Website und Social Media

Fast alle Wohnungsunternehmen und Immobilienverwalter betreiben mittlerweile eigene Webseiten, für die sie dann auch im rechtlichen Sinne als Dienstanbieter nach § 2 Nummer 1 Telemediengesetz (TMG) oder als Verantwortlicher nach Artikel 4 Nummer 7 DSGVO  verantwortlich sind. Sie müssen in diesem Zusammenhang eine Reihe von Vorschriften beachten. Das betrifft die allgemeinen Pflichten nach dem Datenschutzrecht, besondere Pflichten bei der Verwendung bestimmter Techniken (Z.B. Cookies) sowie Website Analytic Tools, Social Plug-Ins und mobilen Anwendungen.

Inhalt:
  1. Informationspflichten
  2. Cookies und Webanalyse-Tools
  3. Sicherheit
  4. Auskunft
  5. Social Media
1. Informationspflichten

Im Bereich der Telemedien haben Wohnungsunternehmen und Verwaltungen zunächst die allgemeine Impressumspflicht nach § 5 TMG zu beachten. Sie haben danach folgende Informationen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar zu halten:

1.
den Namen und die Anschrift, unter der sie niedergelassen sind, bei juristischen Personen zusätzlich die Rechtsform, den Vertretungsberechtigten und, sofern Angaben über das Kapital der Gesellschaft gemacht werden, das Stamm- oder Grundkapital sowie, wenn nicht alle in Geld zu leistenden Einlagen eingezahlt sind, der Gesamtbetrag der ausstehenden Einlagen,

2.
Angaben, die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme und unmittelbare Kommunikation mit ihnen ermöglichen, einschließlich der Adresse der elektronischen Post,

3.
soweit der Dienst im Rahmen einer Tätigkeit angeboten oder erbracht wird, die der behördlichen Zulassung bedarf, Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde,

4.
das Handelsregister, Vereinsregister, Partnerschaftsregister oder Genossenschaftsregister, in das sie eingetragen sind, und die entsprechende Registernummer,

5.
soweit der Dienst in Ausübung eines Berufs im Sinne von Artikel 1 Buchstabe d der Richtlinie 89/48/EWG des Rates vom 21. Dezember 1988 über eine allgemeine Regelung zur Anerkennung der Hochschuldiplome, die eine mindestens dreijährige Berufsausbildung abschließen (ABl. EG Nr. L 19 S. 16), oder im Sinne von Artikel 1 Buchstabe f der Richtlinie 92/51/EWG des Rates vom 18. Juni 1992 über eine zweite allgemeine Regelung zur Anerkennung beruflicher Befähigungsnachweise in Ergänzung zur Richtlinie 89/48/EWG (ABl. EG Nr. L 209 S. 25, 1995 Nr. L 17 S. 20), zuletzt geändert durch die Richtlinie 97/38/EG der Kommission vom 20. Juni 1997 (ABl. EG Nr. L 184 S. 31), angeboten oder erbracht wird, Angaben über

a) die Kammer, welcher die Diensteanbieter angehören,

b) die gesetzliche Berufsbezeichnung und den Staat, in dem die Berufsbezeichnung verliehen worden ist,

c) die Bezeichnung der berufsrechtlichen Regelungen und dazu, wie diese zugänglich sind,

6.
in Fällen, in denen sie eine Umsatzsteueridentifikationsnummer nach § 27a des Umsatzsteuergesetzes oder eine Wirtschafts-Identifikationsnummer nach § 139c der Abgabenordnung besitzen, die Angabe dieser Nummer,

7.
bei Aktiengesellschaften, Kommanditgesellschaften auf Aktien und Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die sich in Abwicklung oder Liquidation befinden, die Angabe hierüber.

Desweiteren bestehen die allgemeinen datenschutzrechtlichen Informationspflichten nach § 13 TMG und den Artikeln 13 und 14 DSGVO (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Rechte der Mieter nach der DSGVO”). Diesen Informationspflichten wird in der Regel nachgekommen, indem man auf der Website eine sogenannte Datenschutzerklärung hinterlegt.

