Vollmacht

Vermieter oder Mieter handeln nicht immer selbst. Vor allem private Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften beauftragen in der Regel eine Hausverwaltung, die für sie die erforderlichen Arbeiten im Rahmen der Hausbewirtschaftung erledigt. Aber auch Mietverträge enthalten häufig Vollmachtsklauseln, mit denen sich mehrere Mieter gegenseitig zur Abgabe und Annahme von Erklärungen mit Wirkung für und gegen die Mitmieter bevollmächtigen, oder solche Klauseln, mit denen sich Mieter gegenseitig eine Empfangsvollmacht für Erklärungen des Vermieters erteilen.

In allen diesen Fällen sind die §§ 164 ff BGB zu beachten.

Die beiden wichtigsten Punkte ergeben sich dabei aus § 164 Absatz 1 Satz 1 BGB:

  1. Es muss eine Erklärung im Namen des Vertretenen abgegeben werden.
  2. Der Vertreter muss im Rahmen einer ihm durch eine Vollmacht erteilten Vertretungsmacht handeln.

Egal ob ein Mietvertrag abgeschlossen, eine Betriebskostenabrechnung mitgeteilt oder eine Kündigung erklärt wird: Wenn ein Dritter für Mieter oder Vermieter handelt, muss er die Erklärung im Namen des Vertretenen abgeben und dazu bevollmächtigt sein.

Dass sie im fremden Namen abgegeben wird sollte sich immer ausdrücklich aus der Erklärung ergeben. Allerdings genügt es, wenn sich dies aus den Umständen ergibt. Insoweit kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass ein Hausverwalter für den Eigentümer und Vermieter handelt. Es ist unschädlich, wenn der dem Mieter bekannte Verwalter nicht jedes Mal ausdrücklich erklärt, dass er im Namen des Vermieters handelt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. April 2014  VIII ZR 231/13).

Die Erteilung der Vollmacht erfolgt gemäß § 167 Absatz 1 BGB durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigenden oder dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll. In der Regel wird eine Vollmacht schriftlich erteilt. Nach § 167 Absatz 2 BGB bedarf die Vollmacht jedoch nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht.

Ist die Hausverwaltung dem Mieter wie in den meisten Fällen bereits als Vertreter des Vermieters bekannt, muss die Vollmacht nicht ständig gegenüber dem Mieter nachgewiesen werden. Sie ist ihm bekannt. Anders ist es jedoch, wenn die Verwaltung wechselt. Dies wird den Mietern in der Regel durch ein Schreiben des Eigentümers oder der bisherigen Hausverwaltung mitgeteilt. Wenn sich die neue Hausverwaltung dann vorstellt, sollte sie zumindest eine Kopie der auf sie ausgestellten Vollmacht beifügen.

Eine Besonderheit im Rahmen der Stellvertretung sind die einseitigen Rechtsgeschäfte im Sinne des § 174 BGB. Nach dieser Vorschrift kann bei einem einseitigen Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, der andere das Rechtsgeschäft unverzüglich zurückweisen, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde im Original vorlegt. Dies betrifft im Bereich der Wohnungswirtschaft vor allem Kündigungen und die Mieterhöhungserklärungen (Mehr dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”). Wenn diese durch eine Hausverwaltung oder einen Rechtsanwalt ausgesprochen werden, sollte immer eine Originalvollmacht beigefügt werden. Allerdings ist die Zurückweisung ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. Deswegen empfiehlt es sich auch immer, dass der Eigentümer eine neue Hausverwaltung den Mietern selbst vorstellt und über den Umfang ihrer Vollmacht informiert.

Die Vollmacht auf Vermieterseite wird im Interesse des Vermieters erteilt, da er so die Bewirtschaftungsaufgaben auf eine qualifizierte Person oder Organisation übertragen kann. Aber auch die in vielen Mietverträgen enthaltenen gegenseitigen Bevollmächtigungen der Mieter erfolgen im Interesse des Vermieters, der sich so die Arbeit erleichtern möchte, wenn er mehrere Vertragspartner hat. Da der Vermieter in der Regel die Mietverträge vorgibt und sie Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, müssen auch solche Vollmachtklauseln an den Regelungen der §§ 305 ff BGB gemessen werden (Mehr dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”). Nach der Rechtsprechung des BGH ist die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag enthaltene Empfangsvollmacht wirksam (BGH, Beschluß vom 10. 9. 1997 VIII ARZ 1/97). Wie der BGH ausführt, haben Empfangsvollmachten keine große praktische Bedeutung, solange die Mieter in der Wohnung zusammenleben. Erklärungen des Vermieters an die Mieter werden in diesem Fall auch ohne Empfangsvollmacht gegenüber allen Mietern wirksam, wenn die Erklärung in den Briefkasten eingeworfen oder einem der Mieter übergeben wird, die füreinander Empfangsboten sind. Der Zugang an einen Mieter führt mithin auch ohne Empfangsvollmacht dazu, daß die Mitmieter die Möglichkeit der Kenntnisnahme erhalten, wodurch für jeden der Mieter die Zugangsvoraussetzung erfüllt ist (Mehr dazu in unserem Beitrag „Zugang”). Praktisch bedeutsam wird eine Empfangsvollmacht daher erst nach dem Auszug eines Mieters. Dadurch entfällt das persönliche und räumliche Näheverhältnis, welches es rechtfertigt, die Mitmieter als Empfangsboten anzusehen. Soweit der Mieterbefürchtet, dass ihm nach dem Auszug aus der Mietwohnung Nachteile daraus entstehen, daß seine Mitmieter aufgrund einer Empfangsvollmacht Erklärungen auch mit Wirkung für ihn entgegennehmen, kann er sich dagegen durch einen Widerruf der erteilten Vollmacht schützen. Grundsätzlich ist eine solche Vollmacht nämlich frei widerruflich. Auch wenn im Einzelfall etwas anderes anzunehmen ist, verbleibt nach der Entscheidung jedenfalls das Recht zum Widerruf aus wichtigem Grund. Der Auszug stellt einen solchen wichtigen Grund dar. Wenn der Mieter die Vollmacht widerrufen hat, sind die Erklärungen des Vermieters den Mietern unter ihrer jeweiligen aktuellen Anschrift zu übermitteln.

Auch eine Empfangsvollmacht ersetzt aber nicht eine vollständige Adressierung. Es müssen also alle Mieter mit Namen in der Erklärung genannt werden. So ist z.B. eine Betriebskostenabrechnung an alle Mieter zu adressieren, weil sie andernfalls den nicht ausdrücklich genannten im Rechtssinne nicht mitgeteilt worden ist (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 2.12.20082-17 S 63/08). Dies gilt auch für alle anderen Erklärungen wie Kündigungen oder Mieterhöhungsverlangen. 

Dagegen ist eine Vollmachtsklausel, in der sich mehrere Mieter gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Erklärungen mit Wirkung für und gegen die anderen Mieter bevollmächtigen, unwirksam.

Bild: magele-picture / Fotolia

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