Vereinbarungen über die Miete

Mieter und Vermieter können bei Abschluss des Mietvertrags und während des Mietverhältnisses Vereinbarungen über die Miete treffen.

Bei Abschluss des  Mietvertrages gehört die Miete zu den Punkten, über die eine Vereinbarung getroffen werden muss. In den meisten Fällen werden diese Vereinbarungen über die Miete ausdrücklich in einem schriftlichen Mietvertrag getroffen. Hinsichtlich der Höhe gibt es Grenzen, vor allem auf angespannten Wohnungsmärkten durch die Mietpreisbremse. Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags nach § 557 Absatz 2 BGB nur als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren.

Aber auch im laufenden Mietverhältnis steht es Mieter und Vermieter nach § 557 Absatz 1 BGB jederzeit frei, Vereinbarungen über die Miete treffen. Die Mietpreisbremse gilt dann nicht. Bei einer Mietänderungsvereinbarung sind Mieter und Vermieter auch nicht an die Voraussetzungen des § 558 Absatz 1 BGB gebunden, sie sind beim Abschluss von Staffel- und Indexmietverträgen auch nicht an die sich aus § 557a BGB oder § 557b BGB ergebenden Grenzen gebunden. Es gelten aber die allgemeinen Mietpreisgrenzen. Es kommt allerdings im laufenden Mietverhältnis nur selten zu einer Änderungsvereinbarung, da der Vermieter dazu dass Einverständnis des Mieters benötigt. Das wird er aber nur bekommen, wenn er dem Mieter etwas bietet wie beispielsweise eine neue Küche oder die Zustimmung zur Untervermietung. Ohne diese Zustimmung kann der Vermieter gemäß § 557 Absatz 3 BGB die Miete nur erhöhen, wenn eine der gesetzlichen Möglichkeiten der §§ 558 bis 560 BGB gegeben ist. Dies ist vor allem die sich aus § 558 BGB ergebende Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Vereinbarungen können auch die Struktur der Miete betreffen, insbesondere die Frage, ob und wie mit den Betriebskosten umgegangen wird. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten wie die Bruttomiete, die Nettomiete mit einer Betriebskostenpauschale oder die heute allgemein übliche Nettomiete mit Vorschüssen und Abrechnung. Diesbezüglich verweisen wir auf den Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung” in unserem Bereich über die Betriebskosten.

Nach § 555f BGB können Mieter und Vermieter nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete. Da die Normen zum Minderungs-, Mieterhöhungs- und Modernisierungsrecht verbindlich sind, ist es unzulässig, den Mieter schon im Mietvertrag zur Duldung zukünftiger Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen zu verpflichten. § 555 f BGB erlaubt daher eine Vereinbarung über konkrete Maßnahmen erst nach Abschluss des Mietvertrages.

Werden Vereinbarungen über die Miete nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters, sondern in der Wohnung des Mieters (Haustürgeschäft, näheres finden Sie in unserem Beitrag „Haustürgeschäfte”) oder per Briefwechsel (Fernabsatzgeschäft, näheres finden Sie in unserem Beitrag „Fernabsatzverträge”) abgeschlossen, haben die Mieter nach § 312g Absatz 1 BGB ein Widerrufsrecht (BGH, Urteil vom 17.05.2017VIII ZR 29/16). Die Vereinbarung muss dann eine Widerrufsbelehrung nach § 312d BGB enthalten. Am sichersten ist es jedoch, den Mieter zur Unterschrift in die Geschäftsstelle zu bitten.

Bild: icreative3d / Fotolia

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