Wegerecht

Erschließung

Grundstücke sollen in der Regel bebaut werden, sei es mit einem Wohn-, oder auch mit einem Gewerbebau. Dies setzt nach dem Bauordnungsrecht eine gesicherte Erschließung voraus. So heißt es zum Beispiel in § 4 Absatz 1 BauO Bln, dass Gebäude nur errichtet werden dürfen, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Dies dient einem gesicherten Zugang zu dem Gebäude für seine Nutzer sowie für Feuerwehr und Rettungsdienste (siehe § 5 BauO Bln). Auch die für ein zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Medien wie Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Telekommunikation und Strom sind auf einen gesicherten Grundstückszugang angewiesen.

Die Erschließung ist gemäß § 4 Absatz 1 BauO Bln gesichert, wenn dass Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Straßen und Wege sind dann öffentlich, wenn sie nach den straßenrechtlichen Bestimmungen des Bundes oder des jeweiligen Bundeslandes dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind. Handelt es sich jedoch um ein Grundstück in zweiter oder dritter Reihe oder um ein Grundstück, dass an einer Privatstraße liegt, so ist seine Erschließung nicht gesichert, da der Zugang immer über private Flächen führt. Und deren Eigentümer können nach § 903 BGB grundsätzlich jeden Dritten von der Nutzung des Grundstücks ausschließen.

Wegerecht durch Grunddienstbarkeit

Die Erschließung ist nur dann gesichert, wenn das Grundstück entweder selbst direkt an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt, oder wenn die Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche über das Grundstück eines Dritten öffentlich-rechtlich gesichert ist.

Eine mündliche Vereinbarung mit dem Nachbarn ist nicht ausreichend. Sie lässt sich nur schwer beweisen und wirkt nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern des Nachbarn, wenn der das Grundstück verkauft oder vererbt. Letzteres gilt auch bezüglich schriftlicher Vereinbarungen, die zwar beweisbar, aber auch nicht gegenüber Rechtsnachfolgern wirken, selbst wenn diese die Vereinbarung kennen. Auf der Basis solcher Vereinbarungen sollte und dürfte man kein Gebäude errichten.

In solchen Fällen muss vielmehr eine Grunddienstbarkeit (Näheres dazu in unserem Beitrag „Grunddienstbarkeiten”) zur Sicherung der Zufahrt in das Grundbuch des benachbarten Grundstücks eingetragen werden. Grunddienstbarkeiten sind geregelt in den §§ 1018 ff BGB. Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück (dienendes Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). Bei der Sicherstellung der Erschließung geht es in der Regel um ein sogenanntes „Geh-, Fahr- und Leitungsrecht“.

Erwirbt man beispielsweise ein Hinterliegergrundstück, so wird in der Regel bereits mit dem Kauf eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Erwerbers eingetragen, die das Wegerecht dauerhaft durch eine Eintragung im Grundbuch sichert. Die Grunddienstbarkeit bleibt dann auch im Falle eines Eigentümerwechsels beim dienenden Grundstück bestehen.

Damit die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen werden kann, müssen sich Käufer und Verkäufer gemäß § 873 Absatz 1 BGB darauf einigen und der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss die Eintragung bewilligen. Dies erfolgt zumeist bereits im Grundstückskaufvertrag. Die Grunddienstbarkeit wird dann in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Ihr Inhalt ergibt sich in erster Linie aus dem Wortlaut des Grundbucheintrags und aus der Eintragungsbewilligung, auf die darin zumeist verwiesen wird.

Ein Wegerecht gilt nicht nur für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks, sondern auch für dessen Mitbewohner, Mieter, Pächter und Besucher (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Mai 1971, V ZR 8/69). Es berechtigt aber nicht dazu, mit einem Fahrzeug auf dem dienenden Grundstück zu halten oder zu parken (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. November 1976, V ZR 254/74).

Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte nach § 1020 Satz 1 BGB das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen.

Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten nach § 1027 BGB die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu. Der Berechtigte kann von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung und die Unterlassung weiterer Störungen verlangen. Umgekehrt kann aber auch der Eigentümer von dem Berechtigten nach § 1004 BGB Beseitigung und Unterlassung verlangen, wenn dieser die Grenzen des Wegerechts überschreitet.

Der Berechtigte hat die Zufahrt nach § 1020 Satz 2 BGB in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten und trägt die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst!). Benutzt der Eigentümer sie ebenfalls, sind beide anteilig zur Unterhaltung, Instandsetzung sowie Verkehrssicherung verpflichtet, und zwar im Zweifel jeweils zur Hälfte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. November 2004, V ZR 42/04). Dies kann jedoch in der Grunddienstbarkeit nach § 1021 BGB auch anders geregelt werden.

Ein Wegerecht kann dinglich auch durch eine persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB oder durch einen Nießbrauch nach § 1030 BGB begründet werden, was in der Praxis jedoch eher die Ausnahme ist.

Obligatorisches Wegerecht

Ein Wegerecht kann auch eine schuldrechtliche Grundlage in Form eines Mietvertrages nach § 535 BGB (Wenn ein Entgelt geschuldet wird) oder eines Leihvertrages nach § 598 BGB (Wenn kein Entgelt geschuldet wird) haben. Obligatorische Wegerechte sind jedoch zeitlich begrenzt und gehen in der Regel beim Verkauf nicht automatisch auf den Rechtsnachfolger über. Sie sind daher keine sichere Grundlage für ein dauerhaftes Wegerecht.

Wegerecht durch Baulast

Eine ähnliche Funktion wie Grunddienstbarkeiten haben Baulasten. Anders als diese werden sie zu Gunsten der Bauaufsichtsbehörden erklärt und nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen. Da es sich dabei um Bauordnungsrecht handelt, sind die Baulasten landesrechtlich geregelt. Wie eine Grunddienstbarkeit wirken Baulasten auch gegenüber einem Rechtsnachfolger.

Wegerechte können auch durch Baulasten gesichert werden. Nähres dazu in unserem Beitrag „Baulasten”.

Wegerecht aufgrund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses?

Nach § 242 BGB ist der Schuldner verpflichtet, eine Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Dieser allgemeine zivilrechtliche Grundsatz von Treu und Glauben ist im gesamten Zivilrecht zu beachten, also auch im Bereich des Nachbarrechts. Er prägt das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis und bestimmt im Kern, dass Nachbarn fair miteinander umgehen müssen. Das ist besonders dort wichtig, wo es in einer Einzelfrage keine oder keine eindeutige Regelung gibt. Die Gerichte orientieren sich daher bei ihren Entscheidungen an diesem Grundsatz von Treu und Glauben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Januar 2008, IX ZR 216/06). Näheres zum nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis in unserem Beitrag „Quellen des Nachbarrechts”.

Ein Wegerecht lässt sich nach einem Urteil des BGH vom 24.1.2020 (V ZR 155/18) nicht aus dem nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ableiten. Dieses wird durch die Regelung des Notwegrechts in § 917 BGB spezialgesetzlich ausgestaltet; die Norm enthält im Hinblick auf die nicht durch dingliche Rechte oder schuldrechtliche Verträge begründeten Wegerechte eine abschließende Regelung. Sind ihre tatbestandlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, können sie nicht mithilfe des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses umgangen oder erweitert werden.

Wegerecht durch Gewohnheitsrecht?

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 24.1.2020 (V ZR 155/18) mit der Frage beschäftigt, ob ein Wegerecht auch durch Gewohnheitsrecht entstehen kann.

Gewohnheitsrecht kann nach dem Urteil als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen. Es kann aber nicht beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn dazu führen, dass ein Wegerecht entsteht. Ein Wegerecht kann nur durch grundbuchlicht Eintragung oder außerhalb des Grundbuchs aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen. Es kann dagegen nicht durch eine jahrelange Übung in der Annahme einer entsprechenden rechtlichen Berechtigung bzw. Verpflichtung entstehen.

