Meinung: Lob der Verlässlichkeit

Der Bundestag hat in der vergangenen Woche die Regelungen zur Mietpreisbremse um 5 Jahre verlängert (Nähres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”). Dabei wurde sie von Anfang an als befristete Regelung angelegt und öffentlich verkauft. Der Berliner Senat hat in der vergangenen Woche verkündet, dass der Mietendeckel ab dem 23. Februar in Kraft tritt. Auch er soll nur für 5 Jahre gelten. Gibt es irgendjemanden, der das glaubt? Sollte das Gesetz die Hürde des Verfassungsgerichts nehmen, wird es in 5 Jahren wie die Mietpreisbremse verlängert werden. Mit all dem erschüttert die Politik das Vertrauen in die Verlässlichkeit politischer Entscheidungen. Ich […]

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Meinung: Das Mietrecht ändern

In Berlin und darüber hinaus wird in den letzten Monaten viel über rechtliche Instrumente diskutiert, die wegen ihrer brachialen Gewalt nur die Ultima Ratio der Wohnungspolitik sein sollten: den absoluten Mietendeckel und die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen. Das es so weit gekommen ist, liegt auch daran, dass die Große Koalition, insbesondere die Unionsfraktionen, sich grundlegenden Änderungen des im BGB geregelten Mietrechts verweigert hat. Und die wären durchaus möglich, ohne gleich auf der Ebene des Grundgesetzes streiten zu müssen, was beim Mietendeckel und der Vergesellschaftung der Fall ist. Wer sich notwendigen Änderungen an bestehenden Instrumenten der Marktregulierung verweigert, darf sich nicht wundern, […]

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Modernisierung und Mängelhaftung

Beim Stichwort „Modernisierung” (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) stellen sich im Zusammenhang mit dem Thema Mietminderung zwei Fragen, nämlich die nach der Pflicht zur Modernisierung, insbesondere bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung, und die nach den Beeinträchtigungen der Mieter bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme. Dabei darf allerdings nicht übersehen werden, dass die Hauptprobleme beim Thema Modernisierung bei den Fragen nach dem Umfang der Modernisierungsmaßnahmen und damit der Pflicht der Mieter zur Duldung der Modernisierung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) und der korrespondierenden Mieterhöhung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) liegen.  Inhalt: Keine Pflicht zur Modernisierung Eine unwirtschaftliche Heizung […]

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Modernisierung: Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16)

Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird. In diesem Fall hat der Vermieter erst dann einen Anspruch auf eine erhöhte Miete, wenn er das Mieterhöhungsverfahren nach § 559b BGB durchgeführt hat.  Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in München gelegenen Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 kündigten die Vermieter, die über zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser verfügen, die Modernisierung der Wohnung sowie eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60 € an. Die Wärme- und Warmwasserversorgung sollte von Öleinzelöfen sowie Kohle- und Stromboiler auf eine zentrale […]

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Wohnungsbauinvestitionen

2015 betrugen die Wohnungsbauinvestitionen für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung nach Angaben des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. rund 179 Milliarden €. Dies entsprach einem Anteil von 60,1 % an den gesamten Bauinvestitionen in Deutschland. Seit 2008 ist dieser Anteil um 4,5 Prozentpunkte gestiegen. Der Wohnungsbau hat damit seine Position als mit Abstand größter Teilbereich unter den Bausparten weiter ausgebaut. Während die Investitionen in den Wohnungsbau um 1,6 % zunahmen, ging das Investitionsvolumen in öffentliche Bauten um 2 % und in Wirtschaftsbauten um 1,3 % zurück. Für 2016 ist nach Analyse der in der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose zusammengeschlossenen Wirtschaftsforschungsinstitute mit einem Wachstum der Wohnungsbauinvestitionen […]

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Der Wohnungsbau

In Deutschland gibt es 38,8 Mio. Wohnungen. 54 % davon sind vermietet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Deutschland”). Mit diesen ca. 21 Mio. Mietwohnungen befassen wir uns schwerpunktmäßig auf dieser Website. Es müssen und werden aber auch jedes Jahr neue Wohnungen gebaut. Der Wohnungsneubau hat in den vergangenen Jahren wieder erheblich an Bedeutung gewonnen, da aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung viele neue Bewohner nach Deutschland und insbesondere in die großen Städte und die Universitätsstädte gezogen sind. Wohnungen sind dort daher knapp geworden. Inhalt: Vorratsgenehmigungen? Ende des Neubaubooms Neubau 2017 Neubau 2016 Die Neubaumieten 1. Vorratsgenehmigungen? Würden alle Wohnungen gebaut, […]

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Modernisierungsmaßnahmen

Geht es bei der Instandhaltung und Instandsetzung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”), so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 555b BGB. Das Gesetz trennt also zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (Instandhaltung und Instandsetzung, § 555a BGB) und Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache (Modernisierung, § 555b BGB). Die Instandhaltung entspringt der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei der Modernisierung handelt es sich um eine Verbesserung der Mietsache. Wie bei der Instandhaltung hat der Mieter gemäß § […]

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Erhaltungsmaßnahmen

Jedes Gebäude und jede Wohnung muss instandgehalten und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Was genau Instandhaltung oder Instandsetzung ist, wird im Mietrecht nicht definiert. Der Begriff wird vielmehr vorausgesetzt. Es wird auch nicht differenziert zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, weil es für den Regelungszweck auch nicht erforderlich ist. Eine Definition des Begriffs Instandhaltung findet man in der DIN 31051. Danach ist Instandhaltung die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit (hier: eines Gebäudes oder von Teilen davon) zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, […]

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Erhaltung & Modernisierung

In diesem Bereich unserer Website befassen wir uns mit Kapitel 1a – Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen – aus dem Untertitel 2 mit den Vorschriften für die Mietverhältnisse über Wohnraum aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Es geht dabei um die §§ 555a bis 555 f BGB. Neben den gesetzlich geregelten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geht es wegen des Sachzusammenhangs hier auch um die Themen Kleinreparaturen Schönheitsreparaturen Erhaltungsmaßnahmen Jedes Gebäude muss instandgehalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache […]

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Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungen des Wohnungsbestands sind notwendig und wünschenswert, um die Klimaschutzziele zu erreichen und den Komfort der Nutzer zu erhöhen. Sie sind die Grundlage für eine längere und bessere Nutzung der Wohnungen. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf energetischen Maßnahmen, da rund 30 % der Treibhausgasemissionen auf dem Gebäudesektor beruhen. Da energetisch sanierte Wohnungen einen deutlich geringeren Energieverbrauch als unsanierte Wohnungen aufweisen, liegt hier ein großes Potenzial für den Klimaschutz. Nach § 555b BGB darf der Vermieter einer Wohnung diese modernisieren, auch wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). Die dafür anfallenden Baukosten (Näheres dazu in […]

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