Wartung der Rauchwarnmelder

Über die Notwendigkeit von Rauchmeldern kann es keine zwei Meinungen geben. Man sollte es als professioneller Vermieter auch nicht den Mietern überlassen, die Geräte zu installieren und zu pflegen. Eine Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern in Neubauten und Bestandsgebäuden ist Teil des Bauordnungsrechts und somit Ländersache. Der lange Zeit bestehende Flickenteppich verdichtet sich jedoch langsam zu einem geschlossenen Bild. In den meisten Bundesländern gibt es mittlerweile eine Pflicht, Rauchwarnmelder in Neubauten einzubauen. Auch eine Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude gibt es in Baden-Württem­berg, Bremen, Hamburg, Hessen, Meck­lenburg-Vorpommern, Nieder­sachsen, Nord­rhein-West­falen, Rhein­land-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und im Saar­land.

In Berlin gilt seit dem 1. Januar 2017 die Pflicht, in neue Wohnungen Rauchwarnmelder einzubauen. Die Vorschrift lautet:

§ 48 Absatz 4 BauO Bln

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In Wohnungen müssen

  1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
  2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

jeweils einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, das Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Zur Refinanzierung der Anschaffung steht die Modernisierungsumlage gemäß 559 BGB zur Verfügung. Die nach der einschlägigen DIN-Norm erforderlichen jährlichen Wartungen können über die Betriebskostenabrechnung als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, 21 C 1668/07).

Zunächst einmal sollte jeder Vermieter seine Mietverträge so gestalten, dass diese Kosten als sonstige Betriebskosten ausdrücklich in die Bestimmungen über die sonstigen Betriebskosten aufgenommen werden. Das AG Lübeck hat darüberhinaus entschieden, dass der Vermieter die Wartungskosten für einen Rauchwarnmelder auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung auf den Mieter als Betriebskosten umlegen kann, wenn sie nach Abschluss des Mietvertrages neu entstanden sind. Voraussetzung dürfte in diesem Fall aber zumindest eine Klausel sein, nach der auch neu entstehende Betriebskostenarten vom Mieter zu tragen sind (sog. „Mehrbelastungsklausel”). Eine solche Klausel gehört sowieso in jeden guten Mietvertrag. Oder eine Änderung des Mietvertrages durch eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung.

Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist nach Auffassung des AG Lübeck als eine derartige Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern sind dann nach Auffassung des Gerichtes sonstige Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV). In Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandhaltung sei die jährliche Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes anzusehen, die nicht der Beseitigung von Mängeln dienen. In den Entscheidungsgründen führt das Gericht aus, dass die Regelungen der DIN 1467 Nr. 6 beachtet werden müssten, wonach bei Rauchmeldern mindestens einmal jährlich eine Funktionsprüfung durchgeführt werden muss.

Das Gericht beruft sich ausdrücklich auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 14.2.2007 – VIII ZR 123/06), wonach die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln diene. Die dadurch verursachten Kosten seien deshalb als „sonstige grundsätzlich umlegbare Betriebskosten“ i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. Die in der DIN 14676 für Rauchmelder geforderte Funktionsprüfung und deren Beschreibung erfülle daher nach dem Betriebskostenbegriff des BGH die Anforderung, die an Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV zu stellen sei.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern, die von großen Anbietern wie ista empfohlen werden, sind hingegen keine Betriebskosten, sondern Anschaffungskosten (LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15). Durch die Anmietung kann man den mühsameren Weg der Modernisierung nicht umgehen.

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