Wartung der Elektroanlage

Die Wartung der Elektroanlage ist eine Maßnahme der Gebäudewartung.

Es war lange umstritten, ob und wann Wartungskosten als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dies hatte seinen Grund in einem engen Verständnis des Wartungsbegriffes, den einige wichtige Autoren wie z.B. Langenberg ihrer Auslegung der BetrKV zugrundelegten.

Dies hat sich durch ein bemerkenswertes, wenn auch unspektakuläres Urteil des BGH vom 14. Februar 2007 (VIII ZR 123/06) geändert . In dem Fall ging es vordergründig nur um die Frage, ob Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 17 der BetrKV umgelegt werden können. Diesen Fall hat der BGH zum Anlass genommen, um nochmals ganz allgemein die Kriterien zur Abgrenzung von Betriebskosten und Instandhaltungskosten aufzuzeigen. Dies macht das Urteil auch für viele andere Fallkonstellationen relevant. Der Leitsatz des BGH lautet:

„Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als “sonstige Betriebskosten” im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.“

Zur Begründung führte der BGH aus, Betriebskosten seien die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung würden demgegenüber durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssten zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und Instandhaltung beträfen also Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Es handele sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe. Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts diene als solche nicht der Beseitigung von Mängeln. Die dadurch verursachten Kosten seien deshalb als sonstige Betriebskosten grundsätzlich umlegbar.

Nach einer in der Literatur verbreiteten Meinung, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen habe, stehe dieser Einordnung entgegen, dass es sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme (“vorbeugende Instandhaltung”) handele, mit der dieser zudem vor allem der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz zu schützen. Dieser einschränkenden Auslegung des Betriebskostenbegriffs könne nicht gefolgt werden. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehörten zwar dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, z.B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehbarer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vornherein zu verhindern. Anders verhalte es sich aber bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienten. Hierzu gehören nach Meinung des Senats etwa die in den Verordnungen ausdrücklich als Betriebskosten genannten Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle sowie die Gebühren des Schornsteinfegers. Auch bei diesen Maßnahmen stünde die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Dies rechtfertige es nach der Systematik der Betriebskostenverordnung jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen.

Auch eine einschränkende Auslegung des Wartungsbegriffes lasse keine andere Beurteilung zu. Sie lasse sich nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße Funktionsprüfung hinausgehen (z.B. Heizungseinstellung), ausdrücklich in den Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach der Betriebskostenverordnung könnten derartige Kosten insgesamt umgelegt werden, nicht etwa nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile. Im Übrigen könnten sich auch die bereits erwähnten und in der BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführten Maßnahmen der Überprüfung der Betriebssicherheit der Fahrstühle und die Tätigkeit des Schornsteinfegers (bei der Abgaswegeüberprüfung von Gasfeuerstätten) im Einzelfall auf eine bloße Messung und Funktionsprüfung beschränken, so dass kein grundlegender Unterschied zu der hier streitigen Revision der Elektroanlage bestünde.

Bei den wiederkehrenden Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage handele es sich um “laufend entstehende” Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dieser Bewertung stehe nicht entgegen, dass die Revisionskosten zumeist nicht jährlich, sondern in Abständen von mehreren Jahren anfallen. Es müsse sich lediglich um wiederkehrende Belastungen handeln, so dass auch ein mehrjähriger Turnus ausreicht.

Im Übrigen habe der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten und dürfe deshalb keine überflüssigen Maßnahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen. Er müsse sich also an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten. Soweit der Vermieter sich jedoch wie im entschiedenen Fall bezüglich der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiere und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreife, handele er im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung.

Mit diesem Urteil hat der BGH geklärt, dass regelmäßige Wartungsarbeiten unabhängig von ihrer Komplexität oder ihrem Turnus zu den sonstigen Betriebskosten gehören. Das Urteil macht zugleich deutlich, dass nicht alles, was auch den Interessen des Vermieters dient, automatisch als Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten zu qualifizieren und damit nicht umlagefähig ist. Allgemeinplätze helfen da nicht weiter. Entscheidend ist immer der Abgleich mit den Wertungen des Betriebskostenkataloges der BetrKV. Als notwendiges Korrektiv dient der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.

Es bleibt in diesem Zusammenhang jedoch wichtig, im Mietvertrag bei den sonstigen Kosten einen Hinweis auf die Umlage der Kosten der Wartung der Elektroanlage wie auch der Wartung anderer technischer Anlagen mit aufzunehmen.

 

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