Der Abrechnungsmaßstab

Inhaltsverzeichnis: Einleitung Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche Kosten nach Verbrauch oder Verursachung Veränderung des Abrechnungsmaßstabes Gewerbe   1. Einleitung Da die meisten vermieteten Gebäude mehr als eine Wohnung haben, die Betriebskosten aber nicht wohnungsweise anfallen, müssen sie auf die verschiedenen Wohnungen verteilt werden. Dies erfolgt in der Betriebskostenabrechnung. Die Verteilung der Kosten muss nach einem Maßstab erfolgen, dem sogenannten „Abrechnungsmaßstab”. Die grundlegende Regelung dazu ist § 556a BGB. § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer […]

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Wartung der Elektroanlage

Die Wartung der Elektroanlage ist eine Maßnahme der Gebäudewartung. Es war lange umstritten, ob und wann Wartungskosten als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dies hatte seinen Grund in einem engen Verständnis des Wartungsbegriffes, den einige wichtige Autoren wie z.B. Langenberg ihrer Auslegung der BetrKV zugrundelegten. Dies hat sich durch ein bemerkenswertes, wenn auch unspektakuläres Urteil des BGH vom 14. Februar 2007 (VIII ZR 123/06) geändert . In dem Fall ging es vordergründig nur um die Frage, ob Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 17 der BetrKV umgelegt werden können. Diesen Fall hat […]

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Betriebskostenmanagement

Inhalt: Betriebskosten als Kalkulationsfaktor Das Problem hoher Betriebskosten Das Betriebskostenmanagement Tue Gutes und rede darüber Aufgaben des Betriebskostenmanagements Möglichkeiten der Betriebskosteneinsparung Mieterbeteiligung beim Betriebskostenmanagement 1. Betriebskosten als Kalkulationsfaktor Betriebskosten sind nach der Definition der BetrKV die Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Es reicht eben nicht aus, ein Haus zu bauen und es dann zu vermieten. Es muss auch andauernd bewirtschaftet werden. Der Vermieter kann den Mietern die Sauberhaltung oder die Beheizung des Gebäudes nicht in Eigenregie überlassen. Als Eigentümer und als Vermieter ist er gefordert, die Leistungen zur Verfügung zu stellen, die zu einem […]

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Hauswart

Inhalt: Die Aufgaben des Hauswartes Die Umlage der Hauswartkosten Der Abrechnungsmaßstab Die Höhe der Hauswartkosten Die Hauswartkosten in der Geislinger Konvention Die vierzehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten für den Hauswart. Die Vorschrift lautet: § 2 Aufstellung der Betriebskosten  Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:  14. die Kosten für den Hauswart,  hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach […]

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Was sind Betriebskosten?

Inhalt: Gesetzliche Regelung Kosten des Eigentümers Laufende Kosten Eigenleistungen des Vermieters Abgrenzung zu anderen Kosten Alle reden von den Betriebskosten. Die Regierung, die Versorger, der Mieterbund, vor allem Mieter und Vermieter. Es gibt tausende von Einzelfragen, die sich in diesem Zusammenhang stellen. Auf eine Reihe von ihnen wollen wir in unseren Beiträgen eingehen und Antworten geben. Es besteht dabei allerdings die Gefahr, dass man den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr sieht. Um dem vorzubeugen, wollen wir uns an dieser Stelle grundsätzlich mit der Frage befassen, was Betriebskosten eigentlich sind, was man also unter dem Begriff verstehen kann und was […]

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Betriebskosten – Ansprüche des Mieters

Inhalt: Erbringung von entsprechenden Leistungen Erbringung in vereinbarter Qualität Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit Vorlage der Nebenkostenabrechnung Auszahlung eines Betriebskostenguthabens  Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen Beim Thema „Betriebskosten“ geht es zumeist um die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter und um deren Durchsetzung oder Abwehr. Man kann die Sache aber auch andersherum betrachten: Welche Ansprüche hat eigentlich der Mieter gegen den Vermieter? Ausgangspunkt aller Überlegungen ist dabei der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag. 1. Erbringung von entsprechenden Leistungen Der Vermieter schuldet dem Mieter nicht nur die Überlassung der vermieteten Räume, sondern auch deren Versorgung mit Wasser und Wärme, die Reinigung der Treppe und […]

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Prüfung, Belegeinsicht und Einwendungen

Inhalt: Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung Die Belegeinsicht Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung Eine Betriebskostenabrechnung kann richtig sein. Sie kann aber auch falsch sein. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind Betriebskostenabrechnungen sogar überwiegend falsch. Das fordert einen Widerspruch durch den Mieter geradezu heraus. Ein solcher Widerspruch sollte 3 Elemente enthalten: Prüfung (Plausibilitätsprüfung, Tiefenprüfung), Belegeinsicht und schließlich die Mitteilung der Einwendungen. Die Betriebskosten waren 2016 nach der Beratungsstatistik des Deutschen Mieterbundes mit 34,3 % aller Beratungsfälle das mit Abstand wichtigste Thema in der Rechtsberatung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratungs- und Prozessstatistik”). Auch wenn Widersprüche trotzdem kein Massenphänomen sind, so machen sie dem Vermieter […]

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Betriebskostenhöhe

Inhalt: Das Wirtschaftlichkeitsgebot Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes Die Berliner Betriebskostenübersicht Die Betriebskostenstudie des BBU Der Heizspiegel Geislinger Konvention und Benchmarking Die weitere Entwicklung der Betriebskosten 1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot Im wohnungswirtschaftlichen oder juristischen Alltag entsteht immer wieder die Frage nach der Höhe der Betriebskosten, insbesondere im Zusammenhang mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Vermieter ist nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zum sparsamen Umgang mit den Geldern der Mieter verpflichtet. Bei Verstößen gegen diese Verpflichtung kann der Mieter die Zahlung zu hoher Betriebskosten verweigern. Wann dieser Fall vorliegt, hängt ganz von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles […]

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