Vermieter einen ihm angezeigten Mangel nicht beseitigt, sich auch von einer Mietminderung und einem Zurückbehaltungsrecht nicht beeindrucken läßt, kann der Mieter auf verschiedene Art reagieren. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”. Insbesondere der Weg über die Gerichte nimmt jedoch viel Zeit in Anspruch. Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig […]

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Zurückbehaltungsrecht

Wenn die Wohnung oder die Gewerberäume mangelhaft sind, hat der Mieter zunächst seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, seinen Erfüllungsanspruch. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mangelbeseitigung”. Daneben kennen die meisten Mieter als Recht im Falle eines Mangels in erster Linie die Mietminderung. Beide Rechte können stumpfe Schwerter sein. Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, muss der Mieter ihn auf Mangelbeseitigung verklagen oder eine aufwändige und häufig kostenintensive Ersatzvornahme durchführen. Eine Mietminderung ist häufig relativ gering und kein wirklicher Ausgleich für die Beeinträchtigungen aufgrund des Mangels. Daher räumt die Rechtsordnung dem Mieter auch das sogenannte Zurückbehaltungsrecht ein. Inhalt: Das […]

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Baumängel

Inhalt: Wann liegt ein Baumangel vor? Ein defektes Bauteil als Mangel Die Abweichung von einer Vereinbarung als Baumangel Die Abweichung von Normen als Baumangel Zu hohe Kosten als Baumangel Verschleiß als Baumangel Baumängel durch Bauarbeiten Im Zentrum des Gewährleistungsrechts stehen die Baumängel. Wer von Mängeln spricht, meint zunächst in aller Regel Baumängel. Den Baumangel als solchen gibt es nicht. Jedes Bauteil kann Gegenstand eines Baumangels sein. Daher tauchen auf dieser Website noch viele weitere Stichworte auf, bei denen es sich letzten Endes der Sache nach um Baumängel handelt (z.B. Heizung oder Schimmel). An dieser Stelle wollen wir auf Struktur und […]

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Fahrstuhl des Grauens

So heißt ein niederländischer Film aus dem Jahr 1983, in dem ein Aufzug ein Eigenleben entwickelt und Fahrgäste dahinrafft. Auch im wahren Leben kommt es hin und wieder zu tödlichen Unfällen mit Aufzügen: Menschen werden von ihnen zerquetscht oder sie verhungern in einem steckengebliebenen Aufzug. Auch wenn die Wahrscheinlichkeit, wegen einem Aufzug das Leben zu verlieren, rein statistisch verschwindend gering ist (Aufzüge gelten als die sichersten Verkehrsmittel. 2013 kam es in Deutschland nur zu 5 Toten durch Aufzüge), beschleicht auch mich ab und an ein mulmiges Gefühl, wenn ich einen dieser Aufzüge nutzen muss, die so alt aussehen wie sie […]

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Technische Standards

Inhalt: Der „vertragsgemäße Gebrauch“ als Grundlage technischer Standards im Mietrecht Technische Standards für den „vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung Technische Standards zum Schutz der Gesundheit Es gibt in Deutschland viele staatliche und nichtstaatliche Normen, die technische Standards für Bauten festlegen. Staatliche Regelungen finden sich beispielsweise in den Bauordnungen der Bundesländer. Nichtstaatliche Normen kommen vor allem vom Deutschen Institut für Normung (DIN) und vom Verein Deutscher Ingenieure (VDI). Alle diese Normen haben keine unmittelbare Geltung im Bereich des Mietrechts. Die staatlichen Normen z.B. in den Bauordnungen gelten für baugenehmigungspflichtige Neu- oder Umbauten. Bestehende Bauten werden nicht davon betroffen. Sie genießen Bestandsschutz. Eine […]

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Was ist ein Mangel?

Inhalt: Was ist ein Mangel? Die Ist-Beschaffenheit Die Soll-Beschaffenheit Die Einhaltung technischer Standards Die Besorgnis als Mangel Die Darlegungs- und Beweislast Der Begriff des Mangels hat für die Frage der Mängelhaftung zentrale Bedeutung. Er wurde erst mit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 eingeführt. Bis dahin sprach das Gesetz von einem „Fehler“ statt von einem „Mangel”. Dadurch wird unterstrichen, dass es vor allem auf die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien ankommt und nicht so sehr auf das Vorhandensein eines Fehlers in der Wohnung. 1. Was ist ein Mangel? Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung (= Ist-Beschaffenheit) zum Nachteil des […]

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Mängelhaftung

Inhalt: Zahlen zum Thema Nutzen Sie Ihren gesunden Menschenverstand Suchen Sie nicht nach der Schuld Von Rechts wegen Gemäß den §§ 535, 536 BGB haftet der Vermieter dem Mieter für die dauernde Mangelfreiheit der vermieteten Wohnung. Auf gut Deutsch: Die Wohnung muss in Ordnung sein. Zumeist wird dies kein Problem sein. Wenn der Mieter dem Vermieter einen Mangel meldet, wird der Vermieter ihn beseitigen. Dazu ist er verpflichtet und berechtigt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”). In vielen Fällen kommen die Vermieter dieser Pflicht auch nach. Es handelt sich dann um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555a BGB. Kommt der […]

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Die Wohnflächenverordnung gilt im Zweifel auch im nicht geförderten Wohnungsbau (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03)

Zur Berechnung der anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung können im Regelfall auch im nicht geförderten Wohnungsbau die §§ 42 ff der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt: die Wohnflächenverordnung) als Maßstab herangezogen werden. Tatbestand: Die Beklagte mietete von den Klägern ab dem 1. Oktober 1997 nach Besichtigung der Räumlichkeiten eine im Dachgeschoß gelegene 4-Zimmer- Maisonette-Wohnung in R. , G. -Straße. Bei dem Obergeschoß der Wohnung handelt es sich um einen ausgebauten Spitzboden. Im Mietvertrag vom 1. Oktober 1997 heißt es in § 1: “Wohnfläche: 110 m2”. Die monatliche Miete betrug 1.550 DM. Im Jahr 2001 ließ die Mieterin die Wohnung ausmessen. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 89 m² unter Anrechnung […]

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