Untervermietung

In Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes, in denen Wohnraum knapp und teuer ist, kommt dem Thema Untervermietung für die Mieter eine gesteigerte Bedeutung zu. Ein weiterer Grund besteht darin, dass es nicht mehr selbstverständlich ist, dass der Mieter bzw. die Mieterin seine Lebensgefährtin/ihren Lebensgefährten heiratet, bevor er/sie mit ihr/ihm zusammenzieht. Zugleich ist die Untervermietung ein potentielles Konfliktfeld zwischen Mieter und Vermieter, da sich die Vermieter Entscheidungen über die Vermarktung ihrer Wohnungen gerne selbst vorbehalten. Der Gesetzgeber hat die Frage der Untervermietung allerdings in zwei Vorschriften umfassend geregelt.

Inhalt:
  1. Der Mietvertrag als Ausgangspunkt
  2. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte
  3. Die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
  4. Der Untermietzuschlag
  5. Das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Untermieter
  6. Die nicht genehmigte Untervermietung als Kündigungsgrund
  7. Abweichende Vereinbarungen
1. Der Mietvertrag als Ausgangspunkt

Ein Mietvertrag kommt nur zustande, wenn Mieter und Vermieter sich darüber einig sind (Mehr dazu in unserem Bereich „Der Mietvertrag”). Zu dieser Einigung gehören auch die Personen, die als Mieter und Vermieter im Mietvertrag stehen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietvertragsparteien”). Beide haben gute Gründe, sich die Person oder das jeweilige Unternehmen als Mieter oder Vermieter auszusuchen. Eine einseitige Änderung der Mietvertragsparteien ist daher nicht möglich. Nur durch eine Vereinbarung können neue Personen Mieter oder Vermieter werden. Oder wenn eine Rechtsnorm dies als Rechtsfolge vorsieht. Dazu gehört z.B. der Verkauf der Wohnung, der nach § 566 BGB dazu führt, dass der Erwerber neuer Vermieter wird. Auf Seiten des Mieters haben nach § 563 BGB im Falle seines Todes bestimmte Personen das Recht, in den Mietvertrag als neue Mieter einzutreten. Es ist also grundsätzlich Sache von Mieter und Vermieter, sich ihren Vertragspartner auszusuchen. Nur durch eine neue Einigung oder durch eine entsprechende Rechtsnorm kann ein Dritter als neuer Vertragspartner in den Mietvertrag eintreten.

2. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte

Der Vermieter kann sich nicht nur seinen Vertragspartner aussuchen. Er kann in gewissen Grenzen auch darüber bestimmen, wer die Wohnung nutzt. Dies ist in der Regel nur der Mieter, mit dem er den Mietvertrag abgeschlossen hat. Dies ergibt sich aus § 540 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Dies betrifft jede Form der Gebrauchsüberlassung. Es ist nicht zwingend eine Untermietvertrag erforderlich. Es reicht die tatsächliche Gebrauchsüberlassung. Schon dafür benötigt der Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Wenn also jemand einen Freund oder eine Freundin in die Wohnung mit aufnehmen möchte, ist dies nur mit der Erlaubnis des Vermieters möglich. Das gilt auch dann, wenn kein Untermietvertrag geschlossen wird und er bzw. sie sich auch nicht an den Wohnungskosten beteiligt.

Auch die Dauer der Gebrauchsüberlassung spielt keine Rolle. Sie ist daher nach einem Urteil des BGH vom 8.1.2014 (VIII ZR 210/13) auch für die tageweise Überlassung an Touristen oder Geschäftsleute erforderlich. 

Die Untermiete ist ein häufiger Fall der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Die Untermiete ist ein Mietvertrag, bei dem der Hauptmieter einen Teil der Wohnung gegen Entgelt einem Dritten überlässt. In der Regel geht es dabei um einen Raum der Wohnung verbunden mit dem Recht, bestimmte weitere Räume wie den Flur, die Küche und das Bad mitzubenutzen. Die Aufnahme eines Dritten mit der Vereinbarung, dass dieser die Wohnung insgesamt mitbenutzt, ist keine Untermiete, auch dann nicht, wenn der Dritte hierfür ein Entgelt zahlt. Dieser Fall liegt zum Beispiel dann vor, wenn der nichteheliche Lebenspartner in die Wohnung mit einzieht. Trotzdem benötigt der Hauptmieter auch für diesen Fall die Erlaubnis des Vermieters.

