Vertragsstrafe

Eine Vertragsstrafe ist nach § 339 Satz 1 BGB das Versprechen der Zahlung einer Geldsumme für den Fall, dass der Schuldner seine Verbindlichkeit nicht oder in nicht gehöriger Weise erfüllt.

Die Vertragsstrafe ist ein Druckmittel des Gläubigers. Sie soll den Schuldner dazu anhalten, seine Pflichten vertragsgemäß zu erfüllen. Desweiteren soll sie dem Gläubiger im Verletzungsfall eine erleichterte Schadloshaltung ermöglichen (Kammergericht, Urteil vom 11. November 1998 – Kart U 387–98).

Im Wohnraummietrecht (Näheres dazu in unserem Beitrag Wohnraummietrecht) spielen Vertragsstrafen keine Rolle, da eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, nach § 555 BGB unwirksam ist. Bei der Vorschrift handelt es sich um ein gesetzliches Verbot, so dass eine entsprechende Vereinbarung nach § 134 BGB nichtig wäre.

Die Vorschrift dient dem Mieterschutz und gilt daher nur für Vertragsstrafen, die zugunsten des Vermieters vereinbart werden. Sie soll verhindern, dass dieser sich ein unangemessenes  Druckmittel zur Durchsetzung seiner Rechte einräumen lässt. Der Vermieter muss sich daher der ihm durch das Gesetz eingeräumten Möglichkeiten bedienen, wenn er seine Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen möchte.

Die Regelung gilt nur für die Wohnraummiete. Im Bereich der Gewerberaummiete gilt sie nicht, da sie in § 578 Absatz 2 BGB nicht erwähnt wird. Dort ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe daher möglich.

Das Gesetz differenziert nicht zwischen angemessenen und unangemessenen Vertragsstrafen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sind sie grundsätzlich verboten.

Nach dem Schutzzweck des § 555 BGB gilt er auch für die Fälle, in denen sich ein Dritter für den Mieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichtet.

Die Regelung wird ergänzt durch § 308 Nummer 7 BGB und § 309 Nummer 5 BGB.

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