Tierhaltung

Viele Mieter haben tierische Mitbewohner: Hunde, Katzen, Wellensittiche, Papageien, Hamster oder Meerschweinchen leisten den Menschen Gesellschaft. Die meisten Mitmieter und Vermieter akzeptieren dies, solange es zu keinen Belästigungen durch die Haustiere kommt.

Probleme durch Lärm (=Bellen) oder Schmutz (=Häufchen) verursachen immer wieder Hunde (Daher gibt es mancherorts wie beispielsweise in Berlin auch ein eigenes Hundegesetz, BerlinerHundeG vom 7. Juli 2016). Dadurch kommt es zu Konflikten zwischen den Tierhaltern einerseits und den Mitmietern und den Vermietern andererseits. Oft steht der Vermieter in diesen Fällen zwischen den streitenden Mietparteien. Die anderen Haustiere verursachen nur in seltenen Ausnahmefällen solche Probleme. Man kann sich daher darauf konzentrieren, im Mietvertrag die Fragen rund um die Hundehaltung zu regeln.

1. Zulässigkeit der Tierhaltung

Ohne gesonderte Regelung im Mietvertrag oder wenn der Mietvertrag die Tierhaltung ausdrücklich erlaubt, ist die Haltung von üblichen Haustieren in einer Wohnung grundsätzlich zulässig. Dies gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 535 BGB. Dazu gehören

  • Hamster
  • Schildkröten
  • Zierfische
  • Ziervögel
  • Katzen
  • Hunde

Bei Hunden kann es aber im Einzelfall anders aussehen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann sie aufgrund einer umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten auch unzulässig sein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. November 2007, VIII ZR 340/06; Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12).  Dabei sind Art, Anzahl und Größe der Tiere ebenso zu berücksichtigen wie die Verhältnisse vor Ort – auch im Hinblick auf das Interesse von Mitbewohnern und Nachbarn. So kann beispielsweise die Haltung eines sehr großen Hundes in einem Mehrfamilienhaus mit vielen Kindern unzulässig sein, während sie in einem Einfamilienhaus in der Regel nicht untersagt werden kann.

Ungewöhnliche Tiere wie Gift- und Würgeschlangen zählen aber nicht dazu. Für sie benötigt man in jedem Fall eine ausdrückliche Genehmigung. Dies gilt auch für ungefährliche Exemplare. Es kommt nicht auf die von den Tieren konkret ausgehende Gefahr an, sondern nur darauf, dass die Vertragsparteien üblicherweise nicht davon ausgehen, dass solche Tiere in einer Mietwohnung gehalten werden. Die Frage der Gefährlichkeit kann aber eine Rolle dafür spielen, ob der Mieter einen Anspruch auf eine Genehmigung hat.

2. Verbot der Tierhaltung

Ein generelles Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag oder der Hausordnung ist unzulässig. Eine solche Klausel ist gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam (Näheres dazu in unserem Beitrag “Allgemeine Geschäftsbedingungen“), da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das gilt unabhängig davon, ob nach der Klausel die Tierhaltung generell verboten ist oder einer Zustimmung des Vermieters bedarf (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. November 2007, VIII ZR 340/06).

Auch ein generelles Hunde- und Katzenhaltungsverbot ist aus denselben Gründen unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12).

Will der Vermieter die Tierhaltung einschränken, so muss er dies ausdrücklich und mit Blick auf den vertragsgemäßen Gebrauch im Mietvertrag regeln.

Auch in diesem Fall darf es nicht verboten oder einem Genehmigungsvorbehalt unterworfen werden, Kleintiere wie Hamster oder Vögel in der Wohnung zu halten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. November 2007, VIII ZR 340/06; Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12).

Die Hundehaltung darf nicht generell verboten, aber von der schriftlichen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdnr. 563) Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12). Die Zustimmung darf aber nicht im Belieben des Vermieters stehen. Sie muss vielmehr auch hier von einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten abhängen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 168/12).  Dabei sind Art, Anzahl und Größe der Tiere ebenso zu berücksichtigen wie die Verhältnisse vor Ort – auch im Hinblick auf das Interesse von Mitbewohnern und Nachbarn.

