Zugangsbeeinträchtigungen als Mangel

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache (= die Wohnung, die Geschäftsräume) zu überlassen. Dazu muss er dem Mieter den unmittelbaren und alleinigen Besitz verschaffen. Der Besitz ist nach § 854 Absatz 1 BGB die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung (Im Gegensatz zum Eigentum, der rechtlichen Sachherrschaft). In der Praxis erfolgt dies in der Regel in einem gemeinsamen Übergabetermin vor Ort in der Wohnung. Dabei muss der Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Der Vermieter muss aber auch dafür sorgen, dass der vertragsgemäße Zugang zur Wohnung jederzeit erhalten bleibt. Kommt es in […]

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Zugang

Inhalt: Zugang einer schriftlichen Erklärung (Schriftform und Textform) Zugang einer E-Mail Zugang per Telefax Zugang des gesprochenen Wortes Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung Der beste Text nutzt nichts, wenn er den Adressaten nicht erreicht. Wenn es rechtlich relevant ist, muss man im Streitfall auch nachweisen können, dass das Schreiben zugegangen ist. Erst dann wird die Erklärung wirksam. Von besonderer Bedeutung ist dies bei den einseitigen Erklärungen wie der Kündigung, der Betriebskostenabrechnung oder der Mieterhöhungserklärung. Da bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach § 568 Absatz 1 BGB Schriftformzwang besteht, muss die schriftliche Kündigung zugehen. Den Aufwand für die Übermittlung der Erklärung und das […]

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Der Zugang der Kündigung

Wie in dem Beitrag über die Kündigungserklärung ausgeführt handelt es sich bei ihr um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Kündigung muss dem Kündigungsempfänger daher zugehen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Zugang”). Da bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach § 568 Absatz 1 BGB Schriftformzwang besteht, muss die schriftliche Kündigung zugehen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungserklärung”). Inhalt: Wann ist die Kündigung zugegangen Nachweis des Zugangs der Kündigung Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung 1. Wann ist die Kündigung zugegangen Die Kündigung ist zugegangen, wenn sie dem Kündigungsempfänger übergeben oder in seinen Briefkasten eingeworfen wird. Wird die Kündigung erst am späten Abend in den […]

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Die Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist Betriebskostenabrechnungen für Wohnraum müssen innerhalb eines Jahres erstellt und dem Mieter mitgeteilt werden (Nach Ablauf der Abrechnungsfrist tritt die sogenannte „Abrechnungsreife” ein). Dies ergibt sich aus § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB. Die Abrechnungsfrist soll sicherstellen, dass der Mieter in angemessener Zeit erfährt, welche finanzielle Belastung aus der Übernahme der Betriebskosten für ihn folgt. Ist wie in den meisten Fällen der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr, endet die Frist daher am 31.12. des Folgejahres. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 muss dem Mieter daher spätestens am 31.12.2017 mitgeteilt werden. Fällt allerdings der letzte Tag der Frist auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, tritt nach § 193 […]

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Die Formalien der Betriebskostenabrechnung

Inhalt: Der Absender der Betriebskostenabrechnung Der Empfänger der Betriebskostenabrechnung Das Objekt der Betriebskostenabrechnung Die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung Fazit Betriebskostenabrechnungen müssen dem Mieter vom Vermieter binnen Jahresfrist nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden. Dies ergibt sich aus § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB. Eine bestimmte Form der „Mitteilung” schreibt das Gesetz nicht vor. Wie in unserem Beitrag zur Form von Texten näher ausgeführt gilt im Mietrecht der Grundsatz der Formfreiheit. Nach dem Wortlaut des Gesetzes könnte die Abrechnung daher auch mündlich mitgeteilt werden. Dann könnte der Mieter jedoch seine Prüfrechte faktisch nicht wahrnehmen. Nach herrschender Ansicht muss die Betriebskostenabrechnung daher […]

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