Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (mit entsprechenden Mieten). Hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Es müssen also mindestens 3 Wohnungen benannt werden, die auch aus dem eigenen Wohnungsbestand des Vermieters sein dürfen (BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluß vom 12. Mai 1993, 1 BvR 442/93). Dies soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten identifizieren […]

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Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Bei dem Gutachten handelt es sich um ein auf Grund eines zwischen dem Sachverständigend und dem Vermieter abgeschlossenen Gutachtervertrages erstelltes Parteigutachten. Es dient nur dazu, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”) und dem Mieter wie bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder der Benennung von Vergleichswohnungen Informationen liefern, um die Berechtigung des Anspruchs des Vermieters überprüfen zu können. Wenn es zwischen den Mietvertragsparteien zu einem Prozess um die […]

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Die Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank ist nach der Legaldefinition in § 558e BGB eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Fehlt eines dieser Merkmale, liegt keine Mietdatenbank vor. Auf eine Mietdatenbank kann nach § 558a Absatz 2 Nummer 2 BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen werden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). § 558e BGB definiert was […]

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Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche

Nach § 194 Absatz 1 BGB unterliegt das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), der Verjährung. Ist ein Anspruch verjährt, ist der Schuldner nach § 214 Absatz 1 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern. Der Anspruch erlischt also nicht, der Schuldner muss ihn jedoch nicht mehr erfüllen. Hat er den verjährten Anspruch jedoch erfüllt, so kann er nach § 214 Absatz 2 BGB nicht zurückfordern, was er geleistet hat, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist. Darin kommt zum Ausdruck, dass der Anspruch grundsätzlich noch bestand. Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts […]

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Kontoverbindung

In der überwiegenden Zahl der Fälle wird die Miete per Lastschrift gezahlt, also durch den Vermieter vom Konto des Mieters eingezogen. In den anderen Fällen veranlassen die Mieter die Zahlung der Miete selbst durch eine Überweisung auf ein Konto des Vermieters. Dafür sollte die Kontoverbindung des Vermieters an einer Stelle vermerkt sein, die der Mieter höchstwahrscheinlich gut aufbewahrt und wiederfindet, dem Mietvertrag. Dort sollte daher  im Zusammenhang mit den Regelungen zur Miete auch die Kontoverbindung genannt werden, auf die die Miete einzuzahlen ist, falls der Lastschrifteinzug nicht genutzt wird oder fehlschlägt.

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Fälligkeit der Miete

Nach § 556b Absatz 1 BGB hat der Mieter die Miete bis spätestens zum dritten Werktag am Anfang des Monats zu zahlen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietzahlung”). So ist es seit dem 01.09.2001 geltendes Recht. Bis dahin war die Miete von Gesetzes wegen erst am Monatsende zu zahlen. Diese Regelung konnte allerdings abgeändert werden, wovon auch in den meisten Mietverträgen Gebrauch gemacht wurde. Seit der Gesetzesänderung ist es rechtlich nicht mehr erforderlich, diese Bestimmung in den Mietvertrag aufzunehmen. Trotzdem findet sich zu Recht in jedem Mietvertrag eine entsprechende Regelung, um den Mietern zu verdeutlichen, wann sie ihre Zahlungspflicht erfüllen […]

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Die Miete

Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung der Räume verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ist die Hauptverpflichtung des Mieters. In der überwiegenden Zahl der Fälle geht es dabei um die Zahlung von Geld. Auf die Höhe der Miete kommt es nicht an. Ein Mietverhältnis liegt auch dann vor, wenn nur eine Gefälligkeitsmiete vereinbart ist, die unter der Marktmiete liegt, oder der Mieter nur die Betriebskosten ganz oder anteilig zu tragen hat (BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 191/14). Es können aber auch andere Leistungen als vollständige oder teilweise Gegenleistung vereinbart werden, so […]

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Die Wohnkosten

Inhalt: Statistisches Bundesamt Untersuchung „Wohnverhältnisse in Deutschland” der Hans Böckler Stiftung Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2017 der TAG Immobilien AG Marktbericht von Immowelt zur Wohnkostenquote Die Neubaumieten 1. Statistisches Bundesamt Die öffentliche Diskussion kümmert sich intensiv um die Höhe und Entwicklung der Mieten. Dazu gibt es regelmäßig von allen möglichen Behörden, Firmen, Instituten oder Medien Untersuchungen. Allerdings sind die Mieten nur die eine Seite der Medaille. Um wirklich einschätzen zu können, wie sich die Mieten auf die Lebensqualität der Menschen auswirken, muss man sie in Relation setzen zu deren Einkommen. Denn wer gut verdient kann sich auch höhere Mieten leisten und hat […]

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Die Wohnungsmieten

Auf dieser Seite gehen wir auf Zahlen zur Entwicklung der Wohnungsmieten ein, die immer wieder von verschiedenen Behörden, Verbänden, Unternehmen oder Forschungseinrichtungen publiziert werden. Wichtig ist dabei, zwischen den Bestandsmieten und den Neuvertragsmieten zu unterscheiden. Wichtig ist auch, sich klarzumachen, dass Durchschnittszahlen für ganz Deutschland immer mit Vorsicht zu genießen sind. Sie bilden die starken regionalen Unterschiede nicht ab. Sie berücksichtigen häufig wie z.B. beim Statistischen Bundesamt auch nicht, dass das Hauptproblem die hohen Neuvertragsmieten sind. Wer in Berlin oder Stuttgart eine neue Wohnung sucht, kann sich nicht damit trösten, dass es in Schwedt oder Bochum keine wesentlichen Mieterhöhungen gibt oder das […]

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Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nicht nach § 312c BGB widerrufen werden.

Verlangt ein Vermieter, der wie die Klägerin Unternehmer i. S. d. § 14 BGB ist, in Textform gem. § 558 a BGB von Mieter, die Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft i. S. d. § 312b I 1 BGB mit der Folge, dass die Erklärung des Mieters nicht widerruflich ist. Ohne Tatbestand gemäß § 313a Absatz 1 ZPO. Entscheidungsgründe: A. Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet. I. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von […]

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