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn es sich um eine Wohnung in einer Wohneigentumsanlage handelt und in dieser den Eigentümern die Hundehaltung untersagt ist (Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 18.11.2016, Az. 30 C 5357/16; Hinweis des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 16.03.2017, Az. 7 S 8871/16).

3. Untersagung der Tierhaltung

Auch wenn die Tierhaltung im konkreten Fall zulässig ist, gelten für sie die allgemeinen mietrechtlichen Anforderungen. Insbesondere darf durch das Tier das Eigentum des Vermieters oder Dritter, insbesondere der anderen Mieter, nicht beschädigt oder verschmutzt werden. Auch darf durch das Verhalten des Tieres der Hausfrieden nicht nachhaltig gestört werden. Am häufigsten kommt es in diesem Zusammenhang zu Problemen mit dem Bellen von Hunden. Eine vertragswidrige Störung liegt aber nicht schon dann vor, wenn der Hund gelegentlich bellt. In einem Mehrfamilienhaus gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn hin und wieder Hundegebell oder Vogelgezwitscher aus einer Wohnung kommt.

Im Falle eines Verstoßes gegen diese Anforderungen kann der Vermieter den Mieter abmahnen und auffordern, dafür zu sorgen, dass es zu keinen weiteren Beeinträchtigungen kommt. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter ihn auf Unterlassung in Anspruch nehmen oder die konkrete Tierhaltung untersagen. In letzter Konsequenz ist auch eine Kündigung des Mietvertrages möglich. Nach einem Beschluss des Landgerichts Hanau vom 28.12.2020 (8 T 29/20) rechtfertigt allein eine vertragswidrige Hundehaltung jedoch noch keine fristlose Kündigung, sofern von dem Hund keine konkreten und akuten Beeinträchtigungen ausgehen. Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen eines vertragswidrigen Nutzungsverhaltens setze vielmehr eine schuldhafte Störung des Hausfriedens und eine vorangegangene Abmahnung voraus.

4. Regelung in der Hausordnung

In der Hausordnung kann geregelt werden, wie Hunde im Haus und auf dem Grundstück gehalten werden dürfen. Dafür sollte man, wie auch beim Thema Lärm, auf die Regelungen zurückgreifen, die das Ortsrecht vorgibt. In Berlin ist dass das BerlinerHundeG vom 7. Juli 2016. In diesem Gesetz finden sich allerlei Regelungen zum Halten und Führen von Hunden, die sich auf das Miteinander der Hundebesitzer mit den anderen Bewohnern eines Hauses beziehen. Da wohl nur ein kleiner Teil der Hundehalter und der anderen Mieter dieses Gesetz gelesen hat und daher die geltenden Vorschriften kennt, ist es angemessen, die wichtigsten in die Hausordnung zu übernehmen:

  • Nach § 12 Absatz 2 BerlinerHundeG müssen Hunde außerhalb der Wohnung stets ein geeignetes Halsband oder Brustgeschirr mit dem Namen und der Anschrift der Halterin oder des Halters sowie der Hundesteuermarke tragen.
  • Nach § 15 BerlinerHundeG dürfen Hunde nicht auf Kinderspielplätze und auf solche gekennzeichnete Liegewiesen mitgenommen werden.
  • Nach § 26 BerlinerHundeG dürfen Hunde außerhalb der Wohnung nicht unbeaufsichtigt sein.
  • Nach § 28 BerlinerHundeG müssen Hunde außerhalb der Wohnung angeleint werden. Davon gibt es jedoch Ausnahmen, die man nicht in die Hausordnung übernehmen sollte.

Eine Regelung zur Hundehaltung könnte wie folgt aussehen:

Hunde sind im Haus und auf dem Grundstück an einer höchstens einen Meter langen Leine zu führen. Sie müssen dort ein Halsband mit Namen und Anschrift der Halterin oder des Halters sowie der Hundesteuermarke tragen. 

Auf Kinderspielplätze und auf solche gekennzeichnete Liegewiesen dürfen Hunde nicht mitgenommen werden. 

Bild: chalabala / Fotolia

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