Teilung, Vereinigung, Zuschreibung

Die tatsächliche und rechtliche Beschaffenheit der Grundstücke kann dem Liegenschaftskataster und dem Grundbuch entnommen werden. Sie müssen jedoch nicht immer so bleiben, wie sie sind. Es gibt Gründe, die eine Veränderung der Grundstücke erforderlich machen. Diese Gründe ergeben sich vor allem aus der Nutzung der Grundstücke. Sie sind im privaten und öffentlichen Grundstücksrecht geregelt. Der wichtigste Fall ist die Teilung von Grundstücken, durch die in den meisten Fällen neue Baugrundstücke geschaffen werden sollen.

1. Die Teilung eines Grundstücks

Der bekannteste und wohl auch häufigste Fall ist der der Teilung eines Grundstückes, die auch Parzellierung genannt wird. Die Teilung eines Grundstücks ist nach § 19 Absatz 1 BauGB die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

Ein großes Grundstück soll beispielsweise von einem Bauträger (Näheres dazu in unserem Beitrag “Funktionen und Berufe in der Wohnungswirtschaft“) mit mehreren Einfamilienhäusern bebaut und diese verkauft werden. Dazu wird das große Grundstück in mehrere kleinere Grundstück geteilt und aus diesen dann jeweils eigene Grundbuchgrundstücke gebildet. 

Das Recht des Eigentümers zur Teilung seines Grundstückes folgt aus der Grundnorm des § 903 BGB über die Befugnisse des Eigentümers. Eine gesonderte materiellrechtliche Vorschrift über die Grundstücksteilung gibt es nicht. 

Einschränkungen hinsichtlich der Teilung können sich aus dem Baurecht ergeben. Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen nach § 19 Absatz 2 BauGB keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. So gibt es Bebauungspläne, die bestimmen, dass eine Teilung nicht dazu führen darf, dass die neuen Grundstücke bestimmte Größen unterschreiten.

Weiter dürfen durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder auf Grund einer Baugenehmigung oder einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, nach § 7 BauO Bln keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der Bauordnung widersprechen. Wenn beispielsweise die Grundstücke anschließend bebaut werden sollen, muss gemäß § 4 BauO Bln ihre Erschließung gewährleistet sein. Andernfalls wird eine Bebauung nicht genehmigt. Oder es müssen Abstandsflächen eingehalten werden. All dies kann die Möglichkeiten zur Teilung eines Grundstücks beschränken. 

Eine Alternative zu dieser sogenannten Realteilung ist die ideelle Aufteilung eines Grundstücks nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Begründung von Wohnungseigentum“). Sie erleichtert einerseits häufig die Bebauung und spart Kosten bei der Bewirtschaftung. Andererseits erfordert sie eine aufwändige Verwaltung der so entstehenden Wohnungseigentümergemeinschaft (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Wohnungseigentümergemeinschaft“) und begegnet häufig Vorbehalten der späteren Wohnungseigentümer. Soweit möglich möchte jeder lieber seinen eigenen Grund und Boden haben.  

Die Teilung eines Grundstücks erfolgt in zwei Schritten:

  1. Zunächst muss das Grundstück im Liegenschaftskataster in die erforderliche Anzahl an Flurstücken aufgeteilt werden.
  2. Danach werden die neuen Flurstücksangaben ins Grundbuch übernommen und neue Grundbuchgrundstücke gebildet. 

Die Teilung des Katastergrundstücks (Zerlegung) beginnt mit einem Antrag auf Teilung bei der zuständigen Vermessungsbehörde (§ 18 Absatz 1 des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin). Die für die Eintragung der Teilung in die Verzeichnisse und die Flurkarte erforderlichen Unterlagen hat der Grundstückseigentümer gemäß § 19 Absatz 2 des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin auf seine Kosten anfertigen und der zuständigen Behörde einreichen zu lassen (Dazu muss man sich gemäß § 2 Absatz 2 des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin der Mithilfe der öffentlich bestellte Vermessungsingenieure bedienen). Dazu sind Grenzfeststellung und Abmarkung erforderlich (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Grundstücksgrenzen“). Die Ergebnisse werden in einem sogenannten Veränderungsnachweis festgehalten, der sowohl den alten als auch den neuen Bestand ausweist und die örtlichen Veränderungen in einem beglaubigten Lageplan darstellt.    

