§ 2: Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

Der Vorrang der HeizkostenV vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen ist in § 2 HeizkostenV geregelt:

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

1. Der Zweck der Regelung

Die Vertragsfreiheit gestattet es den Parteien eines Vertrages normalerweise, ihre Rechtsbeziehungen auch abweichend von den gesetzlichen Regelungen zu gestalten. Mietrecht ist jedoch in Form des sozialen Mietrechts zumeist zwingendes Recht. Das soziale Mietrecht soll zu einem fairen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter beitragen. Da der Mieter wirtschaftlich zumeist der schwächere Vertragspartner ist, dienen viele Vorschriften dem Schutz des Mieters. Damit dieser Schutzzweck nicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag ausgehebelt werden kann, handelt es sich bei den meisten mieterschützenden Vorschriften um zwingendes Recht. Die gesetzlichen Regelungen können daher durch Vereinbarungen im Mietvertrag nicht zu Lasten des Mieters geändert werden.

Ein weiterer Grund, die Vertragsfreiheit einzuschränken, liegt vor, wenn es darum geht, öffentliche Interessen durchzusetzen. Der Zweck der HeizkostenV besteht darin, Gebäudeenergie von Heizungs- oder der Versorgung mit Warmwasser dienenden gemeinschaftlichen Anlagen oder Einrichtungen einzusparen. Das dient zum einen der Einsparung von Kosten und somit den privaten Interessen der Nutzer. Es dient aber auch dem öffentlichen Interesse an der Einsparung von Energie und Emissionen, die bei der Wärmeerzeugung entstehen. § 2 HeizkostenV dient daher der Durchsetzung dieses öffentlichen Interesses an der Einsparung von Energie Emissionen. Es soll vor allem gegenüber den Interessen der Vermieter durchgesetzt werden, für die die Erfassung und Verteilung der Kosten mit einem erheblichen finanziellen und organisatorischen Aufwand verbunden ist. Es soll aber auch gegenüber dem Interesse mancher Nutzer durchgesetzt werden, die sich mit den Folgen ihres Wohnverhaltens nicht auseinandersetzen möchten.

§ 2 HeizkostenV bestimmt daher den Vorrang der Verordnung gegenüber einer privatautonom geregelten Kostenverteilung. Der Vorrang der HeizkostenV trifft trotz des ausdrücklich erwähnten Mietverhältnisses (…der Vermieter…) nicht nur Mietverträge, sondern abweichende Regelungen in allen Arten von Nutzungsverträgen, beispielsweise in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechtsgrundlage für diese Beschränkung der Privatautonomie findet sich in § 5 Abs. 4 EnEG. Danach kann in der HeizkostenV die Erfassung und Kostenverteilung abweichend von Vereinbarungen der Benutzer und von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt und näher bestimmt werden, wie diese Regelungen sich auf die Rechtsverhältnisse zwischen den Beteiligten auswirken.

2. Beispiele abweichender Bestimmungen

Abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen können sein:

• Vereinbarung einer Inklusivmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung”);
• Pauschalen auf Heiz- und Warmwasserkosten (Die Vereinbarung von Pauschalen auf nicht der HeizkostenV unterliegende Betriebskosten ist möglich);
• Verbrauchsunabhängige Verteilerschlüssel auf Heiz- und Warmwasserkosten (Z.B. nach Personen oder zu 100 % nach Fläche);

In den ersten beiden Fällen findet gar keine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten statt. Im dritten Fall findet zwar eine Abrechnung statt, die aber unabhängig vom konkreten Verbrauch ist und somit keinen Anreiz zur Energieeinsparung bietet.

In einem solchen Fall werden sich jedoch im Zweifel Gebäudeeigentümer und Nutzer darüber einig sein, wie vereinbart zu verfahren. Da es keine Instanz gibt, die die Einhaltung der Vorgaben der HeizkostenV überwacht (siehe die Ausführungen zu § 12 HeizkostenV), bleibt es dann bei der rechtswidrigen Verfahrensweise.

Erst wenn es zu einem Konflikt um die Betriebskosten kommt und der Fall vor Gericht landet, kann das Gericht den Verstoß gegen die HeizkostenV sanktionieren, was in der Regel zu Lasten des Gebäudeeigentümers geht. Der hat daher auch die Möglichkeit, die vertraglichen Bestimmungen nach § 556a Absatz 2 BGB für zukünftige Abrechnungszeiträume an die gültige Rechtslage anzupassen. Dabei muss der Gebäudeeigentümer § 315 BGB beachten und die Kostenverteilung so eng wie möglich an die ursprüngliche Vereinbarung angelehnt anpassen. Die Abänderung des Vertrages darf daher nur soweit erfolgen, bis er den Vorgaben der HeizkostenV entspricht. Bei bisher verbrauchsunabhängigen Verteilungsmaßstäben und pauschalen Kostenregelungen ist daher der verbrauchsunabhängige Anteil so hoch wie zulässig zu wählen, also maximal 50 % (Schmidt-Futterer, § 2, Rn. 13).

Im übrigen steht es dem Gebäudeeigentümer und dem Nutzer natürlich jederzeit frei, ihren Vertrag zu ändern und zukünftig rechtmäßig zu verfahren.

3. Ausnahmen vom Vorrang

Eine Ausnahme vom Vorrang der HeizkostenV ergibt sich aus der Vorschrift selbst, nämlich für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. In diesem Fall kann eine abweichende vertragliche Regelung getroffen werden. Der Hintergrund dieser Ausnahmeregelung liegt zum einen in den Kosten, die eine HeizkostenV-gemäße Verteilung bei so kleinen Gebäuden pro Nutzungseinheit verursacht. Außerdem ist der Verordnungsgeber wohl davon ausgegangen, dass die soziale Kontrolle durch den Gebäudeeigentümer infolge des engen Zusammenlebens zu einem sparsamen Umgang mit Heizenergie führt.

Weitere Ausnahmen finden sich in

§ 9 Absatz 4 HeizkostenV
§ 11 HeizkostenV
§ 12 Absätze 2 bis 5 HeizkostenV
§ 22 Absätze 2 und 3 NMV

Bild: VRD / Fotolia

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