Wegerecht

Erschließung

Grundstücke sollen in der Regel bebaut werden, sei es mit einem Wohn-, oder auch mit einem Gewerbebau. Dies setzt nach dem Bauordnungsrecht eine gesicherte Erschließung voraus. So heißt es zum Beispiel in § 4 Absatz 1 BauO Bln, dass Gebäude nur errichtet werden dürfen, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Dies dient einem gesicherten Zugang zu dem Gebäude für seine Nutzer sowie für Feuerwehr und Rettungsdienste (siehe § 5 BauO Bln). Auch die für ein zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Medien wie Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Telekommunikation und Strom sind auf einen gesicherten Grundstückszugang angewiesen.

Die Erschließung ist gemäß § 4 Absatz 1 BauO Bln gesichert, wenn dass Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Straßen und Wege sind dann öffentlich, wenn sie nach den straßenrechtlichen Bestimmungen des Bundes oder des jeweiligen Bundeslandes dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind. Handelt es sich jedoch um ein Grundstück in zweiter oder dritter Reihe oder um ein Grundstück, dass an einer Privatstraße liegt, so ist seine Erschließung nicht gesichert, da der Zugang immer über private Flächen führt. Und deren Eigentümer können nach § 903 BGB grundsätzlich jeden Dritten von der Nutzung des Grundstücks ausschließen.

Grunddienstbarkeit

Die Erschließung ist nur dann gesichert, wenn das Grundstück entweder selbst direkt an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt, oder wenn die Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche über das Grundstück eines Dritten öffentlich-rechtlich gesichert ist.

Eine mündliche Vereinbarung mit dem Nachbarn ist nicht ausreichend. Sie lässt sich nur schwer beweisen und wirkt nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern des Nachbarn, wenn der das Grundstück verkauft oder vererbt. Letzteres gilt auch bezüglich schriftlicher Vereinbarungen, die zwar beweisbar, aber auch nicht gegenüber Rechtsnachfolgern wirken, selbst wenn diese die Vereinbarung kennen. Auf der Basis solcher Vereinbarungen sollte und dürfte man kein Gebäude errichten.

In solchen Fällen muss vielmehr eine Grunddienstbarkeit zur Sicherung der Zufahrt in das Grundbuch des benachbarten Grundstücks eingetragen werden. Grunddienstbarkeiten sind geregelt in den §§ 1018 ff BGB. Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück (dienendes Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). Bei der Sicherstellung der Erschließung geht es in der Regel um ein sogenanntes „Geh-, Fahr- und Leitungsrecht“.

Erwirbt man beispielsweise ein Hinterliegergrundstück, so wird in der Regel bereits mit dem Kauf eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Erwerbers eingetragen, die das Wegerecht dauerhaft durch eine Eintragung im Grundbuch sichert. Die Grunddienstbarkeit bleibt dann auch im Falle eines Eigentümerwechsels beim dienenden Grundstück bestehen.

Damit die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen werden kann, müssen sich Käufer und Verkäufer gemäß § 873 Absatz 1 BGB darauf einigen und der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss die Eintragung bewilligen. Dies erfolgt zumeist bereits im Grundstückskaufvertrag. Die Grunddienstbarkeit wird dann in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Ihr Inhalt ergibt sich in erster Linie aus dem Wortlaut des Grundbucheintrags und aus der Eintragungsbewilligung, auf die darin zumeist verwiesen wird.

Ein Wegerecht gilt nicht nur für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks, sondern auch für dessen Mitbewohner, Mieter, Pächter und Besucher (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Mai 1971, V ZR 8/69). Es berechtigt aber nicht dazu, mit einem Fahrzeug auf dem dienenden Grundstück zu halten oder zu parken (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. November 1976, V ZR 254/74).

Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte nach § 1020 Satz 1 BGB das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen.

Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten nach § 1027 BGB die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu. Der Berechtigte kann von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung und die Unterlassung weiterer Störungen verlangen. Umgekehrt kann aber auch der Eigentümer von dem Berechtigten nach § 1004 BGB Beseitigung und Unterlassung verlangen, wenn dieser die Grenzen des Wegerechts überschreitet.

Der Berechtigte hat die Zufahrt nach § 1020 Satz 2 BGB in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten und trägt die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst!). Benutzt der Eigentümer sie ebenfalls, sind beide anteilig zur Unterhaltung, Instandsetzung sowie Verkehrssicherung verpflichtet, und zwar im Zweifel jeweils zur Hälfte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. November 2004, V ZR 42/04). Dies kann jedoch in der Grunddienstbarkeit nach § 1021 BGB auch anders geregelt werden.

