Wertermittlung

Update: Novellierung des Wertermittlungsrechts

Die bisherige Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 und die verschiedenen Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Wertermittlungsrichtlinien 2006) sollen durch eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 und ergänzende Anwendungshinweise abgelöst werden.

Insbesondere um stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt und um die entsprechenden Vorgaben, die derzeit auf sechs Regelungswerke verteilt sind, übersichtlicher und anwenderfreundlicher zu gestalten, soll das materielle Wertermittlungsrecht vollständig neu geordnet und gleichsam aus einem Guss neu geregelt werden. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind dabei nur in beschränktem Umfang vorgesehen.

Die wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien sollen in eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in anwenderfreundlicher Form integriert und verbindlich werden. Für weitergehende Hinweise, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis beitragen, sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden.

Das Bundeskabinett hat die ImmoWertV 2021 am 12. Mai 2021 beschlossen. Der Bundesrat hat am 25. Juni 2021 seine Zustimmung unter zwei Änderungsmaßgaben erteilt. Das Bundeskabinett wird die Verordnung in der geänderten Fassung erneut beschließen; die Beschlussfassung ist für den 14. Juli 2021 vorgesehen. Dem schließt sich die Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und die Verkündung im Bundesgesetzblatt an. Die Verordnung soll am 1. Januar 2022 in Kraft treten.

Nähere Informationen zum Inhalt und zum Verfahren findet man auf der Website des Bundesministeriums des Inneren, für Bau und Heimat.

Grundstücke, Gebäude und Wohnungen stellen einen Großteil des deutschen Vermögensstocks dar (Näheres in unserem Beitrag „Das Immobilienvermögen”). Anders als bei Produkten des täglichen Bedarfs hängt an ihnen kein Preisschild, dem man entnehmen kann, was das Grundstück oder das Gebäude kostet. Ohne den Wert zu kennen ist es jedoch schwierig, sinnvolle wirtschaftliche Entscheidungen (An- und Verkauf, Investition, Beleihungswertermittlung, Bestimmung des Zugewinnausgleichs in einem Ehescheidungsverfahren, Ermittlung des gesetzlichen Pflichtteils im Erbrecht) zu treffen.

Die Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden ist zudem eine schwierige Materie. Der Wert eines Grundstücks bestimmt sich gemäß § 4 Absatz 2 ImmoWertV nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung sowie die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen. Bei den Gebäuden kommt es sehr auf das Alter und die Bauqualität an, die nur in geringem Maße standardisierbar sind.

Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach § 3 Absatz 2 der ImmoWertV nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.

Eine korrekte Wertbemessung ist bei Grundstücken und Gebäuden besondern wichtig, da sie verglichen mit anderen Wirtschaftsgütern einen großen Wert aufweisen. Die Wertermittlung ist daher eine Sache für Profis, die sich mit damit auskennen und eine objektive und nachvollziehbare Aussage zu den Wertverhältnissen treffen können. Sie ist zwar mit Kosten verbunden, die jedoch im Verhältnis zum Immobilienwert eher geringfügig sind. Man sollte daher nicht darauf verzichten.

Im Rahmen der Wertermittlung muss zunächst entschieden werden, welcher Wert ermittelt werden soll. Der wichtigste ist der Verkehrswert. Zur Ermittlung der jeweiligen Werte gibt es dann unterschiedliche Wertermittlungsverfahren. Auf diese Fragen der Wertermittlung werden wir in den folgenden Beiträgen näher eingehen.

Bild: Fotolia / noridzuan87

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