Mängel – Was kann der Vermieter tun?

Kommt es im Verlauf eines Mietverhältnisses zu einem Mängelproblem, so ist der Vermieter in der Regel zunächst einmal der reagierende Vertragspartner. Der Mieter als der von dem Mangel Betroffene wird derjenige sein, der den Mangel anzeigt und seine Rechte geltend macht. Der Vermieter muss dann richtig reagieren.  Es kann aber auch sein, dass der Vermieter der agierende Vertragspartner ist. Wenn es um Mietschulden geht, wenden manche Mieter eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund eines Mangels ein, den sie nicht angezeigt haben. Es kann auch unterschiedliche Meinungen über die Frage geben, ob Gewährleistungsrechte des Mieters bestehen. Schließlich ist der Fall denkbar, […]

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Mängel – Was kann der Mieter tun?

Liegt in der Wohnung, dem Laden oder den Büroräumen ein Mangel vor, stellt sich für die meisten Menschen, die es ja nicht gewohnt sind, mit einer solchen Situation umzugehen, die Frage, was man tun muss und tun sollte, um keine Fehler zu machen und sich seine Rechte zu erhalten. Sich zu informieren, beispielsweise auf unserer Website, ist schon mal ein guter Anfang. Am Ende geht es aber darum, die richtigen Schritte zu unternehmen, damit der Mangel möglichst schnell beseitigt und die gegebenen Rechte erhalten und geltend gemacht werden.  Bei den Vermietern handelt es sich häufig um professionelle Unternehmen, um städtische […]

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Mietminderung

Ist die Wohnung mangelhaft, ist eigentlich der Anspruch auf Beseitigung des Mangels das wichtigste Recht des Mieters (Näheres in unserem Beitrag „Mangelbeseitigung”). Es kommt darauf an, dass die Wohnung wieder ordnungsgemäß geheizt werden kann oder den nächtlichen Lärmbelästigungen durch den neuen Nachbarn Einhalt geboten wird. Im Rechtsalltag ist steh jedoch das Recht zur Mietminderung im Mittelpunkt des Interesses. Über kaum ein Thema im Mietrecht wird so gerne gestritten (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratungs- und Prozessstatistik”). Und die Urteile zur Frage der Minderungsquote füllen ganze Bücher. Inhalt: Die rechtliche Grundlage der Mietminderung Der Mangel als Auslöser der Mietminderung Die Mietminderung […]

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Zurückbehaltungsrecht

Wenn die Wohnung oder die Gewerberäume mangelhaft sind, hat der Mieter zunächst seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, seinen Erfüllungsanspruch. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mangelbeseitigung”. Daneben kennen die meisten Mieter als Recht im Falle eines Mangels in erster Linie die Mietminderung. Beide Rechte können stumpfe Schwerter sein. Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, muss der Mieter ihn auf Mangelbeseitigung verklagen oder eine aufwändige und häufig kostenintensive Ersatzvornahme durchführen. Eine Mietminderung ist häufig relativ gering und kein wirklicher Ausgleich für die Beeinträchtigungen aufgrund des Mangels. Daher räumt die Rechtsordnung dem Mieter auch das sogenannte Zurückbehaltungsrecht ein. Inhalt: Das […]

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Rechtsfolgen von Mängeln

Inhalt: Der Anspruch auf Mangelbeseitigung (=Erfüllungsanspruch) Das Zurückbehaltungsrecht Die Ersatzvornahme Die Mietminderung Der Schadensersatz Die Kündigung Die Verringerung der Mietsicherheit Wenn die Mietwohnung Mängel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Diese wollen wir im folgenden darstellen. Die Erfüllungs- bzw. Gewährleistungsrechte bestehen nebeneinander, können also gleichzeitig geltend gemacht werden, wenn ihre jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. 1. Der Anspruch auf Mangelbeseitigung (=Erfüllungsanspruch) Gemäß § 535 Absatz 1 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt in der Wohnung ein Mangel auf, so muss er den Vermieter nach § 536 c Absatz 1 […]

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Mängelhaftung

Inhalt: Zahlen zum Thema Nutzen Sie Ihren gesunden Menschenverstand Suchen Sie nicht nach der Schuld Von Rechts wegen Gemäß den §§ 535, 536 BGB haftet der Vermieter dem Mieter für die dauernde Mangelfreiheit der vermieteten Wohnung. Auf gut Deutsch: Die Wohnung muss in Ordnung sein. Zumeist wird dies kein Problem sein. Wenn der Mieter dem Vermieter einen Mangel meldet, wird der Vermieter ihn beseitigen. Dazu ist er verpflichtet und berechtigt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”). In vielen Fällen kommen die Vermieter dieser Pflicht auch nach. Es handelt sich dann um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555a BGB. Kommt der […]

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Mietausfall

Es gibt eine Reihe von Gründen für Mietausfall: Leerstand Eine Wohnung die leersteht bringt keine Miete ein. Die Gründe für Leerstand können vielfältig sein (Mehr dazu in unserem Beitrag zum Leerstand). In jedem Fall sollte man sich bemühen, den Leerstandszeitraum, der sich häufig aufgrund eines Mieterwechsels ergibt, so kurz wie möglich zu halten. Mietrückstände Wenn ein Mieter seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlt, entstehen Mietrückstände. Sie umfassen zumeist die Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen. zu niedrige Miete Ein Mietausfall entsteht auch, wenn die ich den Vorschriften des Mietpreisrechts mögliche Miete nicht erzielt wird. Die Gründe können Fehler bei der Berechnung […]

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Die Wohnflächenverordnung gilt im Zweifel auch im nicht geförderten Wohnungsbau (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03)

Zur Berechnung der anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung können im Regelfall auch im nicht geförderten Wohnungsbau die §§ 42 ff der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt: die Wohnflächenverordnung) als Maßstab herangezogen werden. Tatbestand: Die Beklagte mietete von den Klägern ab dem 1. Oktober 1997 nach Besichtigung der Räumlichkeiten eine im Dachgeschoß gelegene 4-Zimmer- Maisonette-Wohnung in R. , G. -Straße. Bei dem Obergeschoß der Wohnung handelt es sich um einen ausgebauten Spitzboden. Im Mietvertrag vom 1. Oktober 1997 heißt es in § 1: “Wohnfläche: 110 m2”. Die monatliche Miete betrug 1.550 DM. Im Jahr 2001 ließ die Mieterin die Wohnung ausmessen. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 89 m² unter Anrechnung […]

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Vorauszahlungen, Guthaben und Nachzahlung

Inhalt: Vorauszahlungen Guthaben und Nachzahlung Verjährung Betriebskosten und Mietminderung 1. Vorauszahlungen Während des Jahres entrichten die Mieter bei entsprechender Vereinbarung neben der Nettokaltmiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Ob diese ausreichend waren oder ob eventuell zuviel gezahlt wurde, ergibt sich erst aus der Betriebskostenabrechnung. Bevor der Vermieter nicht eine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnung erstellt hat, kann er keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen. Aber auch der Mieter kann ein eventuelles Guthaben erst dann verlangen, wenn die Abrechnung vorliegt. Nach der Abrechnung ist bekanntlich vor der Abrechnung. Und damit es bei der nächsten wegen der tendenziell steigenden Betriebskosten keine böse Überraschung […]

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