Der Gesetzgeber des BGB hat sich nach Auffassung des BGH mit § 873 I BGB bewusst für eine Anwendung des Eintragungsprinzips auf die Grunddienstbarkeit entschieden, das Ausnahmen nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen zulässt. Hiermit wollte er gerade den Erwerb von Grunddienstbarkeiten im Wege der Ersitzung ausschließen und der damit verbundenen Gefahr vorbeugen, dass „durch fortgesetzten Mißbrauch einer Gefälligkeit ein Recht erschlichen werde“ (Motive III, 165), und dass „verwickelte und kostspielige Rechtsstreitigkeiten [entstehen] zwischen demjenigen, welcher eine Dienstbarkeit in Anspruch nimmt, und dem Erwerber des Grundstücks, der von derselben keine Kenntnis erhalten hat, bzw. zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer“ (Motive III, 165 f.). Die Eintragung des Rechts stelle die Beziehungen der Beteiligten zueinander der Regel nach vollständig klar (Motive III, 166). Diesem ausdrücklich erklärten Willen des Gesetzgebers widerspräche es, wenn Grunddienstbarkeiten zwischen Grundstücksnachbarn ohne Eintragung in das Grundbuch allein durch eine langjährige Übung entstehen könnten.

Notweg

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer nach § 917 Absatz 1 BGB von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.

Einem Wohngrundstück fehlt beispielsweise die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, wenn es gar nicht oder nur zu Fuß oder mit dem Fahrrand über eine öffentliche Fläche erreicht werden kann; in diesem Fall kommt ein Anspruch des Grundstückseigentümers gegen seine Nachbarn auf Duldung der Benutzung ihrer Grundstücke zum Befahren mit Kraftfahrzeugen in Betracht, damit er mit diesen sein Grundstück erreichen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2008, V ZR 106/07).

Das Notwegerecht besteht nur dann, wenn eine Notlage vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Grundstückseigentümer keine andere zumutbare Möglichkeit hat, sein Grundstück zu erreichen. Er muss zunächst alle anderen Möglichkeiten prüfen, auch wenn diese für ihn umständlicher, weniger bequem oder kostspieliger sind (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28. 7. 2010 – 6 U 105/08). Die bloße Schwierigkeit oder Unbequemlichkeit der Benutzung einer vorhandenen Verbindung rechtfertigt daher einen Notweg nicht (OLG Frankfurt, Urteil vom 10. März 1981, 8 U 219/80). Auch bloße Zeitverzögerungen bei der Benutzung einer an sich ordnungsgemäßen Zufahrt durch Rettungsfahrzeuge begründen kein Notwegrecht (OLG Köln, Beschluß vom 04. November 1991, 2 W 160/91).

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 24.1.2020 (V ZR 155/18) intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Umständen einem Eigentümer ein Notwegerecht zusteht, wenn zwar das Gebäude selbst an einer öffentlichen Straße liegt, aber der rückwärtige Grundstücksteil (Garten, Hof) nur über ein Nachbargrundstück erreichbar ist (Diese Situation findet man in Berlin und in anderen Städten in Bereichen mit Blockrandbebauung häufig). Die Vorschrift gestatte die Inanspruchnahme benachbarten, im fremden Eigentum stehenden Grund und Bodens als Notweg dann, wenn dem betreffenden Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehle. Der Notweganspruch setze also eine durch das Fehlen einer Verbindung nach außen hervorgerufene Notlage des Grundstücks voraus.