Die Wirksamkeit eines Untermietvertrags hängt nicht von der Genehmigung des Hauptvermieters ab, da nach § 540 Absatz 1 BGB lediglich die Überlassung erlaubnispflichtig ist, nicht die Untervermietung als solche. Die betrifft den Vermieter nicht, da er an diesem schuldrechtlichen Vertrag nicht beteiligt ist.

Für den Untermietvertrag gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts (Blank/Börstinghaus, § 540 BGB, Rdnr. 4). Für ein Wohnraummietverhältnis gelten auch für den Untermietvertrag die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters. Die Dauer des Untermietvertrags kann daher bei der Wohnraummiete nicht an den Bestand des Hauptmietverhältnisses geknüpft werden. Eine Vereinbarung, wonach das Untermietverhältnis zusammen mit dem Hauptmietverhältnis endet, führt wegen § 572 Abs. 2 BGB nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Der Hauptmieter kann das mit dem Untermieter bestehende Mietverhältnis nicht allein deshalb kündigen, weil er die Wohnung aufgeben will (Blank/Börstinghaus, § 573 BGB, Rdnr. 195). Streitig ist, ob es bei der Wohnraummiete für die Kündigung des Untermieters ausreicht, wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt worden ist (Blank/Börstinghaus, § 573 BGB, Rdnr. 196). In jedem Fall zeigt sich, dass eine Untervermietung auch dann, wenn sie genehmigt wird, mit rechtlichen Risiken verbunden ist.

Ohne Erlaubnis darf der Mieter enge Familienangehörige wie die Ehegatten, Lebenspartner nach dem LPartG oder die Kinder mit in die Wohnung aufnehmen. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und kann daher vom Vermieter nicht verhindert werden. Nicht zum Kreis der so privilegierten Personen gehört allerdings der Partner bzw. die Partnerin einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Auch für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter nach einer Entscheidung des BGH vom 5. November 2003 (VIII ZR 371/02) der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er allerdings nach Auffassung des BGH aus § 553 BGB im Regelfall einen Anspruch (Näheres dazu im folgenden unter Ziffer 3.).

Auch Besucher kann der Mieter für eine gewisse Zeit in seiner Wohnung aufnehmen, ohne dass er dafür die Erlaubnis des Vermieters benötigt.

3. Die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

Das ist allerdings nur die eine Seite der Medaille. § 540 BGB ist eine Vorschrift aus dem Teil des Mietrechts, der für alle Sachen gilt, also auch für Autos, Schiffe oder einen Tanzsaal. Für Wohnungen gibt es eine weitere Vorschrift in § 553 BGB. Sie lautet:

§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Gesetzgeber erkennt mit dieser nur für die Wohnraummiete geltenden Norm an, dass es Situationen geben kann, in denen ein Wohnungsmieter ein berechtigtes Interesse daran hat, eine dritte Person in die Wohnung mit aufzunehmen oder ihr einen Teil der Wohnung zu überlassen.

Zu beachten ist dabei, dass sich § 553 BGB nur auf die Überlassung eines Teils der Wohnung bezieht (Soweit dies auf der Grundlage eines Mietvertrages erfolgt, spricht man von Untervermietung). Die Erlaubnis zur Überlassung bzw. Vermietung der ganzen Wohnung, die sogenannte Weitervermietung, kann auch nach dieser Vorschrift nicht verlangt werden. Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt allerdings nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Urteil vom 23. 11. 2005 – VIII ZR 4/05). Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (BGH, Urteil vom 11.6.2014 – VIII ZR 349/13).

Ein Untermietvertrag ist nicht Voraussetzung der Vorschrift. Sie betrifft auch die vertragslose Überlassung.

