Überbelegung

Nach einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 26. November 2020 lebten 6,4 Millionen Menschen 2019 in Deutschland in überbelegten Wohnungen. Das sind rund 340.000 Menschen mehr als im Jahr 2018. Alleinlebende, Armutsgefährdete, Alleinerziehende und Kinder sind überdurchschnittlich häufig betroffen. 

Wie das Statistische Bundesamt nach aktuellen Ergebnissen der Erhebung „Leben in Europa (EU-SILC)“ mitteilt, lag die Überbelegungsquote 2019 in Deutschland mit 7,8 % damit jedoch gut 9 Prozentpunkte unter dem Durchschnittswert der EU-27 mit 17,1 %. In wirtschaftlich schwächeren Staaten der EU-27 lebten generell anteilig mehr Menschen in überbelegten Wohnungen: In Rumänien (45,8 %), Lettland (42,2 %) und Bulgarien (41,1 %), den drei EU-27-Staaten mit der höchsten Überbelegung, stand fast jedem zweiten Menschen zu wenig Wohnraum zur Verfügung. Die Inselstaaten Zypern (2,2 %) und Malta (3,7 %) hatten dagegen EU-weit am wenigsten mit Überbelegung zu kämpfen. 

1. Wann ist eine Wohnung überbelegt

Die Überbelegung ist eines der Themen, mit denen sich die kommunale Wohnungsaufsicht befasst. Wir verweisen insoweit auf unserer Beitrag “Wohnungsaufsicht“.

Die Frage, wann eine Wohnung als überbelegt gilt, ist rechtlich nicht einheitlich geregelt. Die Aufsicht und Zuständigkeit für Anforderungen an Wohnungen obliegt den Bundesländern und wird dort meist von eigenen Behörden, z.B. in Berlin vom Wohnungsaufsichtsamt, ausgeführt. Die Bundesländer können gesetzlich festlegen, welche Anforderungen Wohnungen erfüllen müssen um Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse zu erreichen. So dürfen nach § 7 Absatz 1 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz – WoAufG Bln) beispielsweise Wohnungen nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm und für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist. Bei der Wohnungsaufsicht geht es aber nicht darum, welche Wohnfläche oder Zimmeranzahl angemessen ist, sondern um die Frage, ab wann man von einem Wohnungsmissstand sprechen muss, der ein behördliches Eingreifen erfordert. In der Praxis kommt dies jedoch nur ganz selten vor.

In den “Ausführungsvorschriften zum Wohnungsaufsichtsgesetz (AV WoAufG Bln)” heißt es dazu:

Die Mindestwohnflächen sind bestimmt, um gesundheitliche und soziale Schäden zu vermeiden, die durch Überbelegung von Wohnungen oder Wohnräumen entstehen können. Die Mindestanforderungen sind keineswegs als Maßstab für eine normale Belegung zu sehen. Diese Vorschriften wirken auch der übermäßigen wirtschaftlichen Ausnutzung von Wohnraum entgegen. Die Wohnflächen sind nach den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung zu berechnen. Allerdings ist ein Einschreiten bei Überbelegung nur opportun, wenn dadurch Gesundheitsgefährdungen für Mieter oder Bewohner unbedingt befürchtet werden müssen.

Werden Wohnungen überlassen, werden die Flächen der Nebenräume wie Küche, Flur und Toilette mitgerechnet; es zählt die Fläche aller Räume hinter der Wohnungseingangstür. Werden nur einzelne Wohnräume überlassen oder genutzt, wird zwar für jede Person eine geringere Mindestwohnfläche gefordert, jedoch müssen ausreichende Nebenräume, mindestens jedoch ein Abort zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Ist das nicht der Fall oder sind Nebenräume offensichtlich nicht ausreichend, sind die in § 7 Abs. 1 bezeichneten Wohnflächen maßgebend.

Wird die Räumung verlangt, muss sichergestellt sein, dass den räumungspflichtigen Bewohnern anderweitig angemessener Wohnraum zur Verfügung steht.

