Winterdienst

Die achte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Dazu gehört auch der Winterdienst. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, 

zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; 

Betriebskostentechnisch gehört der Winterdienst zu den Themen Straßenreinigung und Grünpflege, je nachdem, um welche Flächen es geht. Man könnte ihn also dort gleich mitbehandeln. Wenn wir dem Winterdienst trotzdem eine eigene Seite widmen, so liegt dies an 2 Gründen: Zum einen birgt ein schlechter Winterdienst ein erhebliches Haftungsrisiko. Zum anderen kann ein nicht verlässlicher Winterdienst das Vertrauensverhältnis zu den Mietern nachhaltig beeinträchtigen. Beides rechtfertigt eine nähere Betrachtung.

Wenn wir hier von Winterdienst sprechen, so meinen wir den Teil, für den der Grundstückseigentümer zuständig ist. Der jeweilige Eigentümer ist aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht zuständig für den Winterdienst auf seinem Grundstück (BGH, Urteil vom 21.02.2018VIII ZR 255/16) und aufgrund von § 4 Abs. 4 des StrReinG auch für den Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg vor seinem Grundstück. Hier geht es nicht um den Winterdienst, für den die BSR zuständig ist und dessen Kosten über die Straßenreinigungsgebühren mit abgegolten werden.

Inhalt:
  1. Winterdienst
  2. Wer ist verpflichtet
  3. Schadensersatzansprüche
  4. Die Höhe der Kosten
  5. Geislinger Konvention
1. Winterdienst 

Der Winterdienst umfasst nach § 1 Absatz 4 Satz 2 StrReinG Bln die Schneeräumung, das Abstreuen von Winter- und Eisglätte sowie die Beseitigung von Eisbildungen. Eisglätte ist durch Eisregen oder überfrierende Nässe gebildetes Glatteis. Eisbildung ist eine darüber hinausgehende, insbesondere wegen nicht rechtzeitiger Schneeräumung durch festgefahrenen oder -getretenen Schnee entstandene Eisschicht. Auch wenn diese Definition gesetzlich nur für den Teil des Winterdienstes gilt, der sich auf das öffentliche Straßenland bezieht , kann man sie auch für die Thematik insgesamt verwenden.

Der Winterdienst dient der Erhaltung der Verkehrssicherheit im Gebäude und auf dem Grundstück bei Behinderungen durch Schnee oder Eis. Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren (BGH, Urteil vom 21.02.2018VIII ZR 255/16). Die Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen  (BGH, Urteil vom 21.02.2018VIII ZR 255/16). Die gleiche Pflicht trifft den Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht aus § 823 Absatz 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der Eröffnung eines Verkehrs etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.

Die Fachleute unterscheiden die Schwarzräumung und die Weißräumung. Schwarzräumung bedeutet, dass die Flächen nahezu vollständig von Schnee und Eis befreit werden. Dieses Verfahren ist jedoch sehr zeit- und kostenintensiv und zudem in aller Regel nicht erforderlich, um den verfolgten Zweck (Gewährleistung der Verkehrssicherheit) zu erreichen. Deshalb wird zumeist die Weißräumung angewendet. Bei ihr bleibt eine dünne feste Schneedecke erhalten. Auf diese Schneedecke wird dann Splitt gestreut, um die Griffigkeit herzustellen.

Zur näheren Erläuterung des Umfangs des Winterdienstes kann auf die Ausführungen in § 3 StrReinG Bln zurückgegriffen werden. Gehwege sind danach in einer für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls, bei länger anhaltendem Schneefall in angemessenen Zeitabständen, von Schnee zu beräumen, bei Schnee- und Eisglätte unverzüglich mit abstumpfenden Mitteln zu bestreuen, bei Bedarf auch wiederholt. Eisbildungen, denen nicht ausreichend durch Streuen entgegengewirkt werden kann, sind zu beseitigen. Der Winterdienst ist in einer Mindestbreite von 1 bis 1,5 Metern und bei Gehwegen mit einer geringeren Breite als 1,5 Meter in der Gesamtbreite durchzuführen. Dauert der Schneefall über 20 Uhr hinaus an oder tritt nach dieser Zeit Schneefall oder Glättebildung ein, so ist der Winterdienst bis 7 Uhr des folgenden Tages, an Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen bis 9 Uhr durchzuführen. Die Verwendung von Auftaumitteln (Streusalz) ist nach § 3 Absatz 8 StrReinG Bln verboten.

