Wirtschaftlichkeitsgebot Archive - wohnungswirtschaft.online

§ 11 : Ausnahmen

14. Mai 2020 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Wohnraummietrecht

Nicht immer ist die Anwendung der Regeln der HeizkostenV sachlich gerechtfertigt. § 11 HeizkostenV sieht daher Ausnahmen vor: § 11 Ausnahmen (1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden1.auf Räume,a) in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2 · a) aufweisen,b) bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden […]

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Der Abrechnungsmaßstab

12. November 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung

Da die meisten vermieteten Gebäude mehr als eine Wohnung haben, die Betriebskosten aber nicht wohnungsweise anfallen, müssen sie auf die verschiedenen Wohnungen verteilt werden. Dies erfolgt in der Betriebskostenabrechnung. Die Verteilung der Kosten muss nach einem Maßstab erfolgen, dem sogenannten „Abrechnungsmaßstab”. Die grundlegende Regelung dazu ist § 556a BGB. § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung […]

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Wartung der Elektroanlage

27. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten

Die Wartung der Elektroanlage ist eine Maßnahme der Gebäudewartung. Es war lange umstritten, ob und wann Wartungskosten als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dies hatte seinen Grund in einem engen Verständnis des Wartungsbegriffes, den einige wichtige Autoren wie z.B. Langenberg ihrer Auslegung der BetrKV zugrundelegten. Dies hat sich durch ein bemerkenswertes, wenn auch unspektakuläres Urteil des BGH vom 14. Februar 2007 (VIII ZR 123/06) geändert . In dem Fall ging es vordergründig nur um die Frage, ob Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 17 der BetrKV umgelegt werden können. Diesen Fall hat […]

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Betriebskostenmanagement

27. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten

Inhalt: Betriebskosten als Kalkulationsfaktor Das Problem hoher Betriebskosten Das Betriebskostenmanagement Tue Gutes und rede darüber Aufgaben des Betriebskostenmanagements Möglichkeiten der Betriebskosteneinsparung Mieterbeteiligung beim Betriebskostenmanagement 1. Betriebskosten als Kalkulationsfaktor Betriebskosten sind nach der Definition der BetrKV die Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Es reicht eben nicht aus, ein Haus zu bauen und es dann zu vermieten. Es muss auch andauernd bewirtschaftet werden. Der Vermieter kann den Mietern die Sauberhaltung oder die Beheizung des Gebäudes nicht in Eigenregie überlassen. Als Eigentümer und als Vermieter ist er gefordert, die Leistungen zur Verfügung zu stellen, die zu einem […]

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Hauswart

20. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Betriebskostenarten, Wohnraummietrecht

Die vierzehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten für den Hauswart. Die Vorschrift lautet: § 2 Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; Inhalt: Die Aufgaben des Hauswartes Die Umlage der Hauswartkosten Der Abrechnungsmaßstab […]

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Was sind Betriebskosten?

9. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Wohnraummietrecht

Inhalt: Gesetzliche Regelung Kosten des Eigentümers Laufende Kosten Eigenleistungen des Vermieters Abgrenzung zu anderen Kosten Alle reden von den Betriebskosten. Die Regierung, die Versorger, der Mieterbund, vor allem Mieter und Vermieter. Es gibt tausende von Einzelfragen, die sich in diesem Zusammenhang stellen. Auf eine Reihe von ihnen wollen wir in unseren Beiträgen eingehen und Antworten geben. Es besteht dabei allerdings die Gefahr, dass man den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr sieht. Um dem vorzubeugen, wollen wir uns an dieser Stelle grundsätzlich mit der Frage befassen, was Betriebskosten eigentlich sind, was man also unter dem Begriff verstehen kann und was […]

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Betriebskosten – Ansprüche des Mieters

8. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Wohnraummietrecht

Inhalt: Erbringung von entsprechenden Leistungen Erbringung in vereinbarter Qualität Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit Vorlage der Nebenkostenabrechnung Auszahlung eines Betriebskostenguthabens Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen Beim Thema „Betriebskosten“ geht es zumeist um die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter und um deren Durchsetzung oder Abwehr. Man kann die Sache aber auch andersherum betrachten: Welche Ansprüche hat eigentlich der Mieter gegen den Vermieter? Ausgangspunkt aller Überlegungen ist dabei der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag. 1. Erbringung von entsprechenden Leistungen Der Vermieter schuldet dem Mieter nicht nur die Überlassung der vermieteten Räume, sondern auch deren Versorgung mit Wasser und Wärme, die Reinigung der Treppe und […]

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Prüfung, Belegeinsicht und Einwendungen

3. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Wohnraummietrecht

Eine Betriebskostenabrechnung kann richtig sein. Sie kann aber auch falsch sein. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind Betriebskostenabrechnungen sogar überwiegend falsch. Das fordert einen Widerspruch durch den Mieter geradezu heraus. Die Betriebskosten waren 2018 nach der Beratungsstatistik des Deutschen Mieterbundes mit 32,6 % aller Beratungsfälle das mit Abstand wichtigste Thema in der Rechtsberatung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratungs- und Prozessstatistik”). Auch wenn Widersprüche trotzdem kein Massenphänomen sind, so machen sie dem Vermieter oder Verwalter doch eine Menge Arbeit. Wir versuchen Sie hier mit Informationen und Argumenten bei der Beurteilung und Bearbeitung der Einwände Ihrer Mieter zu unterstützen. Bei welchen gibt man besser […]

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Betriebskostenhöhe

2. Oktober 2016 Stefan Pfeiffer Betriebskosten, Wohnraummietrecht

1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot Im wohnungswirtschaftlichen oder juristischen Alltag entsteht immer wieder die Frage nach der Höhe der Betriebskosten, insbesondere im Zusammenhang mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Vermieter ist nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zum sparsamen Umgang mit den Geldern der Mieter verpflichtet. Bei Verstößen gegen diese Verpflichtung kann der Mieter die Zahlung zu hoher Betriebskosten verweigern. Wann dieser Fall vorliegt, hängt ganz von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles und den örtlichen Gegebenheiten ab. Relevant wird das Wirtschaftlichkeitsgebot zumeist erst dann, wenn die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Zuvor haben die Mieter in aller Regel keinen Anlass und […]

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