Meinung: Das Mietrecht ändern

In Berlin und darüber hinaus wird in den letzten Monaten viel über rechtliche Instrumente diskutiert, die wegen ihrer brachialen Gewalt nur die Ultima Ratio der Wohnungspolitik sein sollten: den absoluten Mietendeckel und die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen. Das es so weit gekommen ist, liegt auch daran, dass die Große Koalition, insbesondere die Unionsfraktionen, sich grundlegenden Änderungen des im BGB geregelten Mietrechts verweigert hat. Und die wären durchaus möglich, ohne gleich auf der Ebene des Grundgesetzes streiten zu müssen, was beim Mietendeckel und der Vergesellschaftung der Fall ist. Wer sich notwendigen Änderungen an bestehenden Instrumenten der Marktregulierung verweigert, darf sich nicht wundern, […]

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Modernisierung und Mängelhaftung

Beim Stichwort „Modernisierung” (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) stellen sich im Zusammenhang mit dem Thema Mietminderung zwei Fragen, nämlich die nach der Pflicht zur Modernisierung, insbesondere bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung, und die nach den Beeinträchtigungen der Mieter bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme. Dabei darf allerdings nicht übersehen werden, dass die Hauptprobleme beim Thema Modernisierung bei den Fragen nach dem Umfang der Modernisierungsmaßnahmen und damit der Pflicht der Mieter zur Duldung der Modernisierung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) und der korrespondierenden Mieterhöhung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) liegen.  Inhalt: Keine Pflicht zur Modernisierung Eine unwirtschaftliche Heizung […]

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Modernisierung: Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16)

Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird. In diesem Fall hat der Vermieter erst dann einen Anspruch auf eine erhöhte Miete, wenn er das Mieterhöhungsverfahren nach § 559b BGB durchgeführt hat.  Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in München gelegenen Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 kündigten die Vermieter, die über zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser verfügen, die Modernisierung der Wohnung sowie eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60 € an. Die Wärme- und Warmwasserversorgung sollte von Öleinzelöfen sowie Kohle- und Stromboiler auf eine zentrale […]

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Wohnungsbauinvestitionen

2015 betrugen die Wohnungsbauinvestitionen für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung nach Angaben des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. rund 179 Milliarden €. Dies entsprach einem Anteil von 60,1 % an den gesamten Bauinvestitionen in Deutschland. Seit 2008 ist dieser Anteil um 4,5 Prozentpunkte gestiegen. Der Wohnungsbau hat damit seine Position als mit Abstand größter Teilbereich unter den Bausparten weiter ausgebaut. Während die Investitionen in den Wohnungsbau um 1,6 % zunahmen, ging das Investitionsvolumen in öffentliche Bauten um 2 % und in Wirtschaftsbauten um 1,3 % zurück. Für 2016 ist nach Analyse der in der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose zusammengeschlossenen Wirtschaftsforschungsinstitute mit einem Wachstum der Wohnungsbauinvestitionen […]

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Der Wohnungsbau

In Deutschland gibt es 38,8 Mio. Wohnungen. 54 % davon sind vermietet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Deutschland”). Mit diesen ca. 21 Mio. Mietwohnungen befassen wir uns schwerpunktmäßig auf dieser Website. Es müssen und werden aber auch jedes Jahr neue Wohnungen gebaut. Der Wohnungsneubau hat in den vergangenen Jahren wieder erheblich an Bedeutung gewonnen, da aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung viele neue Bewohner nach Deutschland und insbesondere in die großen Städte und die Universitätsstädte gezogen sind. Wohnungen sind dort daher knapp geworden. Inhalt: Vorratsgenehmigungen? Ende des Neubaubooms Neubau 2017 Neubau 2016 Die Neubaumieten 1. Vorratsgenehmigungen? Würden alle Wohnungen gebaut, […]

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Modernisierungsmaßnahmen

Inhalt: Modernisierungsmaßnahmen Die Modernisierungsankündigung Das Sonderkündigungsrecht des Mieters Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters Mietminderung nach Modernisierung Die Härtefallregelung Klage und einstweilige Verfügung Die Mieterhöhung nach Modernisierung Geht es bei der Instandhaltung und Instandsetzung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung, so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 555b BGB. Die Vorschrift lautet: § 555b Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach […]

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Erhaltungsmaßnahmen

Inhalt: Die Erhaltungspflicht Der zeitliche Umfang der Erhaltungspflicht Der sachliche Umfang der Erhaltungspflicht Die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes Keine Modernisierungspflicht Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahmen Die Duldungspflicht des Mieters Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen Die Erhaltungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen Abweichende Vereinbarungen Verfahren 1. Die Erhaltungspflicht Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Kehrseite dazu ist § 555a BGB. Die Vorschrift lautet: § 555a Erhaltungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur […]

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Erhaltung & Modernisierung

Erhaltungsmaßnahmen Jedes Gebäude muss instandgehalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die dadurch verursachten Aufwendungen muss der Vermieter aus der Nettokaltmiete tragen. Dies schmälert unmittelbar den Ertrag der Immobilie. Aus diesem Grunde sind Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung ungefähr so beliebt wie Steuern. Der Eigentümer versucht sie zu vermeiden bzw. so […]

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Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungen des Wohnungsbestands sind notwendig und wünschenswert, um die Klimaschutzziele zu erreichen und den Komfort der Nutzer zu erhöhen. Sie sind die Grundlage für eine längere und bessere Nutzung der Wohnungen. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf energetischen Maßnahmen, da rund 30 % der Treibhausgasemissionen auf dem Gebäudesektor beruhen. Da energetisch sanierte Wohnungen einen deutlich geringeren Energieverbrauch als unsanierte Wohnungen aufweisen, liegt hier ein großes Potenzial für den Klimaschutz. Nach § 555b BGB darf der Vermieter einer Wohnung diese modernisieren, auch wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). Die dafür anfallenden Baukosten (Näheres dazu in […]

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Die Mietpreisbremse

Inhaltsverzeichnis: Hintergrund der Mietpreisbremse Voraussetzungen der Mietpreisbremse Zulässige Miethöhe Ausnahmen von der Mietpreisbremse Verfahren bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse Ein stumpfes Schwert? Unwirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse in der Koalitionsvereinbarung 2018 Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018 Die Evaluation der Mietpreisbremse 1. Hintergrund der Mietpreisbremse Die Mietpreisbremse hat folgenden Hintergrund: Bei bestehenden Mietverträgen sind die Möglichkeiten der Vermieter, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, durch die Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 BGB schon lange auf 15 % oder 20 % in drei Jahren begrenzt. Das sind beispielsweise in Berlin (Kappungsgrenze 15 %) höchstens 5 % pro Jahr. […]

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