Vorauszahlungen, Guthaben und Nachzahlung

Inhalt:
  1. Vorauszahlungen
  2. Guthaben und Nachzahlung
  3. Verjährung
  4. Betriebskosten und Mietminderung
1. Vorauszahlungen

Während des Jahres entrichten die Mieter bei entsprechender Vereinbarung neben der Nettokaltmiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Ob diese ausreichend waren oder ob eventuell zuviel gezahlt wurde, ergibt sich erst aus der Betriebskostenabrechnung. Bevor der Vermieter nicht eine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnung erstellt hat, kann er keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen. Aber auch der Mieter kann ein eventuelles Guthaben erst dann verlangen, wenn die Abrechnung vorliegt.

Nach der Abrechnung ist bekanntlich vor der Abrechnung. Und damit es bei der nächsten wegen der tendenziell steigenden Betriebskosten keine böse Überraschung gibt, sollte man regelmäßig die Kosten und die Vorauszahlungen der Mieter überprüfen und ins Lot bringen. Nach der Betriebskostenabrechnung kann daher jede Vertragspartei nach § 560 Absatz 4 BGB eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Als Vermieter und Verwalter wollen Sie auskömmliche Vorauszahlungen, die die Kosten decken. Außerdem sollten hohe Nachzahlungen für die Mieter vermieden werden, da diese häufig zu Unzufriedenheit führen. Als Mieter wollen Sie keine zu hohen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten. Eine hohe Nachzahlung nach der Abrechnung soll es aber auch nicht sein. Ein interessantes Phänomen in der wohnungswirtschaftlichen Praxis besteht darin, dass Mietern ein Guthaben in der Betriebskostenabrechnung lieber ist als eine Nachzahlung, obwohl sie dann wirtschaftlich betrachtet ihren Vermietern ein zinsloses Darlehen gewährt haben. Auch deshalb sollte man darauf achten, dass die Vorauszahlungen auskömmlich kalkuliert werden. Ein weiterer Grund besteht für den Vermieter darin, dass man auf diese Weise die Ausschlusswirkung der Abrechnungsfrist in § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB vermeidet und das Risiko bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters auf dem Saldo sitzen zu bleiben verringert.

Der Anspruch des Vermieters auf die Vorauszahlungen endet mit der Betriebskostenabrechnung, spätestens aber mit Ablauf der Abrechnungsfrist (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10). Danach richten sich die Ansprüche von Mieter und Vermieter nur noch nach dem Ergebnis der Abrechnung.

Hat der Vermieter den Mieter gerichtlich auf Nachzahlung von Mietrückständen einschließlich der Vorauszahlungen in Anspruch genommen, muss er die Klage, sobald die Abrechnung vorliegt oder Abrechnungsreife eingetreten ist, umstellen. Er muss den Rechtsstreit hinsichtlich der Vorauszahlungen in der Hauptsache für erledigt erklären und den Saldo aus der Abrechnung geltend machen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil G, Rn. 81). Andernfalls läuft er Gefahr, dass die Klage hinsichtlich der Vorauszahlungen abgewiesen wird. Hat der Vermieter, wie dies in der Praxis häufig der Fall ist, auf der Basis von Soll-Vorauszahlungen abgerechnet (Näheres dazu in unserem Beitrag zu dem Inhalt der Betriebskostenabrechnung), ergibt sich allerdings kein Saldo. Der Vermieter muss daher erst die Betriebskostenabrechnung korrigieren, was aber zu Lasten des Mieters nur innerhalb der Abrechnungsfrist geht. Nach einer Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 27.11.2002VIII ZR 108/02) entspricht aber eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, ausnahmsweise dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sinne des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB eingetreten ist. Nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut kann diese Entscheidung aber nicht auf Fälle übertragen werden, in denen der Mieter nicht die gesamten, sondern nur anteilige Vorauszahlungen schuldig geblieben ist.

Nach Auffassung des BGH (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10) bleibt es aber auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung vorliegt oder vorliegen müsste, bei den in diesem Zeitpunkt bereits eingetretenen Folgen eines Schuldnerverzuges (Verzugszinsen, Kündigung), in dem sich der Mieter bis dahin befand. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter erhalten, so dass ihm auch dann noch Zinsen auf rückständige Vorauszahlungen zustehen, wenn er die Vorauszahlungen selbst nicht mehr verlangen kann. Für diese Beurteilung ist es auch unerheblich, ob sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Saldo zu Gunsten des Vermieters ergibt oder nicht.

