Versicherungskosten

Inhalt:
  1. Die Sachversicherung
  2. Die Haftpflichtversicherung
  3. Nicht umlagefähige Versicherungen
  4. Zusammenfassung in einer Position
  5. Der Abrechnungsmaßstab
  6. Die Höhe der Versicherungskosten
  7. Die Versicherungskosten in der Geislinger Konvention

Die dreizehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Näheres zu diesen Versicherungen finden Sie in unserem Bereich „Versicherungen”. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, 

hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; 

1. Die Sachversicherung

Die Sachversicherung deckt Schäden, die am Gebäude entstehen. Umlagefähig sind ausdrücklich die Kosten für die Sachversicherungen, die das Gebäude bei Schäden durch Feuer, einen Sturm sowie Wasser- und sonstige Elemetarschäden decken. Auch die genannte Glasversicherung ist in diesem Zusammenhang zu erwähnen. Durch die Verwendung des Begriffes „namentlich“ wird deutlich, dass noch weitere, nicht ausdrücklich genannte Sachversicherungen gemeint sein können. Dazu gehören etwa Versicherungen gegen Schwamm und Hausbock oder Rückstauversicherungen.

Umlagefähig sind nach unserer Auffassung auch die Prämien für solche Sachversicherungen, die die Kosten durch Vandalismusschäden absichern. Dabei geht es um mutwillige Beschädigungen am Gebäude und seinen Anlagen und Einrichtungen, unabhängig davon, ob der Verursacher ein Mieter oder ein Dritter ist. Das Gesetz differenziert nämlich nicht nach der Ursache des Sachschadens. Auch ein Feuer kann gelegt sein. Es kommt auch nicht darauf an, das der Eigentümer einen Schadensersatzanspruch gegen den Verursacher hat. Die Versicherung soll ihm das Risiko des Nachweises oder der Leistungsfähigkeit des Verursachers gerade abnehmen. Auch die Vandalismusversicherung ist daher eine Versicherung des Gebäudes gegen Sachschäden und die Kosten daher umlagefähig. Die gleichen Überlegungen gelten auch hinsichtlich der Einbeziehung der Graffitibeseitigung in die Vandalismusversicherung.

Eine Terrorversicherung deckt Gebäudeschäden durch Terroranschläge ab. Es handelt sich also ebenfalls um eine Sachversicherung im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKV. Sie ist daher grundsätzlich umlagefähig. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 13.10.2010, XII ZR 129/09) können die Kosten für eine Terrorversicherung jedoch nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn ihr Abschluss wirtschaftlicher Geschäftsführung entspricht. Maßgeblich dafür ist, ob ein Gebäude durch besondere Umstände gefährdet ist. Zu den gefährdeten Gebäuden zählen nach Auffassung des BGH

  • Gebäude mit Symbolcharakter,
  • Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (Parlaments- und Regierungsgebäude, militärische Einrichtungen),
  • Gebäude, in denen sich regelmäßig eine größere Zahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Einkaufszentren)
  • Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft dieser Gebäude.

Normale Wohnhäuser zählen in der Regel nicht zu den gefährdeten Gebäuden, weshalb die Kosten für eine Terrorversicherung in den meisten Fällen nicht umlagefähig sein dürften. Im entschiedenen Fall handelte es sich um eine in Frankfurt am Main gelegene große, architektonisch auffällige Gewerbeimmobilie mit einem Verkehrswert von ca. 285 Mio. € in unmittelbarer Nähe des Statistischen Bundesamtes, Einrichtungen des Landes Hessen und eines Fußballstadions. In diesem Fall konnten die Kosten der Terrorversicherung umgelegt werden.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 06.06.2018 (VIII ZR 38/17) sind auch die Kosten einer in die Gebäudeversicherung integrierten Mietausfallversicherung infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall sei, anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdecke und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden dürfe, kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung und damit umlagefähig. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens sei seit langem fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Der Mieter erhalte im Übrigen auch eine Gegenleistung: Wenn er leicht fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursache, müsse er den Schaden nicht auf eigene Kosten beseitigen. Außerdem sei er in diesem Fall nach der Rechtsprechung des BGH auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Wohngebäudeversicherung”). Dies komme dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstrecke sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.

2. Die Haftpflichtversicherung

Umlagefähig sind desweiteren die Kosten einer gebäudebezogenen Haftpflichtversicherung. Mit dieser sichert sich der Eigentümer gegen die finanziellen Folgen seiner Haftung für Schäden durch das Gebäude. Ausdrücklich genannte Zusatzversicherungen zur allgemeinen Gebäudehaftpflicht sind Haftpflichtversicherungen für den Öltank und den Aufzug.

Enthalten ist in der Regel auch eine Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung, die Schäden deckt, die nicht durch das Gebäude, aber durch seine Bewirtschaftung entstehen, so z.B. den Schaden aufgrund eines nicht ordnungsgemäßen Winterdienstes.

3. Nicht umlagefähige Versicherungen

Nicht umlagefähig sind alle Arten von Reparaturversicherungen, so z.B. eine Versicherung gegen Schäden durch fehlerhaftes Nutzerverhalten oder durch Mängel der technischen Anlagen. Ebenfalls nicht ansetzbar sind die Kosten von Versicherungen für die privaten Risiken des Eigentümers, so z.B. eine Mietrechtsschutzversicherung oder eine separate Mietausfallversicherung.

4. Zusammenfassung in einer Position

Der BGH hat in verschiedenen Entscheidungen (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08; vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08; vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09; Senatsbeschluss vom 24. Januar 2017 – VIII ZR 285/15) klargestellt, , dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Positionen für die Sach- und die Haftpflichtversicherung in einer Kostenposition „Versicherung“ ansetzen darf. Ein solcher Ansatz führe nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

Die Vorinstanz, das Landgericht Düsseldorf, hatte noch eine Aufgliederung beider Positionen verlangt und eine Abrechnung, die diese nicht enthielt, für formal unwirksam angesehen. Demgegenüber sieht der BGH hier keinen formellen Mangel. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen könne, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich sei. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften dabei nicht überspannt werden. Der BGH sieht es daher als ausreichend an, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten – wie zum Beispiel die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung – in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart anfallenden Einzelbeträge anzugeben. Dem Mieter sei es unbenommen, die Kostenposition „Versicherung“ durch Einsichtnahme in die Belege zu überprüfen.

Ob man von dieser Möglichkeit Gebrauch machen sollte, ist allerdings zweifelhaft. Man bekommt sowieso in der Rechnung der Versicherung aufgegliederte Beträge oder gleich zwei unterschiedliche Rechnungen. Es entsteht also kein Zusatzaufwand, um die jeweiligen Einzelbeträge auszuweisen.

5. Der Abrechnungsmaßstab

Die Versicherungskosten werden in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt (Näheres in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”).

6. Die Höhe der Versicherungskosten

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zwischen 0,06 und 0,23 € pro m² Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,15 €.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung bei 0,17 € pro m² Wohnfläche im Monat.

7. Die Versicherungskosten in der Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Kosten der Gebäudereinigung folgendermaßen auf:

gk-versicherung

Bild: fotodo / Fotolia

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