Verkauf der Wohnung

Eine Wohnung darf von ihrem Eigentümer jederzeit verkauft werden. Damit der neue Eigentümer, mit dem der Mieter keinen Mietvertrag abgeschlossen hat, den Mieter nicht einfach aus der Wohnung werfen kann, sehen die §§ 566 ff BGB vor, dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt. Darüber hinaus wird der Mieter nach § 577 BGB durch ein Vorkaufsrecht und nach § 577a BGB durch eine Kündigungsbeschränkung bei der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung geschützt. Inhalt: Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis (§ 566 BGB) Die Mietsicherheit beim Verkauf der Wohnung (§ 566a BGB) Vorausverfügung über die Miete […]

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Die Insolvenz des Vermieters

Inhalt: Fortbestand des Mietverhältnisses im Insolvenzverfahren des Vermieters Zahlung der Miete im Insolvenzverfahren des Vermieters Mangelbeseitigung und Mietminderung im Insolvenzverfahren des Vermieters Betriebskosten im Insolvenzverfahren des Vermieters Die Mietsicherheit in der Insolvenz des Vermieters Der Verkauf des Grundstücks in der Insolvenz des Vermieters Vermieterinsolvenzen sind glücklicherweise sehr selten, vor allem im Wohnungsbereich. Das ist derzeit auch dem robusten Wohnungsmarkt zu verdanken, der dazu führt, dass es in Städten wie Berlin kaum Leerstände gibt. Das war Ende der Neunziger und Anfang der Zweitausender Jahre anders, als eine ganze Reihe von Investoren insolvent wurden, die sich in dem Boom bis Mitte der […]

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Die Insolvenz des Mieters

Inhalt: Das Insolvenzverfahren des Mieters Mietforderungen vor dem Insolvenzantrag des Mieters Mietforderungen im Insolvenzeröffnungsverfahren des Mieters Mietforderungen im Insolvenzverfahren des Mieters Die Nutzungsentschädigung im Insolvenzverfahren des Mieters Die Mietsicherheit im Insolvenzverfahren des Mieters Das Vermieterpfandrecht im Insolvenzverfahren des Mieters Kündigung und die Freigabe in der Insolvenz des Mieters Der Genossenschaftsanteil in der Insolvenz des Mieters Der häufigste und daher wohnungswirtschaftlich wichtigste Fall ist der der Wohnungsmieterinsolvenz. Da Wohnungsmieter in der Regel Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind, ist jeder Fall einer solchen Insolvenz zugleich ein Fall der Verbraucherinsolvenz, für den neben den allgemeinen Insolvenzvorschriften auch noch die besonderen […]

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Das Vermieterpfandrecht

Um es gleich vorweg zu sagen: Das Vermieterpfandrecht spielt im wohnungswirtschaftlichen Alltag keine große Rolle. Dies liegt daran, dass bei Mietern, die noch nicht einmal ihre Wohnungsmiete bezahlen können, in aller Regel auch nur wenig zu pfänden ist. Die meisten der in der Wohnung befindlichen Sachen sind unpfändbar. Wertvollere  Gegenstände (Fernseher, Computer, etc.) stehen oft unter Eigentumsvorbehalt. Die Pfandverwertung ist kompliziert und führt zumeist nicht zum gewünschten wirtschaftlichen Erfolg. Aus diesem  Grund besteht die hauptsächliche Absicherung in der Mietsicherheit nach § 551 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”). Man ist als Vermieter zumeist froh, wenn Mieter, die nicht […]

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Mietsicherheit

Jeder Mieter weiß, dass er eine Mietsicherheit zu leisten hat, wenn er eine Wohnung anmietet. Die meisten wissen sogar, dass sie drei Monatsmieten beträgt. Fast niemand weiß jedoch, dass der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf hat. Eine Mietsicherheit muss vielmehr ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung kann auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen werden (Schmidt-Futterer/Blank, § 551, Rdnr. 10). Inhalt der Vereinbarung sollten vor allem Art und Höhe der Mietsicherheit sein. Außerdem sollte festgelegt werden, welche Forderungen (Mieten, Nutzungsentschädigung, Schadensersatzansprüche) absichert werden. Im übrigen gilt für Mietsicherheiten § 551 BGB, von dem nach Absatz 4 auch nicht abgewichen werden darf. Weitere Erläuterungen finden Sie […]

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Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die Regeln über die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum finden sich in den §§ 569 und 543 BGB. Sie gelten, anders als die Vorschriften über die ordentliche Kündigung, für alle  Mietverhältnisse, da sie Vertragsverletzungen voraussetzen, was bei allen Arten von Mietverträgen vorkommen kann. Sie gelten also auch bei Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (§ 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB) sowie bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat (§ 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Ist es bei der ordentlichen Kündigung durch den […]

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Die Mietsicherheit

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung Monat für Monat in Vorleistung überlassen, ohne sicher sein zu können, dass er sein Geld bekommt. Der Bäcker reicht das Brot erst über die Theke, wenn der Euro in die Gegenrichtung wandert. Als Vermieter kann man die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Miete abhängig machen, ist aber danach in der Sache jeden Monat Vorleistender. Dies geht zumeist gut. Die Rückstandsquoten liegen bei 3 bis 4 % (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietschulden”). In diesen Fällen ist man dann auf die Hilfe der Gerichte und der Gerichtsvollzieher angewiesen, um die […]

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Mietsicherheit: Rückgabefrist, Verjährung (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14)

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es danach  verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. Tatbestand: Der Kläger war von 2002 bis zum 31. Mai 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Erfurt. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Kläger ein Kautionssparbuch über 695,36 € eingerichtet, eine Verpfändungserklärung […]

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