Wertermittlung

Grundstücke, Gebäude und Wohnungen stellen einen Großteil des deutschen Vermögensstocks dar (Näheres in unserem Beitrag „Wohnungsbestand”). Anders als bei Produkten des täglichen Bedarfs hängt an ihnen kein Preisschild, dem man entnehmen kann, was das Grundstück oder das Gebäude kostet. Ohne den Wert zu kennen ist es jedoch schwierig, sinnvolle wirtschaftliche Entscheidungen (An- und Verkauf, Investition, Beleihungswertermittlung, Bestimmung des Zugewinnausgleichs in einem Ehescheidungsverfahren, Ermittlung des gesetzlichen Pflichtteils im Erbrecht) zu treffen.

Die Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden ist eine schwierige Materie. Vor allem dadurch, dass er maßgeblich von der Lage des Grundstücks abhängt. Der Wert eines Grundstücks bestimmt sich gemäß § 4 Absatz 2 ImmoWertV nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung sowie die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen. Bei den Gebäuden kommt es sehr auf das Alter und die Bauqualität an, die nur in geringem Maße standardisierbar sind.

Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach § 3 Absatz 2 der ImmoWertV nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.

Eine korrekte Wertbemessung ist bei Grundstücken und Gebäuden besondern wichtig, da sie verglichen mit anderen Wirtschaftsgütern einen großen Wert aufweisen. Die Wertermittlung ist daher eine Sache für Profis, die sich mit damit auskennen und eine objektive und nachvollziehbare Aussage zu den Wertverhältnissen treffen können. Sie ist zwar mit Kosten verbunden, die jedoch im Verhältnis zum Immobilienwert eher geringfügig sind. Man sollte daher nicht darauf verzichten.

Im Rahmen der Wertermittlung muss zunächst entschieden werden, welcher Wert ermittelt werden soll. Der wichtigste ist der Verkehrswert. Zur Ermittlung der jeweiligen Werte gibt es dann unterschiedliche Wertermittlungsverfahren. Auf diese Fragen der Wertermittlung werden wir in den folgenden Beiträgen näher eingehen.

Bild: Fotolia / noridzuan87

 

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