Als berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht (BGH, Urteil vom 11.6.2014 – VIII ZR 349/13). Es kann sich um ein persönliches oder auch um ein rein wirtschaftliches Interesse handeln. Dazu gehört z.B. das Interesse des Mieters, durch die Untervermietung die eigenen Wohnkosten zu reduzieren (BGH, Urteil vom 11.6.2014 – VIII ZR 349/13). Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 11.04.2018 (66 S 275/17) entschieden, dass der Bezug von Leistungen nach dem SGB II das berechtigte wirtschaftliche Interesse an der Untervermietung begründet, um die Kosten der Unterkunft zu reduzieren. Allerdings dürfte das Interesse, die Wohnkosten zu reduzieren, auch dann ausreichend sein, wenn der Mieter nicht von staatlichen Leistungen abhängig ist. Das notwendige Korrektiv vor Missbrauch besteht hier darin, dass das Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss (siehe unten).

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis, wenn er die Wohnung lediglich tage- oder wochenweise an Touristen oder Geschäftsleute überlassen will (BGH, Urteil vom 8.1.2014 – VIII ZR 210/13).

Ein berechtigtes Interesse ist auch der Wunsch, mit dem Lebensgefährten zusammenzuleben (BGH, Urteil vom 5. November 2003, VIII ZR 371/02) oder um nicht mehr allein wohnen zu müssen eine Wohngemeinschaft zu gründen.

Die Rechtsprechung der Instanzgerichte zu diesem Thema ist vielfältig. In der Regel wird der Anspruch auf Erlaubnis bejaht, wenn ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund vorliegt.

§ 553 BGB schützt nur solche Interessen, die nach Abschluss des Mietvertrages (Nicht nach Mietbeginn) entstanden sind (Unerheblich ist, ob die spätere Entwicklung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits absehbar war). Dies muss der Mieter nachvollziehbar darlegen können. Am einfachsten ist es beispielsweise, wenn eine Mieterin ihren Lebensgefährten, der mit in die Wohnung einziehen soll, erst nach Abschluss des Mietvertrages kennengelernt hat. Kannte sie ihn bereits vorher, müssen die Umstände vorgetragen werden, die im Nachhinein zu dem Interesse geführt haben, zusammen zu wohnen. Das kann auch einfach die Dauer und die daraus resultierende Vertiefung der Beziehung sein. Die Abgrenzung zwischen einem bereits vorhandenen und dem nachträglichen Interesse kann im Einzelfall schwierig sein. Die Anforderungen dürfen jedoch nicht zu hoch angesetzt werden. Immerhin geht es um die Gestaltung des privaten Lebensumfeldes der Menschen. Da haben sich der Vermieter und die Justiz im Zweifel rauszuhalten.

Zur Begründung eines Untervermietungsanspruchs gemäß § 553 Absatz 1 BGB reicht die plausible Darlegung des berechtigten persönlichen oder wirtschaftlichen Interesses und die Benennung von Namen und Anschrift des Untermieters aus. Die Zustimmung zur Untervermietung darf nicht von weitergehenden Nachweisen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters oder des Untermieters abhängig gemacht werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 11.04.2018, 66 S 275/17).

Nach § 553 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Erlaubnis, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Bei der Beurteilung der Frage, ob ein wichtiger Grund vorliegt, sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes und des AGG (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz AGG”) zu beachten. Deshalb darf der Vermieter den Untermieter nicht wegen seiner Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität ablehnen. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte beispielsweise den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Die Solvenz des Untermieters spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, weil der Vermieter mit ihm keinen Mietvertrag abschließt und für seine Forderungen weiterhin der Mieter haftet. Damit der Vermieter prüfen kann, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, muss der Mieter ihm den Untermieter benennen.

Für die Beurteilung einer Überbelegung gibt es keine allgemeingültigen Kriterien. Es kommt dabei auf das Verhältnis der Anzahl und Größe der Zimmer zu der Anzahl und dem Alter der Bewohner an.

Sonstige Gründe liegen vor, wenn der Vermieter durch die Untervermietung unzumutbar belastet würde. Dieser Auffangtatbestand dürfte in der Rechtspraxis so gut wie nie gegeben sein. Denkbar sind persönliche Gründe, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt.

Wenn der Mieter um eine Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht, muss er die tatsächlichen Umstände darlegen, aus denen sich sein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Untermieters ergibt. Dabei muss er auch deutlich machen, dass diese Umstände erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sind.