Am Ende des Verfahrens wird das Liegenschaftskataster gemäß § 19 Absatz 1 des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin durch Eintragung der Veränderungen in die Verzeichnisse und in die Flurkarte fortgeführt.

Nach der Bildung der neuen Flurstücke erfolgt die grundbuchrechtliche Teilung. Die Teilung erfolgt gemäß § 2 Absatz 3 GBO durch Abschreibung. Hierzu bedarf es gemäß § 13 Absatz 1 GBO eines entsprechenden Antrages sowie einer Bewilligung des Eigentümers in der Form des § 29 GBO durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde. Auf Grundlage des Veränderungsnachweises trägt das Grundbuchamt dann die neu gebildeten Flurstücke jeweils unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis und in ein neu zu bildendes Grundbuch ein. Damit ist dann auch die grundbuchrechtliche Teilung vollzogen. 

Die Grundstücksrechte setzen sich an den neu gebildeten Grundstücken fort. So bleiben etwa Grundpfandrechte bestehen. 

2. Die Vereinigung von Grundstücken

Mehrere Grundstücke können gemäß § 890 Absatz 1 BGB dadurch zu einem Grundstück vereinigt werden, dass der Eigentümer sie als ein Grundstück in das Grundbuch eintragen lässt. Das kann sinnvoll sein, wenn ein Bauträger mehrere nebeneinander liegende Grundstücke erwirbt, um sie dann einheitlich zu bebauen. 

Die an der Vereinigung beteiligten Grundstücke sollen nach § 5 Absatz 2 GBO im Bezirk desselben Grundbuchamts liegen und unmittelbar aneinandergrenzen. Außerdem müssen sie natürlich demselben Eigentümer gehören.    

Belastungen wie Grundschulden und Dienstbarkeiten bleiben auf den jeweiligen Flurstücken bestehen. 

Auch für die Vereinigung von Grundstücken bedarf es gemäß § 13 Absatz 1 GBO eines entsprechenden Antrages sowie einer Bewilligung des Eigentümers in der Form des § 29 GBO durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde. 

3. Zuschreibung

Ein Grundstück kann nach § 890 Absatz 2 BGB dadurch zum Bestandteil eines anderen Grundstücks gemacht werden, dass der Eigentümer es diesem im Grundbuch zuschreiben lässt. 

Anders als bei der Vereinigung bleibt bei der Zuschreibung das Grundbuch des Hauptgrundstücks bestehen. Außerdem erstrecken sich nach § 1131 BGB die an dem Hauptgrundstück bestehenden Hypotheken auf das zugeschriebene Grundstück.

Im übrigen gelten für die Zuschreibung die Vorschriften über die Vereinigung. 

4. Zusammenschreibung

Eine weitere Möglichkeit ist die Zusammenschreibung von Grundstücken. Bei ihr werden mehrere selbstständig bleibende Grundstücke durch das Grundbuchamt auf einem Grundbuchblatt eingetragen. 

5. Behördliche Grundstücksveränderungen

Neben diesen durch die Eigentümer veranlassten Grundstücksveränderungen gibt es auch solche durch die Behörden. Dabei handelt es sich um das Umlegungsverfahren und das Flurbereinigungsverfahren. 

Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke gemäß § 45 BauGB durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Die Umlegung kann nur im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 BauGB oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB durchgeführt werden. 

Mit der Flurbereinigung kann nach § 1 FlurbG zur Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung ländlicher Grundbesitz neugeordnet werden.

Bei beiden Verfahren werden Grundstücke zusammengefasst und neu aufgeteilt, sodass neue Grundstücke entstehen. Durch beide wird wird in die Rechtsstellung des Grundstückseigentümers eingegriffen.  

Bild: AdobeStock_maho

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