Die Räumung darf nicht eine familiäre oder soziale Schlechterstellung der Räumungspflichtigen zur Folge haben. Es wird nicht in jedem Fall notwendig sein, von allen Bewohnern die Räumung zu verlangen. Wer die Wohnung zu räumen hat, bestimmt sich allein nach den Umständen des Einzelfalles. Soweit Minderjährige betroffen sind, ist vor einer Entscheidung die für Jugendfragen zuständige Abteilung des Bezirksamtes zu hören.

Der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat sich 2017 mit der Frage nach der “Mindestwohnfläche pro Person in Mietwohnungen” befasst. Neben der bereits genannten Berliner Regelung wurden auch noch die von einigen anderen Bundesländern aufgeführt. In der Regel werden 9 qm für Erwachsene und 6 qm für Kinder genannt.

Die Frage kann aber auch nicht objektiv beantwortet werden. Der eine lebt gut mit 4 Personen auf 75 qm im Altbau in Berlin-Neukölln, während der andere in derselben Wohnung schon zu zweit Platzangst bekommt.

Nach den Vorgaben des Statistischen Bundesamtes gilt eine Wohnung im allgemeinen als überbelegt, wenn sie über zu wenige Zimmer im Verhältnis zur Personenzahl verfügt. Alleinlebenden sollten mindestens zwei Zimmer, etwa Wohn- und Schlafzimmer, zur Verfügung stehen, damit ihre Wohnungen nicht als überbelegt gelten. Eine Wohnung gilt daher als überbelegt, wenn das Wohnzimmer auch als Schlafraum fungiert, wie es bei Einzimmerwohnungen der Fall ist. Zwei Kinder unter 12 Jahren dürfen sich danach unabhängig von ihrem Geschlecht noch ein Zimmer teilen, während dies für Kinder und Jugendliche ab 12 Jahren nur noch in Frage kommt, wenn sie dasselbe Geschlecht haben. Andernfalls gilt ein eigenes Zimmer als angemessen. Eine Wohnung gilt daher als überbelegt, wenn sich drei oder mehr Kinder ein Kinderzimmer teilen müssen oder ein Bruder und Schwester, beide im Teenageralter, ein gemeinsames Zimmer haben. 

2. Überbelegung in Deutschland

Besonders von Überbelegung betroffen waren in Deutschland Alleinerziehende und ihre Kinder (19 %) sowie armutsgefährdete Personen (21 %). Erwachsene mit ausländischem Pass (17 %) lebten deutlich häufiger auf engem Raum als Erwachsene mit deutschem Pass (6 %). Städtebewohner/-innen waren mit 13 % mehr als drei Mal so häufig von Wohnraummangel betroffen wie Bewohner/-innen ländlicher Gebiete (4 %).

2.1. Städte besonders von Überbelegung betroffen

Der Trend zum Leben in der Stadt zeige sich auch an der dort wachsenden Zahl von überbelegten Wohnungen. Aufgrund der steigenden Nachfrage, Mieten und Wohnungspreise würden immer mehr Menschen auf wenig Raum leben. 12,7 % der Menschen wohnten 2019 in der Stadt auf zu engem Raum – im Vergleich zu 9,7 % im Jahr 2010. Auch in Kleinstädten und Vororten werde der Wohnraum knapper. 2019 lebten hier 5,5 % der Menschen auf zu engem Raum, 2010 waren es noch 4,7 %. Dagegen gäbe es auf dem Land einen gegenläufigen Trend. Hier waren 2019 nur 4 % der Wohnungen überbelegt – 2010 waren es noch 4,7 %.

2.2. Überbelegung in Haushalten mit Kindern

Unter Alleinerziehenden und ihren Kindern lag die Überbelegungsquote in Deutschland bei 19 % und damit mehr als doppelt so hoch wie im Durchschnitt. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass Kinder und Jugendliche bis 18 Jahre mit 12 % die Altersgruppe stellen, die am häufigsten zu beengt wohnt.

2.3. Überbelegung in Haushalten ohne Kinder

Rund 12 % der Alleinlebenden wohnten in Deutschland auf zu engem Raum. Unter den Haushalten ohne Kinder waren Alleinlebende damit nach Angaben des Amtes am häufigsten von Überbelegung betroffen. 5 % der Menschen waren es in Haushalten ab 3 Erwachsenen und nur gut 1 % in Haushalten mit zwei Erwachsenen.

