Wirtschaftseinheit

Die Wirtschaftseinheit ist ein wichtiger wohnungswirtschaftlicher Begriff. Sie spielt vor allem im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und bei den Betriebskosten eine Rolle.

Ausgangspunkt ist die Legaldefinition in § 2 Absatz 2 der II. Berechnungsverordnung. Dort heißt es:

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist für das Gebäude, das den Wohnraum enthält, aufzustellen. Sie ist für eine Mehrheit solcher Gebäude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit bilden. Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll. 

Ausgangspunkt der Betrachtung ist der Wohnraum (=die Wohnung). Sie bildet die kleinste Wirtschaftseinheit im Bereich der Wohnungswirtschaft. Die nächstgrößere Wirtschaftseinheit ist das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet. Mehrere Gebäude, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist bilden dann eine Wirtschaftseinheit im engeren Sinne.

Das besondere an dieser Zusammenfassung mehrerer separater Gebäude in einer Wirtschaftseinheit ist ihre einheitliche Behandlung unter bestimmten rechtlichen oder wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten. So werden im Bereich des sozialen Wohnungsbaus mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst, um eine einheitliche Wirtschaftlichkeitsberechnung für sie zu erstellen statt einer einzelnen Wirtschaftlichkeitsberechnung für jedes einzelne Gebäude. Im Bereich der Betriebskosten bildet man Wirtschaftseinheiten, um bei bestimmten Betriebskostenarten zu einer einheitlichen Abrechnung für mehrere Gebäude zu kommen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Wirtschaftseinheit”). Wenn mehrere Gebäude von einer Heizstation im Keller eines dieser Gebäude mit Heizenergie versorgt werden, muss man sie zu einer Wirtschaftseinheit zusammenfassen und die Heizkosten gemeinsam abrechnen. Dann empfiehlt es sich zur Wahrung der Übersichtlichkeit der Abrechnung auch die anderen Positionen der Abrechnung auf der Grundlage dieser Wirtschaftseinheit abzurechnen.

Unabdingbar ist im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, dass die Gebäude demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist.

Im Bereich der Betriebskosten sind die Kriterien etwas anders, um eine Wirtschaftseinheit zu bilden. Man spricht auch eher von einer Abrechnungseinheit. Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden. Sie müssen in örtlichem Zusammenhang stehen. Sie müssen im wesentlichen gleichartig genutzt werden. Und die Gebäude, die in der Abrechnungseinheit zusammengefasst werden,  müssen miteinander vergleichbar sei hinsichtlich Bauweise, Ausstattung und Größe (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10).

Bild: kameramann / Fotolia

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