Unternehmer

Wohnungsvermieter sind häufig, aber nicht immer Unternehmer im Sinne des Gesetzes. Wer ein Unternehmer ist, definiert § 14 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 14 Unternehmer

(1) Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.
(2) Eine rechtsfähige Personengesellschaft ist eine Personengesellschaft, die mit der Fähigkeit ausgestattet ist, Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen.

Entscheidend ist, dass die Vermietung in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit erfolgt. Hierunter ist eine planmäßige und auf Dauer angelegte wirtschaftlich selbständige Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb zu verstehen (BGHUrteil vom 23.10.2001, XI ZR 63/01). Wer also als kommunales, privates oder genossenschaftliches Unternehmen Wohnungen vermietet, handelt dabei als Unternehmer. Bei juristischen Personen wird das in der Regel so sein. Die Verwaltung eigenen Vermögens durch eine natürliche Person oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist hingegen unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte keine gewerbliche Tätigkeit, es sei denn, es ergibt sich anders aus dem Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte (BGHUrteil vom 23.10.2001, XI ZR 63/01). Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb mit einem Büro, einer Organisation und Personal, so liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. Andernfalls handelt es sich um eine private, nicht unternehmerische Vermögensverwaltung (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 125).

Der private Vermieter wird nicht deshalb zum Unternehmer, weil der die Verwaltung seiner Wohnungen einem gewerblichen Verwalter überträgt (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 125). Umgekehrt kann man der Unternehmereigenschaft nicht dadurch entgehen, dass man die Verwaltung der eigenen Immobilien, die eine gewerbliche Tätigkeit erfordern, auf einen externen Verwalter auslagert.

Ist der Vermieter ein Unternehmer im Sinne des Gesetzes, so unterliegen seine Geschäfte mit Wohnungsmietern, die in der Regel Verbraucher sind, besonderen Schutzvorschriften zu deren Gunsten wie § 310 Absatz 3 BGB oder den §§ 312 ff BGB.

Bild: CrazyCloud / Fotolia

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