Der Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von den Kommunen in Zusammenarbeit mit den einschlägigen Interessengruppen (Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. In Berlin ist dafür die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuständig. Es besteht weder ein Anspruch auf Aufstellung eines Mietspiegels überhaupt oder eines bestimmten Mietspiegels, noch kann man sich gegen die Aufstellung eines Mietspiegels rechtlich wehren. Die grundlegende Vorschrift ist § 558c BGB. Sie lautet: § 558c Mietspiegel (1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt […]

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Mieterhöhungen

Einer der wichtigsten Grundsätze des Zivil- und somit auch des Mietrechts lautet: „Pacta sunt servanda” (Verträge muss man einhalten) Das heißt, dass ein Mietvertrag so zu erfüllen ist, wie er abgeschlossen wurde. Eine einseitige Vertragsänderung ist in der Regel nicht möglich. Dies gilt auch für die Höhe der vereinbarten Miete. Das ist normalerweise kein Problem. Bei einem einfachen Leistungsaustausch beschränkt sich das Geschäft auf seinen einmaligen konkreten Inhalt, z.B. den Erwerb eines Fernsehers gegen Zahlung des Kaufpreises. Leistung und Gegenleistung stehen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest. Bei Dauerschuldverhältnissen wie einem Zeitschriftenabonnement besteht jedoch das Problem, dass sich die Verhältnisse im […]

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Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nicht nach § 312c BGB widerrufen werden.

Verlangt ein Vermieter, der wie die Klägerin Unternehmer i. S. d. § 14 BGB ist, in Textform gem. § 558 a BGB von Mieter, die Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft i. S. d. § 312b I 1 BGB mit der Folge, dass die Erklärung des Mieters nicht widerruflich ist. Ohne Tatbestand gemäß § 313a Absatz 1 ZPO. Entscheidungsgründe: A. Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet. I. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von […]

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Die Miethöhe

Als Gegenleistung für die Wohnung hat der Mieter nach § 535 Absatz 2 BGB die Miete zu zahlen. Sie besteht in den meisten Fällen aus der Grundmiete (Mehr dazu in unserem Bereich über „Die Miete”) und den Betriebskostenvorauszahlungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung”). In dieser Form wird sie in fast allen Mietverträgen vereinbart. Mehr muss auch nicht vereinbart werden, insbesondere keine bestimmte Miethöhe (Was aber trotzdem in 99,9 % aller Mietverträge erfolgt). Alle anderen Punkte im Zusammenhang mit der Miete betreffen Fragen des abänderbaren Rechts oder sind Erläuterungen gesetzlicher Vorgaben. Wichtig ist, dass deutlich wird, dass überhaupt eine Gegenleistung […]

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Was geregelt werden muss

Nach § 154 Absatz 1 BGB kommt ein Mietvertrag erst dann zustande, wenn sich Mieter und Vermieter über alle Punkte geeinigt haben, die nach ihrem Willen Voraussetzung für den Vertragsschluss sein sollen. Dies wird dadurch dokumentiert, dass das seitens des Vermieters vorgelegte Vertragsformular unterzeichnet wird. In den meisten Mietverträgen steht allerdings viel mehr, als Mieter und Vermieter konkret besprochen haben. Im besten Fall hat der Mieter den Text ganz durchgelesen und sich zu den Stellen, die er nicht verstanden hat, beraten lassen. Viele Zeilen in den gängigen Mietverträgen sind nicht erforderlich und führen zu unnötig langen und komplizierten Vertragstexten. Beschränkt […]

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Die ortsübliche Vergleichsmiete

Nach § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die bisherige Miete niedriger ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung), Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit) und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist nach § 558 Absatz 2 Satz 2 […]

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Die Mietpreisbremse

Inhaltsverzeichnis: Hintergrund der Mietpreisbremse Voraussetzungen der Mietpreisbremse Zulässige Miethöhe Ausnahmen von der Mietpreisbremse Verfahren bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse Ein stumpfes Schwert? Unwirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse in der Koalitionsvereinbarung 2018 Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018 1. Hintergrund der Mietpreisbremse Die Mietpreisbremse hat folgenden Hintergrund: Bei bestehenden Mietverträgen sind die Möglichkeiten der Vermieter, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, durch die Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 BGB schon lange auf 15 % oder 20 % in drei Jahren begrenzt. Das sind beispielsweise in Berlin (Kappungsgrenze 15 %) höchstens 5 % pro Jahr. Im Rahmen der Neuvermietung […]

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