2. Wer ist verpflichtet?

Wie oben bereits angemerkt ist der jeweilige Eigentümer aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht zuständig für den Winterdienst auf seinem Grundstück. Er ist grundsätzlich nicht zuständig für den Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg vor seinem Grundstück, auch nicht im Bereich der Grundstückszufahrt (BGH, Urteil vom 21.02.2018VIII ZR 255/16). In Berlin gibt es von diesem Grundsatz jedoch eine Ausnahme, da der Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg vor seinem Grundstück aufgrund von § 4 Abs. 4 des StrReinG Bln ebenfalls auf den Eigentümer übertragen worden ist. Der Winterdienst auf den Gehwegen aufgrund des StrReinG ist eine kommunale Mitwirkungspflicht von Grundstückseigentümern. Es ist fast wie eine Steuer. Finanzwissenschaftlich wird er als eine Realabgabe verstanden.

Er kann diese Pflicht selbst erfüllen oder sie privatrechtlich auf andere (z.B. Mieter, spezielle Dienstleister, Hausmeister) übertragen (siehe für die Gehwege auch § 6 Absatz 1 Satz 1 StrReinG Bln). Die Übertragung des Winterdienstes auf die Mieter kommt in Berlin nur selten vor. In der Regel wird diese Tätigkeit durch spezielle Firmen, manchmal auch durch den Hauswart erledigt. Aus der Sicht des Hauseigentümers ist dies die sicherste und praktischste Lösung, auch im Hinblick auf die im Gesamtkontext der Betriebskosten niedrigen Beträge. Dadurch  ist er im Endeffekt das Haftungsrisiko los und kann die Kosten in vollem Umfang umlegen. Er hat allerdings noch eine Aufsichtspflicht, die in der Regel der Hauswart wahrnimmt. Eventuelle Sach- oder Personenschäden deckt die Haftpflichtversicherung des beauftragten Unternehmens ab. Und wenn es nicht funktioniert, kann der Vermieter gemeinsam mit den Mietern auf die Firma schimpfen. Es sollte dann aber keine Tochtergesellschaft sein, wie bei so mancher großen Gesellschaft.

Die Kosten ergeben sich zum größten Teil auch ohne Einsatz durch die Vorhaltekosten für Personal und Maschinen und aufgrund der erforderlichen Versicherungsprämien. Dies verstehen manche Mieter nach schneearmen Wintern nicht immer. Für Diskussionen sorgt auch oft die Mieteranfrage, warum man denn im Juni oder im Juli für den Winterdienst bezahlt habe. Es empfiehlt sich daher, die Fälligkeiten des Entgeltes nach den Leistungsmonaten (In der Regel November bis März) zu gestalten.

Zum Umfang des Winterdienstes hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 21.02.2018VIII ZR 255/16) ausgeführt, dass er sich nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht uneingeschränkt danach auszurichten hat, jedwede Gefahr des Ausgleitens für Fußgänger unter allen Umständen völlig auszuschließen. Die Erwartung, bei winterlichen Witterungsverhältnissen ordnungsgemäß geräumte oder gestreute Wege vorzufinden, enthebe den Fußgänger nicht der eigenen Verpflichtung, sorgfältiger als sonst seines Weges zu gehen. Bezüglich des erforderlichen Umfangs des Winterdienstes seien neben der Art und Wichtigkeit des Verkehrsweges und der Gefährlichkeit und Stärke des Verkehrs auch Gesichtspunkte der Zumutbarkeit für die Sicherungspflichtigen zu berücksichtigen. So sei es bei Gehwegen von der Rechtsprechung seit jeher als ausreichend erachtet worden, einen Streifen von 1 bis 1,20 m zu räumen, sofern nicht besondere Gefahrenstellen oder stark frequentierte Stellen wie Haltestellen und Bahnhöfe betroffen sind. Insbesondere sei es regelmäßig nicht erforderlich, den Gehweg bis zum Gehwegrand (und damit bis zur Grenze des sich daran anschließenden Grundstücks) zu räumen. Hieraus ergäbe sich, dass ein Fußgänger im Einzelfall auch eine kurze Distanz auf einem nicht geräumten Teil des Gehwegs zurücklegen müsse. Lasse er hierbei nicht die von ihm zu verlangende Sorgfalt walten, verwirkliche sich insoweit sein allgemeines Lebensrisiko.