Hinsichtlich dieser Notlage seien strenge Anforderungen zu stellen; sie bestehe nicht, wenn eine andere Verbindungsmöglichkeit vorhanden sei, die ebenfalls eine ordnungsmäßige Grundstücksbenutzung gewährleiste. Welche Art der Benutzung eines Grundstücks iSv § 917 I BGB ordnungsmäßig sei, bestimme sich nicht nach den persönlichen Bedürfnissen des Eigentümers des verbindungslosen Grundstücks, sondern danach, was nach objektiven Gesichtspunkten diesem Grundstück angemessen sei und den wirtschaftlichen Verhältnissen entspreche. Zu berücksichtigen seien dabei die Benutzungsart und Größe des Grundstücks, seine Umgebung und die sonstigen Umstände des Einzelfalls.

Handele es sich bei dem Grundstück nach objektiven Kriterien um ein Gewerbegrundstück, so könne dessen ordnungsmäßige Benutzung es nach den Umständen des Einzelfalls erfordern, dass auf dem verbindungslosen Grundstücksteil Kraftfahrzeuge be- und entladen sowie gegebenenfalls auch abgestellt werden, so dass eine Zufahrt notwendig sei. Dies setze aber in der Regel voraus, dass das Grundstück nach seinen konkreten Verhältnissen eine gewerbliche Nutzung größeren Umfangs erlaube, namentlich eine solche, bei der Waren eingelagert werden müssten, die aufgrund ihrer Art, ihrer Größe oder ihres Gewichts nicht auf dem mit dem öffentlichen Weg verbundenen Grundstücksteil gelagert oder über diesen hinweg auf den verbindungslosen Grundstücksteil verbracht werden könnten. Bei Grundstücken, die ihrer Art und Größe nach allenfalls eine Nutzung für kleinere Gewerbebetriebe, nicht aber für größere Produktions-, Lager- oder Handelsbetriebe erlauben, dürfte ein Notwegrecht im Hinblick darauf ausscheiden, dass die Grundstücke an einem öffentlichen Weg gelegen sind, die für kleinere Gewerbebetriebe erforderlichen Waren also dort angeliefert und durch die Geschäfts- bzw. Ladenräume auf den hinteren Grundstücksteil verbracht werden könnten. Eine konkrete Nutzung, die über ein Kleingewerbe und die typischerweise damit verbundene Nutzung hinausginge, könnte in diesem Fall das Notwegrecht nicht begründen.

Die ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks könne das Notwegrecht zudem nur begründen, wenn sie tatsächlich in einem Umfang erfolge, der die Zufahrt erforderlich mache. Bleibt die konkret ausgeübte Nutzung dahinter zurück, entstehe das Notwegrecht nicht schon dadurch, dass objektiv nach den Gegebenheiten des Grundstücks eine umfänglichere Nutzung möglich wäre. Ebenso wenig begründe eine konkret ausgeübte Nutzung, die über das hinausgeht, was nach Art, Größe und wirtschaftlichen Verhältnissen des Grundstücks angemessen sei, eine Notlage, die die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks für die Zufahrt zu dem verbindungslosen Grundstücksteil rechtfertigen könne.