Notweg

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer nach § 917 Absatz 1 BGB von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.

Einem Wohngrundstück fehlt beispielsweise die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, wenn es gar nicht oder nur zu Fuß oder mit dem Fahrrand über eine öffentliche Fläche erreicht werden kann; in diesem Fall kommt ein Anspruch des Grundstückseigentümers gegen seine Nachbarn auf Duldung der Benutzung ihrer Grundstücke zum Befahren mit Kraftfahrzeugen in Betracht, damit er mit diesen sein Grundstück erreichen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2008, V ZR 106/07).

Das Notwegerecht besteht nur dann, wenn eine Notlage vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Grundstückseigentümer keine andere zumutbare Möglichkeit hat, sein Grundstück zu erreichen. Er muss zunächst alle anderen Möglichkeiten prüfen, auch wenn diese für ihn umständlicher, weniger bequem oder kostspieliger sind (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28. 7. 2010 – 6 U 105/08). Die bloße Schwierigkeit oder Unbequemlichkeit der Benutzung einer vorhandenen Verbindung rechtfertigt daher einen Notweg nicht (OLG Frankfurt, Urteil vom 10. März 1981, 8 U 219/80). Auch bloße Zeitverzögerungen bei der Benutzung einer an sich ordnungsgemäßen Zufahrt durch Rettungsfahrzeuge begründen kein Notwegrecht (OLG Köln, Beschluß vom 04. November 1991, 2 W 160/91).

Nach § 918 Absatz 1 BGB tritt die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Wege durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird. Dieser Fall könnte zum Beispiel den vorliegen, wenn ein vorhandener Weg mit einem neuen Bauwerk überbaut worden ist.

Das Notwegerecht endet, wenn das Grundstück etwas auf der anderen Seite durch eine neu gebaute öffentliche Straße erschlossen werden kann, auch wenn dies für den Eigentümer unbequemer ist.

Mieter können kein Notwegerecht geltend machen. Sie müssen sich mit ihren Ansprüchen an ihren Vermieter wenden, der, wenn er der Eigentümer des vermieteten Grundstücks ist, ggfls. ein Notwegerecht geltend machen kann. Dieses kann dann auch von den Mietern genutzt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Mai 2006, V ZR 139/05).

Das Notwegrecht umfasst das Begehen und eventuell auch das Befahren des Nachbargrundstücks. Nicht zulässig ist allerdings, Fahrzeuge auf dem Nachbargrundstück zu be- und entladen oder abzustellen (Gerber, Nachbarschaftsrecht, S.60). Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden durch Urteil bestimmt, wenn die Nachbarn sich nicht einigen können.

Das Notwegerecht kann nicht als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.

Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden (§ 918 Absatz 2 BGB). Der Veräußerung eines Teils steht die Veräußerung eines von mehreren demselben Eigentümer gehörenden Grundstücken gleich.

Die Regelungen für das Notwegrecht gelten entsprechend für das Notleitungsrecht. Dieses besteht, wenn einem Grundstück die notwendige Verbindung zum öffentlichen Kanal- oder Versorgungsnetz für Strom, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser oder Telefon fehlt und es deshalb nur durch eine Leitung, die über das Nachbargrundstück führt, versorgt werden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Januar 1981, V ZR 6/80).

Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind gemäß § 917 Absatz 2 BGB durch eine Geldrente („Notwegrente“) zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB und der §§ 913 BGB, 914 BGB, 916 BGB finden entsprechende Anwendung. Die Höhe der Notwegrente bemisst sich nach der Minderung des Wertes des Grundstücks infolge des Notweges (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 1990, V ZR 297/89).

Der Eigentümer des begünstigten Grundstücks muss den Notweg auf seine Kosten anlegen und unterhalten. Wie bei der Grunddienstbarkeit gilt jedoch: benutzt der duldungspflichtige Grundstückseigentümer den Notweg mit, muss er sich an den Kosten beteiligen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2008, V ZR 106/07).

In einigen Bundesländern gibt es in den Nachbarrechtsgesetzen weitere Vorschriften zum Notwegerecht, in Berlin jedoch nicht.

Bild: Stefan Pfeiffer

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