Der Entwicklungszustand

Der wichtigste Faktor bei der Bewertung eines Grundstücks ist seine Lage. Aber nur, wenn man mit dem Grundstück auch etwas wirtschaftlich sinnvolles anfangen kann. Das ist die Frage nach seinem Entwicklungszustand. Der Entwicklungszustand eines Grundstücks bestimmt die Möglichkeiten, auf ihm wohnungswirtschaftlich tätig zu werden. Die klassischen Entwicklungszustände werden in § 5 ImmoWertV beschrieben. Die Vorschrift lautet: § 5 Entwicklungszustand (1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. (2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen […]

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Die Wertermittlungsverfahren

In diesem Bereich unserer Website geht es um die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten normierten Wertermittlungsverfahren. Ergänzt werden sie durch Richtlinien, die Details zum jeweiligen Wertermittlungsverfahren enthalten. Ein Beispiel ist die „Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)”. Ziel der Wertermittlung ist die Bestimmung des Verkehrswertes (§ 1 Absatz 1 ImmoWertV) von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Dem dient die Wertermittlung nach den in § 8 ImmoWertV vorgesehenen Wertermittlungsverfahren: dem Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV), dem Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV) oder dem Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV). Wie bereits in dem Beitrag über den Verkehrswert ausgeführt bezieht sich dieser immer auf einen […]

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Der Versicherungswert

Der Versicherungswert dient dazu, den zur Schadenregulierung erforderlichen Geldbetrag zu bestimmen. Er ist gesetzlich definiert in § 88 Versicherungsvertragsgesetz. Die Vorschrift lautet: § 88 Versicherungswert Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt als Versicherungswert, wenn sich die Versicherung auf eine Sache oder einen Inbegriff von Sachen bezieht, der Betrag, den der Versicherungsnehmer zur Zeit des Eintrittes des Versicherungsfalles für die Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung der versicherten Sache in neuwertigem Zustand unter Abzug des sich aus dem Unterschied zwischen alt und neu ergebenden Minderwertes aufzuwenden hat. Es handelt sich um den Neuwert abzüglich der durch die Alterung eingetretenen Wertminderung. Zur Berechnung der Wertminderung […]

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Der gemeine Wert

Im Steuerrecht werden Immobilien nach eigenen Grundsätzen bewertet. Ausgangspunkt ist der sogenannte „gemeine Wert”, der in § 9 Absatz 2 Bewertungsgesetz definiert ist: § 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert (1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen. (2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. (3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines […]

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Der Beleihungswert

Der Begriff des Beleihungswerts stammt aus der Kreditwirtschaft. Er ist gesetzlich definiert in § 16 Absatz 2 Pfandbriefgesetz: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten […]

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Der Verkehrswert

Der Verkehrswert oder auch Marktwert ist der wichtigste Wert im Rahmen der Wertermittlung. Er ist gesetzlich definiert in § 194 BauGB. Die Vorschrift lautet: § 194 Verkehrswert Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert bezieht sich auf einen bestimmten Zeitpunkt. Es dürfen also nur die Umstände berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bekannt […]

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Wertermittlung

Grundstücke, Gebäude und Wohnungen stellen einen Großteil des deutschen Vermögensstocks dar (Näheres in unserem Beitrag „Wohnungsbestand”). Anders als bei Produkten des täglichen Bedarfs hängt an ihnen kein Preisschild, dem man entnehmen kann, was das Grundstück oder das Gebäude kostet. Ohne den Wert zu kennen ist es jedoch schwierig, sinnvolle wirtschaftliche Entscheidungen (An- und Verkauf, Investition, Beleihungswertermittlung, Bestimmung des Zugewinnausgleichs in einem Ehescheidungsverfahren, Ermittlung des gesetzlichen Pflichtteils im Erbrecht) zu treffen. Die Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden ist eine schwierige Materie. Vor allem dadurch, dass er maßgeblich von der Lage des Grundstücks abhängt. Der Wert eines Grundstücks bestimmt sich gemäß § […]

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