Türmängel

Türen haben im wesentlichen drei Funktionen: Sie dienen der Abgeschlossenheit der Räume bei erhaltener Durchgangsmöglichkeit, sie sollen in vielen Fällen einen passiven Schall- und Sichtschutz sowie den Brandschutz gewährleisten und sie schützen die Mieträume vor Zug und Auskühlung.

Übergibt der Vermieter dem Mieter nicht die erforderlichen Schlüssel oder tauscht er das Schloss aus, so dass der Mieter das Gebäude oder seine Mieträume nicht mehr betreten kann, ist dies ein wesentlicher Mangel der Mietsache, der in der Regel eine Mietminderung rechtfertigt. Wegen der Einzelheiten verweisen wir insoweit auf unseren Beitrag zum Thema „Zugangsbeeinträchtigungen als Mangel”.

Zur Qualität der Türen, insbesondere zum Einbruchs-, Brand- und Schallschutz, wird nur selten etwas im Mietvertrag vereinbart. Zumeist sind die Türen nur dann Gegenstand einer ausdrücklichen Regelung des Mietvertrages, wenn sie erneuert oder zumindest überarbeitet werden sollen. Die Beschaffenheit der Türen kann zu einem Mangel und damit zu einer Minderung der Miete führen, etwa wenn sich die Tür nicht ordnungsgemäß öffnen oder schließen läßt. Auch das Eindringen von Zugluft stellt einen Mangel der Mietsache dar. Die Bewegung der Türen muss leichtgängig sein und darf keine störenden Geräusche verursachen.

Inhalt:
  1. Haustür
  2. Wohnungseingangstür
  3. Wohnungstüren
  4. undichte Türen
1. Haustür

Die Haustür dient vor allem dazu, fremden Personen den unkontrollierten Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Das setzt voraus, dass man ohne Schlüssel oder ohne einen Mieter, der die Haustür öffnet, nicht in das Haus kommt. Dazu reicht in der Regel die Türfalle. Es ist nicht erforderlich, dass man die Haustür zusätzlich mit dem Türriegel verschließen kann (Urteil des Amtsgericht Frankfurt a. M. vom 15.04.2005, 33 C 1726/04-13). Sind die Hauseingangstüren nicht mit elektrischen Türschlössern und -schnappern versehen, so stellt auch dies keinen eine Minderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar (Landgericht Freiburg, Urteil vom 16.06.1988, 3 S 31/88). es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart, was jedoch nur selten vorkommen dürfte.

Fehlt die Haustür oder läßt sie sich nicht verschließen, so ist dies ein Mangel der Mietsache. Die Mietminderung dürfte sich bei 5 % bis 10 % bewegen, da sowohl der Schutz vor den Witterungseinflüssen als auch vor dem Betreten des Hauses durch fremde Personen nicht gewährleistet sind.

Läßt sich die Haustür ohne fremde Hilfe von außen nicht öffnen, so ist dies ein nicht unerheblicher Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung und nach Fristsetzung auch zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt (Landgericht Berlin, Urteil vom 03.12.1999, 64 S 325/99). Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ab. Wenn der Mieter relativ schnell von einem Nachbarn oder Besucher ins Haus gelassen wird und der Vermieter das Schloss dann gleich am nächsten Tag reparieren läßt, geht es nur um eines unerheblichen Mangel. Wenn der Zustand aber länger andauert oder immer wieder auftritt, so dass der Mieter ständig befürchten muss, nichts ins Haus zu kommen, handelt es sich um eine Beeinträchtigung, die zu einer größeren Minderung von 20 – 30 % führen kann.

2. Wohnungseingangstür

Fehlt die Wohnungseingangstür oder läßt sie sich nicht abschließen, so liegt ein ganz erheblicher Mangel der Mietsache vor. Ist keine Wohnungseingangstür vorhanden, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 17.05.1973 (12 S 382/72) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 15 % rechtfertigt, was viel zu gering ist. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 19.03.2007 (67 S 345/06) entschieden, dass es sich um einen Mangel der Mietsache handelt, wenn sich die Wohnungseingangstür mit dem in ihr vorhandenen Türschloss nicht verschließen lässt. Das Landgericht musste sich zur Frage der Mietminderung nicht ausdrücklich äußern. Es handelt sich hier sogar um einen ganz wesentlichen Mangel. Wenn sich die Wohnung nicht verschließen läßt, kann der Mieter sie eigentlich nicht verlassen, da die Einbruchsgefahr zu groß ist und er seinen Versicherungsschutz gefährdet. Die Mietminderung müßte daher hoch sein, mindestens 50 %. In der Regel wird es allerdings nicht dazu kommen, da der Vermieter entweder selbst schnell reagiert oder der Mieter wie im vorliegenden Fall zur Selbsthilfe greift und den Mangel reparieren lässt.

Eine Wohnungseingangstür, die den mietvertraglichen Vereinbarungen gemäß abschließbar ist, wird nicht dadurch mangelhaft, dass es in benachbarten Wohnungen mit vergleichbaren Wohnungseingangstüren gehäuft zu Einbrüchen kommt (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 06.09.2012 – Aktenzeichen (Az.) 27 C 30/12).

Die Verwendung von einfachen Beschlägen statt von Sicherheitsbeschlägen an der Wohnungstür stellt ohne gesonderte Vereinbarung keinen Mangel der Mietsache dar (Landgericht Freiburg, Urteil vom 16.06.1988, 3 S 31/88).

Ist das Öffnen und Schließen der Wohnungseingangstür etwas schwergängig, weil sie auf der Türschwelle schleift, so handelt es sich dabei lediglich um einen unerheblichen Mangel der Mietsache, der keine Mietminderung rechtfertigt (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.10.2010, 65 S 136/10).

3. Wohnungstüren

Bei den Türen in der Wohnung kann es durchaus sein, dass kein Mangel vorliegt, wenn schon bei der Besichtigung zwischen zwei Räumen keine Tür vorhanden ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2004, 232 C 24/04). Grundsätzlich gehört es bei einer Wohnung jedoch zu den Voraussetzungen des vertragsgemäßen Gebrauchs, dass zwischen zwei separaten Räumen immer eine Wohnungstür ist, mit der man die Räume voneinander optisch und akustisch trennen kann. Fehlen in einer Wohnung die Türen, so handelt es sich daher um einen Mangel der Mietsache, der nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Potsdam vom 14.12.1995 (26 C 23/95) eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigt.

Wenn es nicht anders vereinbart ist gehört zu jeder Tür ein Schloß und eine ausreichende Anzahl an Schlüsseln. Fehlen in einer Wohnung die Schlüssel für die Innentüren, so handelt es sich dabei nur um einen unerheblichen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung nicht rechtfertigt. Der Anspruch auf Übergabe der Schlüssel bleibt jedoch bestehen.

4. Undichte Türen

Undichte Türen und Fenster, die zu Fußkälte und Zugluft führen, sind Mängel der Mietsache und rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 7,5 % (Landgericht Potsdam, Urteil vom 04.08.1997). Das Landgericht Kassel hat in einem ähnlichen Fall in seinem Urteil vom 30.07.1987 (1 S 274/84) sogar eine Mietminderung in Höhe von 20 % zugesprochen.

Bild: focus-finder_AdobeStock

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