2.4. Erwachsene und Senioren

Erwachsene zwischen 18 und 64 Jahre lagen 2019 mit einem Anteil von 8,3 % über dem Durchschnitt der Gesamtbevölkerung (7,8 %). Seniorinnen und Senioren ab 65 Jahren (2,6 %) lebten dagegen seltener in überbelegten Wohnungen.

2.5. Das Einkommen entscheidet

Letztlich wirke sich das Einkommen eines Haushaltes entscheidend auf die Größe der Wohnung aus. Daher wohne mit 20,5 % gut jede fünfte armutsgefährdete Person in Deutschland auf zu engem Raum.

Armutsgefährdete Menschen lebten auch im EU-27-Vergleich überdurchschnittlich oft in überbelegten Wohnungen. 2019 war in der EU hiervon fast jede dritte Person (29,5 %) betroffen – 12,4 % Prozentpunkte mehr als im Durchschnitt (17,1 %). 

3. Überbelegung im Mietrecht

Mietrechtlich spielt die Überbelegung zumeist bei der Frage eine Rolle, ob der Mieter einer Wohnung nach § 553 BGB gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Gestaltung einer Untervermietung hat. Nach § 553 Absatz 1 Satz 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter keine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde. In seltenen Fällen geht es auch um die Frage, ob der Vermieter den Mietvertrag wegen einer Überbelegung kündigen kann.

Für die Feststellung der Überbelegung im Rahmen der Prüfung in § 553 BGB gibt es keine allgemeingültigen Kriterien. Wie oben beschrieben kommt es auf die absolute Größe gemäß den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Länder sowie das Verhältnis der Anzahl der Zimmer zu der Anzahl der Bewohner an. Die Rechtsprechung stellt auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls ab. Es muss anhand der jeweiligen besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien entschieden werden. Auf ein Verschulden des Mieters kommt es dabei nicht an. Deshalb kann eine Überbelegung auch dann vorliegen, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird. Eine andere Frage ist, ob aus diesem Grund mietrechtliche Maßnahmen zulässig sind.

So hat das Amtsgericht Stuttgart in einem Urteil vom 24.05.2011 (37 C 5827/10) eine Überbelegung angenommen in einem Fall, in dem der Mieter eine 3-Zimmer-Wohnung mit 64,30 qm in Stuttgart mit seiner Ehefrau, sowie sechs Kindern bewohnte. Die Kinder waren 11 Jahre, 8 Jahre, 5 Jahre, 3 Jahre, 2 Jahre sowie 11 Monate alt. In seinem Leitsatz hat das Amtsgericht ausgeführt, dass eine Überbelegung der Wohnung infolge Geburten und des Heranwachsens mehrerer Kinder der Mieter im Einzelfall sogar die ordentliche Kündigung des Mietvertrags begründen kann, wenn Abnutzungs- und Substanzschäden der Wohnung oder erhebliche Störungen der übrigen Hausmitbewohner nicht ausgeschlossen werden können. Weitere Einzelfälle bei Schmidt-Futterer/Blank, 14. A, § 540, Rdnr. 28).

Das Amtsgericht München hat in einem Urteil vom 20.05.2015 (415 C 3152/15) entschieden, dass eine Wohnung überbelegt ist und der Mietvertrag gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit seiner Frau und seinen zwei Kindern in einer Erdgeschoßwohnung mit einem Wohnraum, einer Küchenzeile, einem Bad mit Toilette und einem Kellerabteil mit einer Wohnfläche von 25,88 Quadratmetern (Davon entfallen auf den Wohnraum etwa 16 Quadratmeter) wohnt.

Für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter“) hat der Bundesgerichtshof durch Rechtsentscheid vom 14. Juli 1993 (VIII ARZ 1/93) entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, das Mietverhältnis allein deshalb zu kündigen, weil die Wohnung durch Zuzug von Kindern des Mieters in erheblichem Umfang überbelegt ist, den Vermieter oder die Nachbarn beeinträchtigende Auswirkungen indessen nicht festzustellen sind.

Bild: MQ-Illustrations_AdobeStock

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