2. Cookies und Webanalyse-Tools

Die Frage, ob die Verwendung von Cookies unter der DSGVO noch zulässig ist und unter Bezug auf welchen Erlaubnistatbestand, ist nach Auffassung des GdW umstritten (GdW, DSGVO, Seite 57). Der Verband empfiehlt daher, die Nutzer durch einen Cookie-Hinweis beim erstmaligen Aufruf der Webseite darüber zu informieren, welche Cookies eingesetzt werden, welche Daten mithilfe des Cookies erfasst werden und mit welcher Rechtfertigung dies erfolgt (Berechtigte wirtschaftliche, rechtliche oder ideelle Interessen). Den Nutzern soll man desweiteren mitteilen, dass bei weiterem Besuch der Webseite von ihrer Einwilligung in die Verwendung von Cookies ausgegangen wird. Die Einholung einer Einwilligung per 1-Click-Lösung sei nach herrschender Ansicht wegen Artikel 6 Absatz 1 f DSGVO (Näheres dazu in unserem Beitrag „Datenschutz nach der DSGVO”) nicht erforderlich. Man solle Artikel 6 Absatz 1 f DSGVO daher als Rechtsgrundlage für die Erhebung der Nutzerdaten durch das Cookie benennen und die berechtigten Interessen oder die berechtigten Interessen eines Dritten, welche die Verwendung eines Cookies erforderlich machen, beschreiben.

Webanalysetools (Google Analytics, Matomo, etracker) basieren überwiegend auf dem Einsatz von Cookies. In der Regel werden das vom Nutzer verwendete Betriebssystem, der Webbrowser (und ggf. die Spracheinstellungen), die Bildschirmauflösung und die Bildschirmfarben, die besuchten Webseiten inklusive der Unterseiten, die jeweilige Verweildauer, eine webseitenbezogene Cookie-ID zur Wiedererkennung des Nutzers bei künftigen Besuchen auf der Webseite, die IP-Adresse sowie die Geolokalisierung des Nutzers gespeichert und ausgewertet. Die Rechtsgrundlage war bisher § 13 Absatz 1 Satz 2 TMG. Jetzt ist es Artikel 6 Absatz 1f DSGVO. Nach Auffassung des GdW können sie auch weiter eingesetzt werden, wenn die strengen Voraussetzungen (näheres bei GdW, DSGVO, Seiten 60/61) eingehalten werden. Der Verband empfiehlt jedoch, zukünftig besser auf Tools wie Matomo und Etracker zu setzen statt auf Google Analytics.

3. Sicherheit

Der Vermieter muss, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist, gemäß § 13 Absatz 7 TMG für seine geschäftsmäßig angebotenen Telemedien durch technische und organisatorische Vorkehrungen sicherstellen, dass

1.
kein unerlaubter Zugriff auf die für ihre Telemedienangebote genutzten technischen Einrichtungen möglich ist und

2.
diese
a) gegen Verletzungen des Schutzes personenbezogener Daten und
b) gegen Störungen, auch soweit sie durch äußere Angriffe bedingt sind,

gesichert sind. Vorkehrungen nach Satz 1 müssen den Stand der Technik berücksichtigen. Eine Maßnahme nach Satz 1 ist insbesondere die Anwendung eines als sicher anerkannten Verschlüsselungsverfahrens.

Diese Anforderungen ergeben sich im Grundsatz auch aus den Regelungen der DSGVO (Näheres dazu in unserem Beitrag „Organisatorische Anforderungen nach der DSGVO”).

Aufgrund dieser Anforderungen ist es stets erforderlich, dass Wohnungsunternehmen ihre Webseite mit einem Zertifikat nach dem Stand der Technik (mindestens TLS Version 1.2) verschlüsseln, sobald sie eine E-Mail-Kontaktfläche anbieten oder über einen Loginbereich für Seitenbesucher verfügen.

4. Auskunft

Der Vermieter hat dem Nutzer der Website nach § 13 Absatz 8 TMG auf Verlangen Auskunft über die zu seiner Person oder zu seinem Pseudonym gespeicherten Daten zu erteilen. Die Auskunft kann auf Verlangen des Nutzers auch elektronisch erteilt werden.

Darüber hinaus hat der Mieter nach Artikel 15 Absatz 1 DSGVO das Recht, von dem Vermieter eine Bestätigung darüber zu verlangen, ob ihn betreffende personenbezogene Daten verarbeitet werden; ist dies der Fall, so hat er ein Recht auf Auskunft über diese personenbezogenen Daten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rechte der Mieter nach der DSGVO”).

5. Social Media

Facebook, Twitter und Co werden auch von Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen genutzt, um Mieter und sonstige Interessenten zu informieren und mit ihnen zu kommunizieren. Die größte Verbreitung haben dabei die Facebook Fanseiten.

Laut einem Urteil des EuGH vom 5. Juni 2018 (C-210/16) sind die Betreiber von Facebook-Fanseiten gemeinsam mit Facebook für den Datenschutz auf der Fanseite mit verantwortlich. Damit treffen die Wohnungsunternehmen alle datenschutzrechtlichen Verpflichtungen für eine solche Fanpage zusammen mit Facebook, insbesondere die sich aus der DSGVO ergebenden Pflichten und Rechte der Nutzer.

Bild: magele-picture / Fotolia

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