Verkauf der Wohnung

Eine Wohnung darf von ihrem Eigentümer jederzeit verkauft werden. Damit der neue Eigentümer, mit dem der Mieter keinen Mietvertrag abgeschlossen hat, den Mieter nicht einfach aus der Wohnung werfen kann, sehen die §§ 566 ff BGB vor, dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt.

Darüber hinaus wird der Mieter nach § 577 BGB durch ein Vorkaufsrecht und nach § 577a BGB durch eine Kündigungsbeschränkung bei der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung geschützt.

Inhalt:
  1. Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis (§ 566 BGB)
  2. Die Mietsicherheit beim Verkauf der Wohnung (§ 566a BGB)
  3. Vorausverfügung über die Miete (§ 566b BGB)
  4. Mietzahlung und Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete (§ 566c BGB)
  5. Aufrechnung durch den Mieter (§ 566d BGB)
  6. Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter (§ 556e BGB)
  7. Weiterveräußerung durch den Erwerber (§ 567b BGB)
  8. Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)
  9. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (§ 577a BGB)
1. Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis (§ 566 BGB)

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung (Die Übergabe der Schlüssel reicht, der Bezug der Wohnung ist nicht erforderlich, Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”) an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dadurch wird erreicht, dass der Mietvertrag nach dem Eigentumswechsel auch gegen den Erwerber wirkt. Hauptanwendungsfall der Vorschrift ist der normale Verkauf des Hauses oder der Wohnung. Sie gilt aber auch in allen anderen Fällen, in denen das Eigentum vom Vermieter auf einen neuen Eigentümer übergeht, so bei Tausch, Schenkung, Einbringung in eine Gesellschaft, Erwerb in der Zwangsversteigerung (§ 57 ZVG), Verkauf durch den Insolvenzverwalter (§ 111 InsO, näheres dazu in unserem Beitrag „Die Insolvenz des Vermieters”) sowie nach Beendigung eines Nießbrauchs (§ 1056 BGB) und bei Eintritt der Nacherbfolge (§ 2135 BGB). Wurde die Wohnung dem Mieter noch nicht übergeben, so ist der Erwerber an den Mietvertrag nicht gebunden. Der Mieter kann nur Schadensersatzansprüche gemäß § 536a BGB gegen den Veräußerer geltend machen. Der Erwerber muss allerdings gemäß § 567a BGB in den Mietvertrag eintreten, wenn er dies mit dem Veräußerer – auch formlos – vereinbart hat.

Die Vorschrift knüpft an das Eigentum des Erwerbers an. Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist nach § 873 Absatz 1 BGB die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und vor allem die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrages oder die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung reichen dafür nicht aus.

Die Vorschrift knüpft aber auch an das Eigentum des Veräußerers an. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, so berührt ein Verkauf der Wohnung den Mietvertrag nicht. Der Erwerber tritt nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. In diesem Fall wird aber in der Praxis häufig eine gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB vorliegen.

Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis so ein, wie sie im Zeitpunkt des Eigetumswechsels bestehen. Er kann den Mieter nicht zwingen, einen neuen Mietvertrag mit ihm abzuschließen. Alle Ansprüche aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel müssen weiterhin von und gegen den Verkäufer geltend gemacht werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Oktober 1988VIII ZR 22/88), also z.B. rückständige Mieten oder die Pflicht, die Betriebskostenabrechnung für bereits abgelaufene Wirtschaftsjahre zu erstellen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Abrechnungszeitraum”).

Der wirtschaftliche Nutzen- und Lastenwechsel findet beim Verkauf vermieteter Wohnungen in den meisten Fällen schon vor der Umschreibung des Eigentums statt. Der Erwerber hat dann schon den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt, ist im Grundbuch abgesichert und soll nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages ein Eigentümer” handeln können. An § 566 BGB ändert das aber nichts. Auch in diesen Fällen kann bis zur formalen Umschreibung des Eigentums nur der bisherige Eigentümer und Vermieter die Rechte aus dem Mietvertrag ausüben, also z.B. kündigen oder ein Mieterhöhungsverlangen aussprechen. Vor Eigentumsübergang kann der Erwerber aber wirksame Erklärungen im eigenen Namen abgeben, wenn er hierzu vom Veräußerer ermächtigt wurde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. März 2014, VIII ZR 203/13), oder wenn der Erwerber sie im Namen und in Vollmacht des alten Vermieters abgegeben hat (Näheres hierzu in unserem Beitrag „Vollmacht”). Auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB  muss der Mieter dulden, wenn sie schon vor der Grundbuchänderung von dem hierzu vom Vermieter ermächtigten Käufer angekündigt und durchgeführt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Februar 2008VIII ZR 105/07).