2. Guthaben und Nachzahlung

Ein Guthaben oder eine Nachzahlung werden sofort mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter fällig (BGH, Urteil vom 8.3.2006VIII ZR 78/05). Vermieter oder Mieter sind also nicht verpflichtet, der anderen Vertragspartei eine Zahlungsfrist zu setzen. Denn gemäß § 271 BGB ist eine Leistung sofort fällig, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt ist und sich auch nicht aus den Umständen ergibt. Aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ist die Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung regelmäßig nicht bestimmbar.

Wird der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung nicht beglichen, ergeben sich unterschiedliche Rechtsfolgen:

Ein Guthaben kann der wohnende Mieter einfach gemäß § 388 BGB mit der nächsten Mietzahlung verrechnen. Als Aufrechnungserklärung genügt dabei schon ein entsprechender Vermerk im Überweisungstext. Ist der Mieter bereits ausgezogen, muss er gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, wenn der Vermieter das Guthabens nicht freiwillig zahlt. Bestehen allerdings Mietrückstände, kann der Vermieter schon in der Abrechnung mit ihnen gegenüber dem Guthaben aufrechnen.

Bei einer Nachzahlung tritt Verzug gemäß § 286 Abs. 1 BGB erst nach einer Mahnung ein. Die Regelung des § 286 Abs. 3 BGB, nach welcher der Schuldner automatisch nach Ablauf von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Abrechnung in Verzug gerät, ist auch anwendbar, da Betriebskosten Entgeltforderungen sind. Da Wohnungsmieter jedoch Verbraucher i. S. des § 13 BGB sind, tritt der Verzug nur dann ein, wenn er mit der Abrechnung zugleich auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist (§ 286 Absatz 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB).

Zahlt der Mieter nicht freiwillig, kann der Vermieter entweder auf die Mietsicherheit zurückgreifen oder gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Nachforderungen aus der Abrechnung zählen nicht zum laufenden Mietzins im Sinne des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB und berechtigen auch dann, wenn der Mieter mit ihrem Ausgleich in Verzug ist, nicht zur fristlosen Kündigung (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil G, Rn. 82).

3. Verjährung

Die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Miete verjähren nach § 195 BGB in 3 Jahren. Dazu gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf die Betriebskostenvorauszahlungen und eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens verjährt nach den gleichen Regelungen.

Wegen verjährter Ansprüche auf Mieten und Betriebskostensalden kann der Vermieter nicht mehr auf die Mietsicherheit zurückgreifen, da es sich dabei um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Absatz 3 BGB handelt (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14).

Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”.

4. Betriebskosten und Mietminderung

Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, so hat der Mieter nach § 536 BGB für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen geminderte Miete zu entrichten. Wegen der Einzelheiten zu diesem Thema verweisen wir auf den Bereich „Mängelhaftung”.

Die Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttowarmmiete also die Miete einschließlich aller Betriebskosten (BGH, Urteil vom 6.4.2005XII ZR 225/03). Daher steht erst mit der Betriebskostenabrechnung fest, um welchen Betrag die Miete gemindert war (BGH, Urt.  v. 13. 4. 2011VIII ZR 223/10). 

Das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung unter Berücksichtigung der Mietminderung ist dadurch zu berechnen, dass die von dem Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden (BGH, Urt.  v. 13. 4. 2011VIII ZR 223/10). Allerdings führt diese Vorgehensweise zu komplizierten Buchungen auf dem Mietenkonto und zu einer noch komplizierteren Betriebskostenabrechnung. Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit sprechen dafür, dass der Vermieter den Minderungsbetrag (Nicht die Minderungsquote!) ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können. Auch der BGH hat dieses Vorgehen abgesegnet (BGH, Urt.  v. 13. 4. 2011 – VIII ZR 223/10). Möglich ist dieses Vorgehen allerdings nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Dies dürfte allerdings überwiegend der Fall sein. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung. 

Bild: XtravaganT / Fotolia

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