Überbau

Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar diesen sogenannten „Überbau“ nach § 912 Absatz 1 BGB zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Für den Widerspruch gibt es keine Formvorschrift. Er muss auch nicht begründet werden. Aus Beweisgründen sollte der Widerspruch jedoch immer schriftlich erfolgen und nachweisbar zugestellt werden.

Liegt Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vor, kann der Nachbar nach § 903 BGB in jedem Fall den Rückbau des Überbaus fordern.

Der Nachbar ist nach § 912 Absatz 2 BGB durch eine Geldrente zu entschädigen, wenn er den Überbau ausnahmsweise dulden muss. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend, also nicht der Zeitpunkt, wann sie geltend gemacht wird. Die Rente ist gemäß § 913 BGB dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks jährlich im Voraus zu entrichten.

Das Recht auf die Rente geht nach § 914 Absatz 1 BGB allen Rechten an dem belasteten Grundstück, auch den älteren, vor. Es erlischt mit der Beseitigung des Überbaus. Das Recht wird nach § 914 Absatz 2 BGB nicht in das Grundbuch eingetragen. Zum Verzicht auf das Recht sowie zur Feststellung der Höhe der Rente durch Vertrag ist die Eintragung erforderlich. Im Übrigen finden nach § 914 Absatz 3 BGB die Vorschriften Anwendung, die für eine zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehende Reallast gelten (§ 1105 BGB).

Der Rentenberechtigte kann gemäß § 915 BGB jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat. Macht er von dieser Befugnis Gebrauch, so bestimmen sich die Rechte und Verpflichtungen beider Teile nach den Vorschriften über den Kauf. Für die Zeit bis zur Übertragung des Eigentums ist die Rente fortzuentrichten.

Die Regelungen über den Überbau haben heutzutage aufgrund der modernen und preiswerten Messmethoden eigentlich keine große Bedeutung mehr. Ein moderner Ausnahmefall sind Überbauten, die im Zuge von nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen entstehen und für die es ausdrückliche Regelungen in einigen Nachbarrechtsgesetzen gibt. Dies betrifft in erster Linie ältere Bestandsgebäude aus der Zeit, als es noch keine entsprechenden Dämmvorschriften gab. Denn die Duldungspflicht nach § 16 a I NachbG Bln gilt nicht für eine die Grundstücksgrenze überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand, mit der der benachbarte Grundstückseigentümer erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (hier: EnEV 2001) erfüllt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Juni 2017, V ZR 196/16). Sie soll vielmehr die Modernisierung von Altbauten ermöglichen.

Der Eigentümer eines Grundstücks hat gemäß § 16a Absatz 1 NachbG Bln die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht.

Der Begünstigte des Wärmeschutzüberbaus muss die Wärmedämmung nach § 16a Absatz 3 NachbG Bln in einem ordnungsgemäßen und funktionsgerechten Zustand erhalten. Er ist zur baulichen Unterhaltung der wärmegedämmten Grenzwand verpflichtet.

Der duldungsverpflichtete Nachbar ist nach § 16a Absatz 2 NachbG Bln berechtigt, die Beseitigung des Überbaus zu verlangen, wenn und soweit er selbst zulässigerweise an die Grenzwand anbauen will.

Nach § 16a Absatz 4 NachbG Bln gilt § 17 Absatz 3 NachbG Bln entsprechend. Das Recht auf den Wärmeschutzüberbau ist also so zügig und schonend wie möglich auszuüben. Es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden.

Nach § 16a Absatz 5 NachbG Bln gilt § 912 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend. Der Nachbar ist danach durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Bild: nico110_AdobeStock

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