Hat der Mieter wegen eines Mangels ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Vermieter geltend gemacht, endet dies mit dem Eigentumswechsel, da er die Mangelbeseitigung gegen den alten Vermieter nicht mehr durchsetzen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juni 2006VIII ZR 284/05). Die zurückbehaltene Miete muss an den alten Eigentümer nachbezahlt werden. Gegen den neuen Vermieter kann das Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung des Mangels erneut ausgeübt werden. Eine Minderung gemäß § 536 BGB bleibt unberührt, soweit sie die Mieten vor dem Eigentumswechsel betrifft.

2. Die Mietsicherheit beim Verkauf der Wohnung (§ 566a BGB)

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”), so hat der Vermieter diese Mietsicherheit an den Erwerber zu übergeben. Ein Kautionssparbuch kann der Erwerber vom Verkäufer nach § 952 BGB herausverlangen, Entsprechende Regelungen finden sich in allen Grundstückskaufverträgen. Nach § 566a Satz 1 BGB tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein, insbesondere in die Pflicht zur Rückgabe der Mietsicherheit am Vertragsende.

Hat der Mieter hingegen die Sicherheit noch nicht oder noch nicht vollständig geleistet oder hat der Veräußerer sie zur Begleichung bestehender Ansprüche gegen den Mieter genutzt, gilt § 566a BGB insoweit nicht. Allerdings hat der Erwerber dann gegen den Mieter aus dem auf ihn übergegangenen Mietvertrag gemäß § 240 BGB einen Anspruch auf die Mietsicherheit.

Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter nach § 566a Satz 2 BGB weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Der Mieter kann sich seinen Schuldner allerdings nicht aussuchen, sondern ist verpflichtet, erst den Erwerber in Anspruch zu nehmen.

§ 566a BGB ist nur dann anwendbar, wenn der Kaufvertrag über die Wohnung nach dem 1 September 2001 geschlossen wurde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juni 2009XII ZR 145/07).

3. Vorausverfügung über die Miete (§ 566b BGB)

Nach § 566 BGB geht der Anspruch auf die Miete mit dem Tag des Eigentumswechsels auf den Erwerber über. Findet der Eigentumsübergang am 20. eines Monats statt, steht dem Erwerber die Miete ab diesem Tag zu. Der Mieter hat dann in der Regel schon längst gezahlt. Eine Forderung gegen den Mieter, die übergehen könnte, gibt es nicht mehr. Der Ausgleich muss vielmehr direkt zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber stattfinden.

§ 566b BGB befasst sich mit einer anderen Konstellation, nämlich den Vorausverfügungen des Vermieters. Vorausverfügungen sind einseitige Rechtsgeschäfte wie Abtretung und Verpfändung der Miete oder die Aufrechnung des Vermieters gegenüber Ansprüchen des Mieters. Sie sind im wohnungswirtschaftlichen Alltag durchaus üblich. Solche Vorausverfügungen wären eigentlich unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitpunkt nach dem Eigentumsübergang beziehen. Hier greift § 566b Absatz 1 BGB ein und trifft eine Regelung, die für die Übergangszeit einen gerechten Interessenausgleich zwischen dem Verkäufer, dem Erwerber und dem Mieter schaffen soll: Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, so ist die Verfügung (nur) wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht. Geht das Eigentum nach dem 15. Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht. In diesen Fällen sind die Verfügungen des Verkäufers wirksam, auch wenn der Erwerber sie nicht kannte. Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muss der Erwerber nach § 566b Absatz 2 BGB nur dann gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.

Die Bedeutung der Vorschrift ist gering, da für die Übergangszeit in der Regel Vereinbarungen in den notariellen Kaufverträgen getroffen werden.

4. Mietzahlung und Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete (§ 566c BGB)

§ 566c BGB befasst sich nicht mit einseitigen Verfügungen des Verkäufers, sondern mit der Zahlung der Miete durch den Mieter sowie Vereinbarungen, die der Verkäufer und der Mieter gemeinsam in Bezug auf die Miete treffen. Solange es um die Mieten bis zum Eigentumsübergang geht, sind sie frei darin, entsprechende Vereinbarungen zu treffen. Vereinbarungen über die Zeit nach dem Eigentumsübergang treffen aber den Erwerber, da sie ihm gegenüber nach § 566 BGB wirksam wären. Hier greift § 566c BGB ein. Die Vorschrift ist § 407 BGB nachgebildet, so dass auch auf die dort entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden kann.

Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird (Vorauszahlung, Stundung, Erlass), insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber nach § 566c Satz 1 BGB wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft nach § 566c Satz 2 BGB auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht. Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist nach § 566c Satz 3 BGB jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.

Anders als in § 566b BGB kommt es hier nicht nur auf den Eigentumswechsel an, sondern vor allem auf die Kenntnis des Mieters vom Eigentumswechsel. Solange er nichts davon weiß, wird sein guter Glaube geschützt und er kann mit dem Verkäufer Vereinbarungen treffen, die auch dem Erwerber gegenüber wirksam sind.

Vor dem Eigentumswechsel sind alle Rechtsgeschäfte für den laufenden Monat und ggf. auch für den Folgemonat wirksam. Nach dem Eigentumswechsel kommt es allein auf die Kenntnis des Mieters an. Der Mieter kann daher auch nach dem Eigentumswechsel noch so lange an den ehemaligen Vermieter mit befreiender Wirkung zahlen, bis er vom Eigentumswechsel erfährt. Erforderlich ist positive Kenntnis des Mieters. Das bloße Kennenmüssen oder Zweifel des Mieters an der Berechtigung des ehemaligen Vermieters reichen nicht. Der Erwerber muss im Streitfall die Kenntnis des Mieters vom Eigentumswechsel darlegen und beweisen.

5. Aufrechnung durch den Mieter (§ 566d BGB)

Soweit die Entrichtung der Miete an den Vermieter nach § 566c BGB dem Erwerber gegenüber wirksam ist, kann der Mieter nach § 566d Satz 1 BGB gegen die Mietforderung des Erwerbers auch eine ihm gegen den Vermieter zustehende Forderung aufrechnen. Dem Mieter wird dadurch eine einmal gegebene Aufrechnungsmöglichkeit erhalten. Er kann nicht nur mit Ansprüchen aus dem Mietvertrag, sondern unbeschränkt aufrechnen. Die Vorschrift ist § 406 BGB nachgebildet. Die zur Auslegung dieser Vorschrift entwickelten Grundsätze  sind daher weitgehend übertragbar.

Die Aufrechnung ist nach § 566d Satz 2 BGB jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die Miete fällig geworden ist.

6. Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter (§ 556e BGB)

Die Vorschrift dient dem Schutz des guten Glaubens des Mieters im Falle der Veräußerung der von ihm gemieteten Wohnung. Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er gemäß § 556e Absatz 1 BGB in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Dies betrifft insbesondere die Fälle, in denen der Mieter nach der Mitteilung an den Erwerber die Miete zahlt, obwohl das Eigentum gar nicht wirksam auf diesen übergegangen ist.

Die Mitteilung kann nach § 556e Absatz 2 BGB nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.

Die Vorschrift ist § 409 BGB nachgebildet. Die zur Auslegung dieser Vorschrift entwickelten Grundsätze  sind daher weitgehend übertragbar.

7. Weiterveräußerung durch den Erwerber (§ 567b BGB)

Die Vorschrift stellt klar, dass die §§ 566 ff BGB auch bei mehrfacher Veräußerung gelten. Wird der vermietete Wohnraum von dem Erwerber weiterveräußert, so sind § 566 Abs. 1 BGB und die §§ 566a bis 567a BGB gemäß § 567b BGB entsprechend anzuwenden. Erfüllt der neue Erwerber die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten nicht, so haftet der Vermieter (Nicht der erste Erwerber) dem Mieter nach § 566 Abs. 2 BGB.

8. Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Werden vermietete (freifinanzierte) Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Absatz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt (Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft). Dass vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. Andererseits besteht ein Vorkaufsrecht nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. April 2016 – VIII ZR 143/15). 

Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung jedoch nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung zu (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. März 2006VIII ZR 250/05). Zweck der Regelung sei der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung. Die Gefahr einer solchen Verdrängung sei aber in aller Regel nur beim ersten Verkauf einer Eigentumswohnung nach der erfolgten Umwandlung gegeben, weil hier bei dem Eigentümer, der die Umwandlung vorgenommen hat, das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufserlöses im Vordergrund stehe. Diese Beschränkung gilt auch dann, wenn die erste Veräußerung kein Vorkaufsrecht auslöst, weil sie an Angehörige oder gemäß § 471 BGB in der Zwangsvollstreckung oder Insolvenz erfolgt ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Juni 2007V ZR 269/06). 

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Absatz 1 Satz 1 Variante 2 BGB (…begründet werden soll) entsteht beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Gebäudes nur dann, wenn sich der Verkäufer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Begründung von Wohnungseigentum”) und die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12). Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen wollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen.

Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften der §§ 463 ff BGB über den Vorkauf Anwendung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gemäß § 464 Absatz 1 BGB durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf nach § 464 Absatz 2 BGB zwischen dem Mieter und dem Vermieter unter den Bestimmungen zustande, welche der Vermieter mit dem Käufer vereinbart hat.

Der Mieter muss durch den Vermieter gemäß § 469 Absatz 1 BGB über den Verkauf der Wohnung informiert werden. Nach § 577 Absatz 2 BGB ist der Mieter dabei über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten. In der Praxis übernimmt zumeist der Notar diese Aufgabe für die Parteien des Kaufvertrages. Die Information des Mieters ist jedoch keine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Verkaufs. Unterbleibt diese und wird der Erwerber im Grundbuch eingetragen, kann der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben. Allerdings macht sich der Vermieter in diesem Fall gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, falls dieser Schäden durch die Vereitelung seines Vorkaufsrechts erleidet, etwa die Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14 ).

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gemäß § 577 Absatz 3 BGB durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Sie bedarf nicht der notariellen Beurkundung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juni 2000VIII ZR 268/99 ). Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nach § 469 Absatz 2 BGB nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht nach § 577 Absatz 4 BGB auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Absatz 1 oder 2 BGB eintreten (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Tod des Mieters”).

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 577 Absatz 5 BGB unwirksam.

Die vorstehenden Bestimmungen finden nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 23. Juni 2010VIII ZR 325/09) auf die Realteilung eines mit vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung.

9. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (§ 577a BGB)

Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, so löst dies für den Erwerber zum Schutz des Mieters  immer eine mindestens dreijährige Wartefrist für Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung aus. Dies gilt auch für den Erwerb in der Zwangsversteigerung.

Ist also an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber nach § 577a Absatz 1 BGB auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) oder 3 (Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (Mehr zu diesen beiden Kündigungsmöglichkeiten finden Sie in unseren Beiträgen „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs” und „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung”).

Die zeitliche Kündigungsbeschränkung gilt nach § 577a Absatz 1a BGB entsprechend, wenn der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

  1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
  2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Durch diese Regelung will der Gesetzgeber Umgehungen der Wartefrist verhindern. Die Vorschrift gilt jedoch nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Die Frist nach § 577a Absatz 1 BGB beträgt gemäß § 577a Absatz 2 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die jeweilige Landesregierung diese Gebiete und die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren festgelegt hat. In Berlin ist dies durch die „Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung)” vom 13. August 2013 erfolgt. Danach ist in Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Ein Erwerber kann sich daher auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 und 3 BGB erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen. Die Verordnung gilt aktuell bis zum 30. September 2023. Die Kündigung darf erst nach Ablauf der Wartefrist ausgesprochen werden und dem Mieter zugehen, nicht bereits vorher, etwa nach dem Erwerb mit Wirkung zum Ablauf der Wartefrist unter Anschluss der Kündigungsfrist (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 577a BGB, Rn. 7). Wird die Wohnung mehrfach verkauft, läuft die Wartefrist nur einmal, beginnend mit dem Eigentumserwerb des ersten Käufers. Nach Ablauf der Wartefrist gelten die normalen Kündigungsfristen (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 577a BGB, Rn. 8).

Die Vorschrift schützt nur den Mieter, in dessen Mietzeit die Umwandlung erfolgt oder der später nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist. Hat der Mieter bereits eine Eigentumswohnung gemietet, muss der Vermieter mit seiner Kündigung keine Wartezeit einhalten, gleichgültig ob er die Wohnung vor oder nach Abschluss des Mietvertrages erworben hat. Ob der Mieter wusste, dass es sich bei der Wohnung um eine Eigentumswohnung handelt, ist ohne Bedeutung für die Wartefrist. Die Vorschrift gilt auch nicht, wenn das Wohnhaus ungeteilt veräußert und erst vom neuen Eigentümer aufgeteilt wird (Bundesgerichtshof, Beschluß vom 06. Juli 1994VIII ARZ 2/94).

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 577a Absatz 3 BGB unwirksam.

Die vorstehenden Bestimmungen finden nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 23. Juni 2010VIII ZR 325/09) auf die Realteilung eines mit vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung.

Bild: andyller / Fotolia

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