3. Schadensersatzansprüche

Ziel der Winterdienstpflichten ist vornehmlich die Verhinderung von Personen- und Sachschäden. Kommt es wegen schuldhafter Pflichtverletzungen doch zu solchen Schäden, stellt sich die Frage nach Schadensersatzansprüchen der Geschädigten. Da es wohl kaum Pflichten gibt, gegen die so häufig verstoßen wird wie gegen die Winterdienstpflichten, stellt sich die Frage häufig.

Ansprüche können sich aus den §§ 823 ff BGB (deliktische Ansprüche) sowie aus dem Mietvertrag ergeben. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Verkehrssicherung”.

Anspruchsgegner der deliktischen Ansprüche ist der jeweils Winterdienstpflichtige. Dies ist entweder der Grundstückseigentümer oder derjenige, der von ihm die Winterdienstpflichten übernommen hat. Dabei kommt es auf die Rechtswirksamkeit des Winterdienstvertrages nicht an (BGH, VI ZR 126/07, Urteil  vom 22.01.2008). Entscheidend ist, dass der in die Verkehrssicherungspflicht Eintretende faktisch die Verkehrssicherung für den Gefahrenbereich übernimmt und im Hinblick hierauf Schutzvorkehrungen durch den primär Verkehrssicherungspflichtigen unterbleiben, weil sich dieser auf das Tätigwerden des Beauftragten verlässt. Dieser ist aufgrund der von ihm mitveranlassten neuen Zuständigkeitsverteilung für den übernommenen Gefahrenbereich nach allgemeinen Deliktsgrundsätzen verantwortlich. Insofern ist seine Verkehrssicherungspflicht nicht abgeleiteter Natur. Vielmehr erfährt sie mit der Übernahme durch den Beauftragten in seine Zuständigkeit eine rechtliche Verselbständigung. Er ist es fortan, dem unmittelbar die Gefahrenabwehr obliegt und der dafür zu sorgen hat, dass niemand zu Schaden kommt. Inhalt und Schutzbereich dieser verselbständigten Verkehrssicherungspflicht bestimmen sich allein danach, was objektiv erforderlich ist, um mit der Gefahrenstelle in Berührung kommende Personen vor Schaden zu bewahren.

Vertragliche Ansprüche hat nicht nur der Vermieter als Vertragspartner des Winterdienstunternehmens. Aufgrund der Schutzwirkung des Vertrages zwischen dem Eigentümer und dem Winterdienstunternehmen  bestehen Ansprüche auch zu Gunsten Dritter. In den Schutzbereich eines Winterdienstvertrages sind nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, VI ZR 126/07, Urteil  vom 22.01.2008) auch Dritte  einbezogen, auf die sich Schutz- und Fürsorgepflichten aus vertraglichen Vereinbarungen nach dem Vertragszweck zwangsläufig erstrecken. Um die Schutzpflichten zugunsten Dritter nicht zu weit auszudehnen, ist allerdings erforderlich, dass der Dritte bestimmungsgemäß mit der Hauptleistung in Berührung kommt und der Gläubiger ein schutzwürdiges Interesse an der Einbeziehung des Dritten in den Schutzbereich des Vertrages hat. Die Sicherung des unmittelbaren Zugangs zum Haus bei Schnee- und Eisglätte ist Aufgabe des Vermieters. Sie dient vor allem dem Schutz der Mieter und seiner Besucher. Auch diese können sich daher im Falle einer Verletzung der vertraglichen Ansprüche des Vermieters auf den Vertrag und seine Schutzwirkung berufen.

Die Schadensersatzansprüche können gerade bei Personenschäden einen erheblichen Umfang annehmen. Der beste Schutz dagegen ist eine ausreichende Haftpflichtversicherung. Die übernimmt dann auch die Prüfung und gegebenenfalls Regulierung der Schäden.

4. Die Höhe der Kosten

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen die Kosten des Winterdienstes zwischen 0,01 und 0,09 € pro m² Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,04 €.

Im Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes sind die Kosten des Winterdienstes nicht gesondert ausgewiesen.

5. Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Kosten des Winterdienstes als Teil der Straßenreinigung folgendermaßen auf:

gk-strassenreinigung

Bild: Henry-Czauderna / Fotolia

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