Werkmietwohnungen

Bei Werkmietwohnungen handelt es sich um Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet wird (Zum Beispiel die Dienstwohnung eines Hausmeisters). Es gibt also zwei Verträge, den Dienstvertrag und den Mietvertrag (Anders als bei der Werkdienstwohnung nach § 576b BGB, siehe unten). Für solche Wohnungen gilt grundsätzlich das allgemeine Wohnraummietrecht, insbesondere die Vorschriften des Kündigungsschutzes.

Für die Eigenschaft als Werkmietwohnung kommt es nicht darauf an, ob der Arbeitgeber oder ein Dritter (bei Belegungsrecht des Arbeitgebers) Vermieter ist. Entscheidend ist vielmehr, dass das Dienstverhältnis der Grund für die Vermietung ist. Ist der Arbeitgeber als Vermieter aber nicht der Eigentümer der Wohnung und weiß der Mieter dies, so hat er keinen Kündigungsschutz gegenüber dem Eigentümer, wenn dieser gegenüber dem Arbeitgeber das Mietverhältnis beendet hat.

Die Beendigung des Dienstverhältnisses führt also nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses muss vielmehr unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschriften beendet werden. Der Arbeitgeber als Vermieter hat in diesen Fällen jedoch nach § 576 Absatz 1 BGB in der Regel ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages in Form des Betriebs- oder Geschäftsbedarfs, wenn er die Wohnung für den Nachfolger des Arbeitnehmers benötigt.

Es gibt jedoch auch einige besondere Regelungen in Bezug auf die Kündigungsfristen und die Sozialklausel. Nach § 576 Absatz 1 BGB kann Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet wurde, vom Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB mit folgenden Fristen gekündigt werden:

  1. bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird;
  2. spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.

Bei der Nummer 2 handelt es sich um die sogenannten „funktionsgebundenen Werkmietwohnungen”, die für Pförtner, Hausmeister, Ärzte, Leuchtturmwärter oder Feuerwehrleute vorgehalten werden.

Das Widerspruchsrecht des Mieters wird bei Werkmietwohnungen im Interesse des Arbeitgebers an einer beschleunigten Räumung der Werkmietwohnung eingeschränkt. Nach § 576a Absatz 1 BGB sind daher bei der Anwendung der §§ 574 bis 574c BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”) auf Werkmietwohnungen auch die Belange des Arbeitgebers zu berücksichtigen. Bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen ist die Anwendung der Sozialklausel nach § 576a Absatz 2 Nummer 1 BGB ganz ausgeschlossen. Ebenso nach § 576a Absatz 2 Nummer 2 BGB bei einem Mieter, der selbst gekündigt oder seine Dienstpflichten verletzt hat.

Bei Werkdienstwohnungen im Sinne des § 576b BGB gibt es keinen gesonderten Mietvertrag, sondern nur einen einheitlicher Arbeitsvertrag, der die Überlassung des Wohnraums als Teil des Arbeitsentgeltes einbezieht. In einem solchen Vertrag überwiegen die arbeitsrechtlichen Regelungen. Es gelten jedoch nach § 576b Absatz 1 BGB für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich einer Werkdienstwohnung die Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Für einen Rechtsstreit im Zusammenhang mit einer Werkdienstwohnung sind die Arbeitsgerichte zuständig.

Die Kündigung bedarf der Zustimmung des Betriebsrats bzw. Personalrats, solange das Arbeits- oder Dienstverhältnis noch nicht wirksam beendet ist (OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 14. August 1992, 20 REMiet 1/92).

Für Wohnungen, die im Zusammenhang mit einem öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnis einem Beamten, Richter, Soldaten oder Pfarrer überlassen werden, gelten die vorstehenden Regelungen nicht.

Abweichende Vereinbarungen sind nach den § 576 Absatz 2 BGB, § 576a Absatz 3 BGB und § 576b Absatz 2 BGB weder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”) noch durch eine Individualvereinbarung möglich.

Bild: Uli-B / Fotolia

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