Willenserklärung

Ein Mietvertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen des Mieters und des Vermieters zustande. Auch an anderen zentralen Stellen des Mietverhältnisses sind Willenserklärungen erforderlich, so etwa bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB oder bei jeder Änderung des Mietvertrages (Z.B. wenn der neue Lebensgefährte in den Mietvertrag mit aufgenommen werden soll).

Nach den dem BGB zugrundeliegenden Überlegungen entsteht ein „Rechtsgeschäft durch eine Privatwillenserklärung, gerichtet auf die Hervorbringung eines rechtlichen Erfolges, der nach der Rechtsordnung deswegen eintritt, weil er gewollt ist” (zitiert nach Münchener Kommentar zum BGB/Armbrüster, vor § 116, Rn. 3).

Mit einer Willenserklärung wollen die Vertragsparteien also einen bestimmten rechtlichen Erfolg herbeiführen. In unserem Beispiel wollen sie einen Mietvertrag abschließen. Da die Rechtsordnung diesen Willen der Vertragsparteien als Ausfluss ihrer verfassungsrechtlich garantierten Privatautonomie (Artikel 2 Grundgesetz) anerkennt, kommt der Mietvertrag zustande. Dass Mieter und Vermieter dabei die Vorgaben und Grenzen der Rechtsordnung (Zum Beispiel die Mietpreisbremse) beachten müssen, steht dem nicht entgegen.

Allerdings ist zu beachten, dass eine Willenserklärung nach § 157 BGB auch dann vorliegen kann, wenn sie gar nicht oder anders gewollt war, von dem anderen aber so verstanden werden durfte. Hier tritt der Gesichtspunkt des Schutzes des Rechtsverkehrs hinzu, der dazu führt, dass die Rechtsordnung manchmal auch dann von einer Willenserklärung ausgeht, wenn eine der Vertragsparteien sie gar nicht abgeben wollte. Allerdings kann eine solche Willenserklärung unter den Voraussetzungen der §§ 119 ff. BGB durch Anfechtung rückgängig gemacht werden.

Im Mietrecht kommen solche Fälle aber nur sehr selten vor, jedenfalls soweit es um den Mietvertrag als solchen geht. Häufiger spielen Zurechnungsgesichtspunkte bei der Auslegung der Mietverträge eine Rolle. Die entscheidende Frage lautet dann: Wie durfte der andere Vertragspartner die Erklärung des Mieters/Vermieters zum Beispiel zur Wohnfläche verstehen?

Zu unterscheiden sind die Willenserklärungen von den Wissenserklärungen. Diese sind darauf gerichtet sind, einen Beteiligten eines Rechtsverhältnisses über Tatsachen (vor allem über vergangenes oder zukünftiges Geschehen) zu informieren (Münchener Kommentar zum BGB/Armbrüster, vor § 116, Rn. 16). Das Gesetz spricht dann von „Anzeigen”, „Benachrichtigungen” oder „Mitteilungen”. Ein Beispiel aus dem Mietrecht ist die Betriebskostenabrechnung  (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 2).

Bild: CrazyCloud / Fotolia

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