Bei einer Nutzung allein zu Wohnzwecken wird ein Notwegrecht in der Regel ausscheiden. Die Nutzung von im hinteren Bereich der Grundstücke Garagen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen sei keine ordnungsmäßige Benutzung iSv § 917 I 1 BGB, weil die Garagen baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig seien. Die für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens notwendige Erschließung sei nämlich nur dann iSv § 30 II BauGB „gesichert“, wenn für die Zuwegung eine Baulast oder eine Grunddienstbarkeit bestehe; ein Notweg nach § 917 BGB genüge nicht. Sei eine Bebauung nach öffentlichem Recht mangels Erschließung unzulässig, könne die bauliche Nutzung nicht gleichwohl eine ordnungsmäßige Benutzung iSd § 917 I BGB sein, weil sie praktischen Bedürfnissen entspräche; was nach den Vorschriften des öffentlichen Rechts unzulässig ist, könne nicht von der Privatrechtsordnung als „ordnungsmäßig“ gebilligt werden. Nichts anderes gelte, soweit es darum gehe, Kraftfahrzeuge anderweit auf den verbindungslosen Grundstücksteilen abzustellen. Liege ein Grundstück mit seiner Vorderseite an einem öffentlichen Weg, sei die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen, die für die ordnungsmäßige Benutzung eines Wohngrundstücks in der Regel notwendig ist, gewährleistet. Zwar schließe dieser Umstand allein ein Notwegrecht nicht von vornherein aus. Eine Zufahrt über das Nachbargrundstück, um das Fahrzeug aus Gründen der Bequemlichkeit oder Zweckmäßigkeit auf dem eigenen Wohngrundstück abstellen zu können, sei dem Eigentümer aus dem Notwegrecht nach § 917 BGB aber nicht zuzubilligen. Nachteile, die damit verbunden seien, dass die in den hinteren Bereichen von Grundstücke abgestellten Mülltonnen zu den jeweiligen Abfuhrzeiten durch die Wohnhäuser hindurch an die öffentliche Straße gebracht werden müssten, könnten ein Notwegrecht ebensowenig rechtfertigen. Dies gelte auch für die etwaige Notwendigkeit, sich angesichts zu schmaler Hausflure bzw. anderer Räumlichkeiten kleinere Mülltonnen zu beschaffen, um den Transport durch das Haus hindurch zu ermöglichen.

Nach § 918 Absatz 1 BGB tritt die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Wege durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird. Dieser Fall könnte zum Beispiel den vorliegen, wenn ein vorhandener Weg mit einem neuen Bauwerk überbaut worden ist.

Das Notwegerecht endet, wenn das Grundstück etwas auf der anderen Seite durch eine neu gebaute öffentliche Straße erschlossen werden kann, auch wenn dies für den Eigentümer unbequemer ist.

Mieter können kein Notwegerecht geltend machen. Sie müssen sich mit ihren Ansprüchen an ihren Vermieter wenden, der, wenn er der Eigentümer des vermieteten Grundstücks ist, ggfls. ein Notwegerecht geltend machen kann. Dieses kann dann auch von den Mietern genutzt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Mai 2006, V ZR 139/05).

Das Notwegrecht umfasst das Begehen und eventuell auch das Befahren des Nachbargrundstücks. Nicht zulässig ist allerdings, Fahrzeuge auf dem Nachbargrundstück zu be- und entladen oder abzustellen (Gerber, Nachbarschaftsrecht, S.60). Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden durch Urteil bestimmt, wenn die Nachbarn sich nicht einigen können.

Das Notwegerecht kann nicht als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.

Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden (§ 918 Absatz 2 BGB). Der Veräußerung eines Teils steht die Veräußerung eines von mehreren demselben Eigentümer gehörenden Grundstücken gleich.

Die Regelungen für das Notwegrecht gelten entsprechend für das Notleitungsrecht. Dieses besteht, wenn einem Grundstück die notwendige Verbindung zum öffentlichen Kanal- oder Versorgungsnetz für Strom, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser oder Telefon fehlt und es deshalb nur durch eine Leitung, die über das Nachbargrundstück führt, versorgt werden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Januar 1981, V ZR 6/80).

Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind gemäß § 917 Absatz 2 BGB durch eine Geldrente („Notwegrente“) zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB und der §§ 913 BGB, 914 BGB, 916 BGB finden entsprechende Anwendung. Die Höhe der Notwegrente bemisst sich nach der Minderung des Wertes des Grundstücks infolge des Notweges (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 1990, V ZR 297/89).

Der Eigentümer des begünstigten Grundstücks muss den Notweg auf seine Kosten anlegen und unterhalten. Wie bei der Grunddienstbarkeit gilt jedoch: benutzt der duldungspflichtige Grundstückseigentümer den Notweg mit, muss er sich an den Kosten beteiligen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2008, V ZR 106/07).

In einigen Bundesländern gibt es in den Nachbarrechtsgesetzen weitere Vorschriften zum Notwegerecht, in Berlin jedoch nicht.

Bild: Stefan Pfeiffer

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