Wartung der Rauchwarnmelder

Über die Notwendigkeit von Rauchmeldern kann es keine zwei Meinungen geben. Man sollte es als professioneller Vermieter auch nicht den Mietern überlassen, die Geräte zu installieren und zu warten.

Eine Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern in Neubauten und Bestandsgebäuden ist Teil des Bauordnungsrechts und somit Ländersache. Der lange Zeit bestehende Flickenteppich verdichtet sich jedoch langsam zu einem geschlossenen Bild. In den meisten Bundesländern gibt es mittlerweile eine Pflicht, Rauchwarnmelder in Neubauten einzubauen. Auch eine Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude gibt es in Baden-Württem­berg, Bremen, Hamburg, Hessen, Meck­lenburg-Vorpommern, Nieder­sachsen, Nord­rhein-West­falen, Rhein­land-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und im Saar­land.

In Berlin gilt seit dem 1. Januar 2017 für Neubauten und seit dem 1. Januar 2021 für Altbauten die Pflicht, in Wohnungen Rauchwarnmelder einzubauen. Die Vorschrift lautet:

§ 48 Absatz 4 BauO Bln

(4)

In Wohnungen müssen

  1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
  2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

jeweils einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, das Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Zur Refinanzierung der Anschaffung steht die Modernisierungsumlage gemäß § 559 BGB zur Verfügung (Näheres dazu in unseren Beiträgen “Modernisierungsmaßnahmen” und “Die Mieterhöhung nach Modernisierung“). Die nach der einschlägigen DIN-Norm erforderlichen jährlichen Wartungen können über die Betriebskostenabrechnung als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (Amtsgericht Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, 21 C 1668/07; Landgericht München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20). Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern sind dann nach Auffassung der Gerichte sonstige Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV). In Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandhaltung sei die jährliches Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes anzusehen, die nicht der Beseitigung von Mängeln dienen. In den Entscheidungsgründen führen die Gerichte aus, dass die Regelungen der DIN 1467 Nr. 6 beachtet werden müssten, wonach bei Rauchmeldern einmal jährlich und damit regelmäßig eine Funktionsprüfung durchgeführt werden müsse.

Das Gericht beruft sich ausdrücklich auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 14.2.2007 – VIII ZR 123/06), wonach die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln diene. Die dadurch verursachten Kosten seien deshalb als „sonstige grundsätzlich umlegbare Betriebskosten“ i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. Die in der DIN 14676 für Rauchmelder geforderte Funktionsprüfung und deren Beschreibung erfülle daher nach dem Betriebskostenbegriff des BGH die Anforderung, die an Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV zu stellen sei.

Eine solche Umlage ist jedoch nur möglich, wenn diese Kosten als sonstige Betriebskosten ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen worden sind (Nähres dazu in unserem Beitrag “Sonstige Betriebskosten“). Vermieter können die Wartungskosten für einen Rauchwarnmelder aber auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung auf den Mieter als Betriebskosten umlegen, wenn sie, wie in vielen Bundesländern durch geänderte gesetzliche Regelungen, nach Abschluss des Mietvertrages neu entstanden sind. Voraussetzung ist in diesem Fall eine Änderung des Mietvertrages durch eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung (Näheres dazu in unserem Beitrag “Modernisierungsmaßnahmen“). Hier kommt es durch die Modernisierung zu einer Mietvertragserweiterung und damit auch zu umlegbaren Betriebskosten (BGH, Urteil vom 27.06.2007, VIII ZR 202/06). Oder aber aber eine Klausel, nach der auch neu entstehende Betriebskostenarten vom Mieter zu tragen sind (sog. „Mehrbelastungsklausel”). In jedem Fall erfordert die Umlage von “sonstigen Betriebskosten”, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, nach der Entscheidung des Landgerichts München I (Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20) eine Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern, die von großen Anbietern wie ista empfohlen werden, sind hingegen keine Betriebskosten, sondern Anschaffungskosten (Landgericht Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15; Landgericht Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20). Betriebskosten seien nur solche, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fiellen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstünden diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten wären Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellten eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon seien die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nach der Entscheidung nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders. Die Umlage der Anmietungskosten lasse sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen. Denn dabei handelt es sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten, deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter deutlich mache, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage „sonstiger Betriebskosten“ dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV verbiete.

Durch die Anmietung kann man den mühsameren Weg der Modernisierung daher nicht umgehen.

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