Der genossenschaftliche Mietvertrag

Einer Wohnungsgenossenschaft tritt man nicht bei, um Kapital renditenstark anzulegen, sondern letzten Endes um einen Mietvertrag über eine Wohnung der Genossenschaft abschließen zu können. In § 2 Absatz 1 der GdW-Mustersatzung 2017 heißt es dazu: „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.” Ein Anspruch auf eine Wohnung kann daraus nach § 14 Absatz 2 der GdW-Mustersatzung 2017 aber nicht abgeleitet werden, sondern nur ein Anspruch auf eine Entscheidung im Rahmen der Satzung und der Möglichkeiten der Genossenschaft. Letzteres ist häufig mit Wartezeiten verbunden. Als Entscheidungsgrundlage gibt es in der Regel […]

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Der Abschluss des Mietvertrages

„Und jedem Anfang wohnt ein Zauber inne, der uns beschützt und der uns hilft, zu leben.“ (Hermann Hesse) Mietverhältnisse sind Rechtsverhältnisse auf Zeit. Sie beginnen mit dem Abschluss des Mietvertrages und enden in der Regel mit seiner Beendigung durch Zeitablauf oder Kündigung. Wie beim Start und bei der Landung eines Flugzeuges sind das Zeiträume, in denen schnell schwerwiegende Probleme entstehen können. Aus diesem Grunde muss man ihnen besondere Aufmerksamkeit zuwenden. Wir wollen uns daher in diesem Bereich unserer Website mit Fragen beschäftigen, die im Zusammenhang damit stehen. Jedes Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrages. Dies kann mündlich, schriftlich oder […]

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Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist nach § 535 BGB ein Vertrag, der einerseits den Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, und andererseits den Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”. In diesem Bereich der Website befassen wir uns mit den Punkten, die typischerweise in einem Mietvertrag geregelt werden. Manche müssen geregelt werden, weil es ohne sie gar keinen Mietvertrag gibt. Manche können dort geregelt werden, weil das Mietrecht Mieter und Vermieter insoweit einen Regelungsspielraum lässt. Eine Reihe von Punkten können zwar nicht geregelt werden, weil das Mietrecht insoweit zwingend […]

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Veränderung von Betriebskostenleistungen

Wie in allen Bereichen gibt es auch bei den vertraglich vereinbarten Betriebskostenleistungen mit der Zeit Veränderungen. Dies ist vor allem vor dem Hintergrund, dass es sich bei einem Mietverhältnis um ein sogenanntes „Dauerschuldverhältnis“ handelt, von erheblicher Bedeutung. Niemand kann erwarten, dass alles gleich bleibt, auch wenn zehn Jahre seit dem Vertragsschluss vergangen sind. Die wichtigste Veränderung ist der Preis, der sich mit ziemlicher Regelmäßigkeit verändert, zumeist nach oben. Aber auch technische Weiterentwicklungen, Baumaßnahmen oder einfach neue Entscheidungen des Vermieters führen zu Veränderungen bei den betriebskostenrelevanten Leistungen. Es fragt sich dann, ob und inwieweit dies zulässig ist. Mit einer in Rechtsprechung und […]

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Die Miete

Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung der Räume verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ist die Hauptverpflichtung des Mieters. In der überwiegenden Zahl der Fälle geht es dabei um die Zahlung von Geld. Auf die Höhe der Miete kommt es nicht an. Ein Mietverhältnis liegt auch dann vor, wenn nur eine Gefälligkeitsmiete vereinbart ist, die unter der Marktmiete liegt, oder der Mieter nur die Betriebskosten ganz oder anteilig zu tragen hat (BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 191/14). Es können aber auch andere Leistungen als vollständige oder teilweise Gegenleistung vereinbart werden, so […]

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Ein Kündigungsverzicht bis zu 4 Jahren kann wirksam sein (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04)

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Vermieter gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift “Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)” die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: “Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht. Die Parteien verzichten wechselseitig für […]

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Zeitablauf

Der Zeitablauf führt bei befristeten Mietverhältnissen zu deren Beendigung. Befristete Mietverhältnisse enden grundsätzlich mit Zeitablauf und können während der Vertragslaufzeit weder vom Mieter noch vom Vermieter ordentlich gekündigt werden. Möglich ist beiderseits nur eine außerordentliche Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf unseren Beitrag zum Thema „Die Mietzeit“ verwiesen. Als Quintessenz bleibt daraus festzuhalten, dass es befristete Mietverhältnisse im Bereich des Wohnungsmietrechts seit der Mietrechtsreform so gut wie nicht mehr gibt, während sie im Bereich des gewerblichen Mietrechts die Regel darstellen. Ist der befristete Mietvertrag abgelaufen, gibt es in der Rechtspraxis verschiedene Varianten. Der Vertrag kann schlicht enden, die Parteien können […]

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Die Beendigung des Mietvertrages

Nach § 542 Absatz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen, wenn die Mietzeit nicht bestimmt ist. Bei Wohnraummietverträgen ist die Mietzeit in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht bestimmt, da sie unbefristet abgeschlossen werden. Anders als es beim ersten Blick auf diese Vorschrift erscheint heißt das jedoch nicht, dass der Mietvertrag zu jeder Zeit einfach gekündigt werden kann, wenn der Mieter oder der Vermieter dies wollen. Die gesetzlichen Vorschriften enthalten dafür nämlich eine Reihe von Voraussetzungen. In diesem Bereich unserer Website werden wir uns mit den verschiedenen Arten der Beendigung des Mietvertrages befassen. Diese […]

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Der Aufhebungsvertrag

Der Mietaufhebungsvertrag Die Kündigung des Mietvertrages, vor allem wenn sie vom Vermieter ausgeht, führt oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Hier bietet sich der Versuch einer einvernehmlichen Regelung zwischen den Mietvertragsparteien an. Ein Aufhebungsvertrag kommt vor allem dann für die Beendigung des Mietvertrages in Betracht, wenn es über die Voraussetzungen eines Kündigungsrechts einer der Parteien Streit geben könnte oder wenn bei klarer Kündigungslage Probleme bei der Abwicklung entstehen könnten, etwa wegen Mietereinbauten, wegen der Kündigungsfrist oder einer rechtlich zweifelhaften Schönheitsreparaturklausel. In allen diesen Fällen ist ein Aufhebungsvertrag, der immer auch einen Vergleich zwischen den widerstreitenden Interessen herbeiführt, einer Kündigung und der daraus […]

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Die Mietsicherheit

Inhaltsverzeichnis: Zweck der Mietsicherheit Vereinbarung der Mietsicherheit Höhe der Mietsicherheit Arten und Erbringung der Mietsicherheit Verzinsung der Barkaution Getrennte Anlage der Barkaution Zugriff auf die Mietsicherheit Rückzahlung der Mietsicherheit Verkauf der Wohnung Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit Versicherungspflicht 1. Zweck der Mietsicherheit Eines der großen Probleme der Vermieter liegt darin, dass sie dem Mieter die Mietsache Monat für Monat quasi in Vorleistung überlassen müssen, ohne sicher sein zu können, dass sie auch ihr Geld bekommen. Der Bäcker reicht die Brötchen erst über die Theke, wenn der Euro in die Gegenrichtung wandert. Als Vermieter kann man die Übergabe der Wohnung von […]

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