Sozialer Wohnungsbau

Als sozialen Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen für Mieter, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. In diesem Sinne stellt der soziale Wohnungsbau eine staatliche Transferleistung dar. Die Gegenleistung, die die Eigentümer und Vermieter für die Förderung zu erbringen haben, ist eine zumeist langjährige Belegungsbindung sowie die Beschränkung der Miethöhe auf die sogenannte Kostenmiete, unabhängig von der jeweiligen Marktmiete. Durch die Entwicklungen der letzten Jahre in Berlin, insbesondere durch die mittlerweile erreichten Mieten für die Sozialwohnungen, die häufig über dem Durchschnitt des Berliner Mietspiegels liegen, haben sich beide Beschränkungen jedoch relativiert. Außerdem nimmt die Zahl […]

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Die Wirtschaftlichkeit von Wohnraum wird durch eine Berechnung, die sogenannte Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. In ihr sind die laufenden Aufwendungen zu ermitteln und den Erträgen gegenüberzustellen (Legaldefinition aus § 2 Absatz 1 der II. BV). Wirtschaftlich ist die Immobilie nur dann, wenn die Erträge dauerhaft größer sind als die laufenden Aufwendungen. Die Legaldefinition entstammt dem Recht des sozialen Wohnungsbaus (Preisgebundener Wohnraum). Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist aber auch dann erforderlich, wenn man ein freifinanziertes Gebäude bewirtschaftet. Das Konzept der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch bei einzelnen Fragen angewendet werden, die zu beurteilen sind, insbesondere bei Investitionsentscheidungen. Immer kommt es entscheidend darauf an, dass die laufenden Aufwendungen […]

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Mieterhöhungen

Einer der wichtigsten Grundsätze des Zivil- und somit auch des Mietrechts lautet: „Pacta sunt servanda” (Verträge muss man einhalten) Das heißt, dass ein Mietvertrag so zu erfüllen ist, wie er abgeschlossen wurde. Eine einseitige Vertragsänderung ist in der Regel nicht möglich. Dies gilt auch für die Höhe der vereinbarten Miete. Das ist normalerweise kein Problem. Bei einem einfachen Leistungsaustausch beschränkt sich das Geschäft auf seinen einmaligen konkreten Inhalt, z.B. den Erwerb eines Fernsehers gegen Zahlung des Kaufpreises. Leistung und Gegenleistung stehen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest. Bei Dauerschuldverhältnissen wie einem Zeitschriftenabonnement besteht jedoch das Problem, dass sich die Verhältnisse im […]

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Die Betriebskostenvereinbarung

  Inhalt: Die Betriebkostenvereinbarung Nettokaltmiete und Vorauszahlungen Bruttowarmmiete Bruttokaltmiete Teilinklusivmiete 1. Die Betriebskostenvereinbarung Nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dazu gehören auch die Betriebskosten. In den meisten Wohnungsmietverhältnissen trägt jedoch der Mieter die Betriebskosten. Es besteht aber weder eine gesetzliche Verpflichtung noch eine allgemeine Vermutung, dass der Mieter neben der Nettokaltmiete auch noch die Betriebskosten tragen muss. Es muss daher ausdrücklich zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbart werden, wenn der Mieter die Betriebskosten tragen soll. Das dies möglich ist, ist auch gesetzlich geregelt. Die grundlegende Vorschrift […]

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Die Staffelmiete

Staffelmietvereinbarungen sind seit dem 1. Januar 1983 als Ausnahme vom gesetzlich vorgeschriebenen Mieterhöhungsverfahren nach dem Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mehr dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”) für alle nicht preisgebundenen Wohnungen zugelassen. Sie bieten den Vorteil, dass die Mietentwicklung für die Dauer der Staffelmietvereinbarung sicher kalkulierbar ist und dass kein kompliziertes Mieterhöhungsverfahren eingehalten werden muss. Der Vermieter geht aber das Risiko ein, dass für die Dauer der Staffelmietvereinbarung keine anderen Mieterhöhungen möglich sind. Wenn also die tatsächliche Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete über der Mietstaffel liegt oder eine Modernisierung durchgeführt wird, kann der Vermieter keine über die vereinbarte Staffel hinausgehende Mieterhöhung durchführen. Inhalt: […]

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