Verweigert der Vermieter die Untervermietung, kann der Mieter gegen ihn Leistungsklage auf Erteilung der Erlaubnis erheben. Daneben kann der Mieter den entgangenen Untermietzins als Schadensersatz geltend machen.

Nach § 540 Absatz 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis auch außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Das bringt nur Vorteile, wenn es sich um einen Mietvertrag mit vereinbartem befristeten Kündigungsausschluss handelt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”). Außerdem kann der Mieter nach § 543 Absatz 2 Nummer 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Kündigung durch den Mieter”).

In der Praxis scheren sich viele Mieter nicht darum. Die bitten gar nicht erst um eine Erlaubnis zur Untervermietung oder lassen den Untermieter auch dann einziehen, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert. Das ist nicht ungefährlich, da es als vertragswidriger Gebrauch angesehen werden könnte, der den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (Näheres dazu unter Ziffer 6.).

4. Der Untermietzuschlag

Nach § 553 Absatz 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete (Untermietzuschlag) abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter eine berechtigte Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt. Ist der Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden, so kommt eine Änderungsvereinbarung gemäß § 557 Absatz 1 BGB zustande (Näheres dazu in unserem Beitrag „Vereinbarungen über die Miete”).

Die Frage ist, ob dem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Nach der herrschenden Meinung kommt es darauf an, ob der Vermieter durch die Untervermietung vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten (Blank/Börstinghaus, § 553 BGB, Rdnr. 25). Nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 11.02.2019 (64 S 104/18) ist die stärkere Belegung der Wohnung als solche oder die Höhe der von dem Mieter erzielten Untermiete jedoch nicht ausreichend, um einen Mietzuschlag zu rechtfertigen. Es ist vielmehr Sache des Vermieters, im jeweiligen Einzelfall Anhaltspunkte vorzutragen, die zur Annahme einer unzumutbaren Belastung Anlass geben und damit eine Mieterhöhung rechtfertigen können. Das kann vor allem dann der Fall sein, wenn der Vermieter durch die Untervermietung zusätzliche wirtschaftliche Leistungen an den Mieter erbringen muss oder wenn der Hauptmieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt.

Für die Bemessung der Höhe des Anspruchs des Vermieters ergeben sich aus dem Gesetz keine Anhaltspunkte. Hier wird man darauf sehen müssen, welches Interesse des Mieters im konkreten Fall geschützt wird. Soll etwa der Lebenspartner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft mit einziehen, so ist es in der Regel ausreichend, dass der Hauptmieter verpflichtet ist, die Betriebskosten zu tragen, die durch die Aufnahme des Dritten zusätzlich entstehen. Eine Erhöhung der Grundmiete ist hier nicht angemessen, weil das Interesse des Mieters kein finanzielles ist. Anders ist es in den Fällen, in denen durch die Untervermietung in erster Linie Mieteinnahmen erzielt werden sollen, die über denen liegen, die der Hauptmieter selbst zahlt. In einem solchen Fall kann es gerechtfertigt sein, dass der Vermieter am Untermietzins partizipiert. Hier kann ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses angemessen sein (Schmidt-Futterer/Blank, § 553, Rdnr. 26).

5. Das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Untermieter

Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietverhältnisses einbezogen, da er eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter hat (BGH, Urteil vom 6.11.2012 – VI ZR 174/11).

6. Die nicht genehmigte Untervermietung als Kündigungsgrund

Nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wird nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB anerkannt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen einer Pflichtverletzung”). Dazu kann auch die nicht genehmigte Untervermietung gehören. Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen (Landgericht Berlin, Urteil vom 03. Juli 2018, 67 S 20/18). Für diese Abwägung sind neben einer ggfls. bereits erteilten Abmahnung, der beanstandungsfreien Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und den nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung auf den Vermieter auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis, das Ausmaß einer möglichen Wiederholungsgefahr sowie ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters erheblich.

7. Abweichende Vereinbarungen

Nach § 553 Absatz 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies betrifft alle Vereinbarungen, durch die der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis ausgeschlossen oder von weitergehenden als den gesetzlichen Voraussetzungen abhängig gemacht wird.

Ein im Mietvertrag vereinbarter fixer Untermietzuschlag ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 11.02.2019, 64 S 104/18) unwirksam.

Bild: K.C. / Fotolia

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