Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (mit entsprechenden Mieten). Hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Es müssen also mindestens 3 Wohnungen benannt werden, die auch aus dem eigenen Wohnungsbestand des Vermieters sein dürfen (BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluß vom 12. Mai 1993, 1 BvR 442/93). Dies soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten identifizieren kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. März 2012, VIII ZR 79/11).

Bei der Beurteilung der Vergleichbarkeit ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Bundesgerichtshof, Hinweisbeschluss vom 8. April 2014, VIII ZR 216/13).

Wenn der Vermieter mehr als drei Vergleichswohnungen benennt, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam, auch dann nicht, wenn diese eine niedrigere Miete als die mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrte ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. März 2012, VIII ZR 79/11). Es ist dem Mieter allerdings  nicht zuzumuten, sich aus einer Liste mit Vergleichswohnungen drei Wohnungen herauszusuchen, die mit seiner Wohnung vergleichbar sind (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 43).

Das Mieterhöhungsverlangen ist ordnungsgemäß begründet, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete. Nur dann liegt eine wirksame Begründung des Mieterhöhungsverlangens im Sinne des § 558a BGB vor. Es geht dabei nur um die Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Ob die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich die verlangte Höhe hat, muss das Gericht im Streitfall unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen Beweismittel entscheiden. Dazu ist in der Regel eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, die nicht mit Vergleichswohnungen, sondern nur im Rahmen einer Begutachtung erfolgen kann (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.11.2003, 67 S 269/03).

Die Wohnungen müssen anhand der die ortsübliche Vergleichsmiete definierenden Merkmale vergleichbar (Nicht: gleich oder identisch!) sein (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Die Wohnungen müssen aber nicht hinsichtlich aller 5 Wohnwertmerkmale vergleichbar sein (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 47). Erforderlich ist vielmehr eine Gesamtschau. Demgemäß muß der Vermieter die Vergleichswohnungen der Lage nach benennen und die wesentlichen, für den Mietzins bedeutsamen Merkmale umschreiben. Hierbei dürfen an den Vermieter keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (Bundesgerichtshof, Rechtsentscheid vom 20. 09.1982, VIII ARZ 1/82). Entsprechend der Zweckbestimmung und nach dem Wortlaut der Bestimmung reicht es daher aus, dem Mieter durch Hinweise auf Vergleichsobjekte die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung zu geben. Er muß darlegen, aufgrund welcher Erwägungen er den höheren Mietzins für gerechtfertigt hält. Daher reicht es aus, daß der Mieter durch die Hinweise des Vermieters in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzuprüfen und sich zu entscheiden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (Bundesgerichtshof, Rechtsentscheid vom 20. 09.1982, VIII ARZ 1/82; (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2002, VIII ZR 72/02). Demgemäß genügt der Vermieter seiner Hinweispflicht, wenn er dem Mieter die Information zukommen läßt, die für die Vereinbarung des neuen Mietzinses von Bedeutung sind. Dazu gehören Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage von vergleichbaren Wohnungen.

Die Vergleichswohnungen müssen zum gleichen örtlichen Wohnungsmarkt gehören wie die streitgegenständliche Wohnung. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2002, VIII ZR 72/02). Neben der Adresse (Ort, Strasse, Hausnummer) und dem Geschoss können dazu die Beschreibung der genauen Lage der Wohnung im Geschoss, die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder der Name des Mieters erforderlich sein. Lässt sich eine Wohnung nicht eindeutig identifizieren, gilt sie als nicht benannt. 

Die Benennung der jeweiligen Mietvertragsparteien oder einer von ihnen ist dagegen nicht erforderlich; wer der Vermieter der Vergleichswohnung ist oder wer sie als Mieter nutzt, ist für die Bemessung der Höhe des Mietzinses ohne Bedeutung (Bundesgerichtshof, Rechtsentscheid vom 20. 09.1982, VIII ARZ 1/82), es sei denn, die Angabe des Mieters ist für die Identifizierung der Wohnung erforderlich. 

Damit die Miethöhe verglichen werden kann, muss der Vermieter die Quadratmetermiete der Vergleichswohnungen angeben (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 50). Ausreichend ist es theoretisch auch, wenn die Gesamtmiete und die Wohnungsgröße angegeben werden. Wenn man über diese Daten verfügt sollte man als Vermieter einen Schritt weitergehen und die Quadratmetermiete selbst errechnen. Man muss diese Arbeit sowieso machen, um zu prüfen, ob die Wohnung als Vergleichswohnung in Betracht kommt. Dann kann man diese entscheidende Zahl auch gleich in das Mieterhöhungsverlangen mit aufnehmen.

Auf die Höhe der Betriebskosten muss nicht hingewiesen werden, da diese für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht relevant sind.

Die Größe der Wohnung muss angegeben werden, wenn dies für die Berechnung der Quadratmetermiete erforderlich ist oder wenn, wie in Berlin, Wohnungen unterschiedlicher Größenordnungen verschiedene Teilmärkte bilden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”).

Es dürfen nur solche Wohnungen angeführt werden, die vermietet sind, also keine leerstehenden Wohnungen oder Eigentumswohnungen mit fiktiven Mieten oder den Mieten der letzten ausgezogenen Mieter.

Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Möglichkeit bekommt, die Vergleichswohnungen  zu besichtigen, um sich von der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu überzeugen (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 53). Es steht ihm im Prozess frei, die Angaben des Vermieters mit Nichtwissen zu bestreiten.

Bild: kameramann_Fotolia_

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