Veränderung von Betriebskostenleistungen

Wie in allen Bereichen gibt es auch bei den vertraglich vereinbarten Betriebskostenleistungen mit der Zeit Veränderungen. Dies ist vor allem vor dem Hintergrund, dass es sich bei einem Mietverhältnis um ein sogenanntes „Dauerschuldverhältnis“ handelt, von erheblicher Bedeutung. Niemand kann erwarten, dass alles gleich bleibt, auch wenn zehn Jahre seit dem Vertragsschluss vergangen sind.

Die wichtigste Veränderung ist der Preis, der sich mit ziemlicher Regelmäßigkeit verändert, zumeist nach oben. Aber auch technische Weiterentwicklungen, Baumaßnahmen oder einfach neue Entscheidungen des Vermieters führen zu Veränderungen bei den betriebskostenrelevanten Leistungen. Es fragt sich dann, ob und inwieweit dies zulässig ist.

Mit einer in Rechtsprechung und Literatur weit verbreiteten Meinung ging der BGH ursprünglich davon aus, dass sich die mietvertraglichen Beziehungen der Vertragsparteien auf den Ausstattungsstand von Grundstück und Haus im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages konkretisieren. Bei einer ursprünglich vorhandenen eigenen Ölzentralheizung des Vermieters mußte es dabei bleiben, es sei denn, der Vertrag wurde durch Vereinbarung oder Modernisierung geändert. Gleiches galt auch für weniger dramatische Umstände, also beispielsweise den Umstand, dass ein eigener Hausmeister vorhanden ist.

Später hat der BGH seine Haltung zu diesen Fragen jedenfalls in den Fällen geändert, in denen mietvertraglich bei den Betriebskosten auf den Katalog der Betriebskostenverordnung Bezug genommen worden war (Achtung: Der Katalog wurde im Laufe der Jahre mehrfach verändert. Man muss daher immer darauf achten, welche Version die im konkreten Fall vereinbarte ist). Das, was danach möglich ist, darf der Vermieter auch nach eigener einseitiger Entscheidung veranlassen. Nach dieser Rechtsprechung hat schon die generelle Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog zur Folge, dass sämtliche Kostenarten, ausgenommen solche, die unter die Nr. 17 fallen, als vertraglich vereinbart gelten.

Soweit der Katalog bei den Betriebskostenarten verschiedene Ausführungsarten zuläßt, wie z.B. bei der Beheizung des Gebäudes oder bei der Art der Hausreinigung, hat der Vermieter die Wahl, durch eine Erklärung vor Beginn einer neuen Abrechnungsperiode von einer Ausführungsart (Reinigung durch die Hausmeister) auf eine andere (Reinigung durch ein Reinigungsunternehmen) zu wechseln. Dies kann auch zu höheren Kosten führen. Die Grenze bildet das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot.

Diese Handhabung des Betriebskostenkataloges ist dann nicht möglich, wenn der Mietvertrag selbst ausdrückliche Festlegungen enthält, also z.B. die Art und Weise der Hausreinigung unter Beteiligung der Mieter regelt.

Ein besonderer Fall liegt vor, wenn durch eine Modernisierung neue Betriebskosten anfallen, die es bisher noch nicht gab und die auch noch nicht im Betriebskostenkatalog aufgeführt waren (Wartung von Rauchmeldern). Hier kommt es durch die Modernisierung zu einer Mietvertragsänderung und damit auch zu umlegbaren Folgekosten (BGH, Urteil vom 27.06.2007, VIII ZR 202/06).

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere