Verkehrssicherung

Durch den Mietvertrag ist der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Neben diesen Hauptpflichten hat der Vermieter noch eine Reihe von Nebenpflichten wie Aufklärung- und Schutzpflichten. So verpflichtet ihn das Mietverhältnis nach § 241 Absatz 2 BGB dazu, Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Mieters zu nehmen. Die wichtigste daraus abzuleitende Pflicht ist die Verkehrssicherungspflicht.

Inhalt:
  1. Die Verkehrssicherungspflicht
  2. Einzelfälle der Verkehrssicherungspflicht
  3. Schadensersatz bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht
1. Die Verkehrssicherungspflicht

Der Eigentümer eines Grundstücks und Gebäudes muss sicherstellen, dass dort niemand zu Schaden kommt. Ihn trifft die sogenannte „Verkehrssicherungspflicht”. Sie verpflichtet ihn, das Grundstück und das Gebäude nebst allen Räumen regelmäßig auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zu veranlassen, die nach den Gesamtumständen zumutbar sind. Diese Verpflichtung gilt gegenüber jedem, der das Grundstück betritt, vor allem aber gegenüber den Mietern, ihren Angehörigen und Besuchern. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem verkehrssicheren Zustand befinden.

Die Verkehrssicherungspflicht gilt gegenüber Erwachsenen und Kindern und auch gegenüber Personen, die sich unbefugt auf dem Grundstück aufhalten oder die sich unvernünftig verhalten. Auch damit muss der Eigentümer in gewissen Grenzen rechnen (Allerdings stellt sich in diesen Fällen immer die Frage nach dem Mitverschulden der betroffenen Personen).

Die Frage nach dem Umfang der Verkehrssicherungspflicht ist ein weites Feld. Sie lässt sich nicht durch abstrakte Erwägungen, sondern immer nur im jeweiligen Einzelfall bestimmen. Es lassen sich aber Fallgruppen bilden, um die Vielzahl der Gefahren zu ordnen, um die sich der Eigentümer kümmern muss.

Allgemein gilt: Der Eigentümer muss dass Grundstück und die Gebäude regelmäßig auf Gefahrenquellen überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr treffen, die nach den Gesamtumständen zumutbar sind. Der hierfür anzulegende Maßstab richtet sich danach, was ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren (BGH, Urteil vom 19.12.1989VI ZR 182/89. Bei den Unternehmen der Wohnungswirtschaft sind dafür in der Regel die Hauswarte zuständig, die ihre Objekte täglich oder zumindest mehrmals in der Woche begehen. Auch Unternehmen, die für die Eigentümer in bestimmten Bereichen arbeiten, sind in diese Kontrollen mit einbezogen, so beispielsweise die Hausreinigungsfirmen, die Firmen, die die Wartung der Aufzüge durchführen, oder die Winterdienstfirmen. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht, dass diese Dienstleister den Eigentümer informieren, wenn ihnen im Rahmen ihrer Tätigkeit eine Gefahrenquelle auffällt, die es erfordert, dass der Eigentümer etwas unternimmt. Man sollte dies als Auftraggeber aber auch ausdrücklich in die Verträge mit den Dienstleistern hineinschreiben. Neben diesen regelmäßigen Kontrollen muss der Eigentümer aber auch tätig werden, wenn er einen Hinweis auf eine Gefahrenquelle bekommt. Wenn beispielsweise ein Baum offensichtlich zu wenig Laub trägt, ist dies ein Grund, ihn zu überprüfen.

Die Verkehrssicherungspflicht ist herabgesetzt gegenüber Gefahren, die offensichtlich sind und vor denen man sich bei zumutbarer Vorsicht ohne weiteres selbst schützen kann. Wer am Tag über einen Ast stolpert, der leicht erkennbar auf einem Gehweg liegt, hat den Schaden überwiegend selbst verursacht.

Keine Verkehrssicherungspflicht besteht gegenüber Gefahren, die ein Dritter verursacht hat (OLG Köln, Urteil vom 23.3.200422 U 139/03). Allerdings kann sich daraus eine eigene Haftung entwickeln, wenn der Eigentümer die beispielsweise von einem Mieter verursachte Gefahr im Rahmen seiner regelmäßigen Kontrollen nicht bemerkt oder nichts dagegen unternimmt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 535, Rdnr. 144).

Die Verkehrssicherungspflicht trifft den Vermieter auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses, also grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist noch in der Mietsache verbleibt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 535, Rdnr. 147).

Der Eigentümer muss alles Erforderliche tun, um Schäden aufgrund von Verletzungen der Verkehrssicherungspflicht zu vermeiden. Dazu muss er das Grundstück, dass Gebäude und die technischen Anlagen überwachen und die technischen Anlagen regelmäßig warten lassen. Die für diese Maßnahmen anfallenden Kosten sind ganz überwiegend Betriebskosten, die die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu tragen haben. Unabhängig davon sollte sich der Vermieter gegen entsprechende Schadensersatzansprüche im Rahmen einer Haftpflichtversicherung versichern. Die dafür anfallenden Kosten kann er ebenfalls im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Versicherungskosten”).

Die Verkehrssicherungspflicht gilt auch für den Mieter. Wenn er beispielsweise außen an den Fensterbrettern Blumenkästen anbringt, muss er diese so sichern, dass sie nicht herabstürzen können. Ein Verstoß gegen diese Pflicht kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2009 – 67 S 278/09). Problematisch ist in diesem Zusammenhang auch die Unsitte, im Treppenhausbereich vor der eigenen Wohnungstür Schuhe, Schuhschränke oder sonstigen Gegenständen abzustellen, die dann eine Stolpergefahr bilden (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Flur und Treppenhaus”).

2. Einzelfälle der Verkehrssicherungspflicht

Der Klassiker zum Thema Verkehrssicherungspflicht ist der Winterdienst. Unter Winterdienst versteht man die Erhaltung der Verkehrssicherheit im Gebäude und auf dem Grundstück bei Behinderungen durch Schnee oder Eis. Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren (BGH, Urteil vom 21.02.2018VIII ZR 255/16). Die Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen  (BGH, Urteil vom 21.02.2018VIII ZR 255/16). Die gleiche Pflicht trifft den Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht aus § 823 Absatz 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der Eröffnung eines Verkehrs etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Winterdienst”.

Besonders hoch sind die Anforderungen zur Verkehrssicherheit bei Kinderspielplätzen. Der Vermieter muss sie und insbesondere die Spielgeräte besonders häufig durch Fachpersonal kontrollieren lassen.

Aufzüge müssen regelmäßig gewartet und geprüft werden. Kommt es trotzdem zu einem Personen- oder Sachschaden, liegt dem zumeist ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht zugrunde.

Bei der Reinigung von Treppen und Fluren ist die Wahl des Pflegemittels dem Belag anzupassen, auf sorgfältige Verteilung des Mittels und auch sonst darauf zu achten, daß keine übermäßige Glätte durch die Bodenpflege auftritt (BGH, Urteil vom 14.12.1993 – VI ZR 271/92). Treppen und Flure müssen sich nicht nur für vorsichtige Benutzer, sondern auch für den eiligen und unvorsichtigen Benutzer in einem gefahrlosen Zustand befinden (BGH, Urteil vom 14.12.1993 – VI ZR 271/92).

Der Vermieter muss für eine ausreichende Beleuchtung im Hausflur, auf den Treppen und in den Außenbereichen des Grundstücks sorgen. Das betrifft sowohl die Helligkeit der Lampen als auch ihre dauerhafte Betriebssicherheit. Diese ist regelmäßig zu überwachen. Defekte Leuchtmittel sind unverzüglich zu erneuern.

Ein wichtiger Bereich für die Verkehrssicherung sind die Grünanlagen. Sie müssen so gestaltet und gepflegt werden, dass von ihnen keine Gefahren ausgehen. Das gilt für herabfallende Äste oder Wurzeln, die zu Stolperfallen werden können. Zur Abwehr der von Bäumen ausgehenden Gefahren muss der Verkehrssicherungspflichtige diejenigen Maßnahmen treffen, die zum Schutz gegen Astbruch und Windwurf erforderlich und zumutbar sind. Dazu reicht im Regelfall eine in angemessenen Abständen vorgenommene äußere Sichtprüfung bezüglich der Gesundheit und Standsicherheit des Baumes aus. Eine eingehende fachmännische Untersuchung ist nur dann vorzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die der Erfahrung nach auf eine besondere Gefährdung hindeuten (OLG Saarbrücken, Urteil vom 26.11.2015 – 4 U 64/14).

Wenn der Vermieter Bauarbeiten durchführt, so muss er die Baustellen nach § 11 Absatz 1 BauOBln so einrichten, dass Gefahren oder vermeidbare Belästigungen nicht entstehen. Konkret schreibt § 11 Absatz 2 BauOBln vor, dass die Gefahrenzone abzugrenzen oder durch Warnzeichen zu kennzeichnen ist. Soweit erforderlich, sind Baustellen mit einem Bauzaun abzugrenzen, mit Schutzvorrichtungen gegen herabfallende Gegenstände zu versehen und zu beleuchten. Verletzt sich jemand auf der Baustelle oder kommt es zu einem Sachschaden, so haftet in der Regel der Vermieter als Bauherr. Die berühmten gelben Schilder „Betreten verboten. Eltern haften für ihre Kinder.” führen zu keinem Haftungsausschluss. Wichtig ist auch hier eine gute Bauherrenhaftpflichtversicherung. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Versicherungen in der Bauphase”.

3. Schadensersatz bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Wird ein Dritter aufgrund einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verletzt, so können ihm mietvertragliche oder deiktische (§§ 823 ff BGB) Schadensersatzansprüche zustehen. Vertragliche Ansprüche haben der Mieter und all diejenigen, die in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind wie die Mitbewohner des Mieters (Kinder, Ehegatten, Lebenspartner) und deren Besucher. Alle anderen haben deiktische Ansprüche.

Der Vermieter haftet nicht nur für Verletzungen der Verkehrssicherungspflicht, die er selbst verursacht, sondern im Rahmen der vertraglichen Haftung nach § 278 BGB auch für seine Erfüllungsgehilfen und im Rahmen der deiktischen Haftung nach § 831 BGB auch für seine Verrichtungsgehilfen.

Grundsätzlich hat der Vermieter nach § 249 Absatz 1 BGB den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. In der Praxis ist jedoch zumeist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so dass der Mieter nach § 249 Absatz 2 BGB statt der Herstellung direkt den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen kann.

Ist wegen Verletzung einer Person Schadensersatz zu leisten, so kann nach § 253 Absatz 2 BGB auch wegen des Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, eine billige Entschädigung in Geld gefordert werden. Das ist die juristische Umschreibung von Schmerzensgeld.

Bild: Janni / Fotolia

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