Wohnfläche

Die Fläche ist ein entscheidender Faktor für eine Wohnung. Sie ist bedeutsam dafür, ob die Wohnung gekauft oder angemietet wird. Sie ist die Grundlage für die Bemessung der Miete und die Verteilung der meisten Betriebskostenarten. Viele wohnungswirtschaftliche Kennzahlen knüpfen an die Wohnfläche an, ebenso die Wirtschaftlichkeitsberechnung im geförderten Wohnungsbau.

Wie die Fläche im Einzelfall berechnet wird, ist komplizierter als es für Laien den Anschein hat. Es gibt eine Reihe von Regelwerken, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, da es dabei nicht nur um Messtechnik, sondern auch um Normen geht. Typische Unterschiede ergeben sich beispielsweise aus der Anrechnung von Balkonen, Dachschrägen oder Fluren.

Eine zusätzliche Schwierigkeit ergibt sich daraus, dass es keine verbindlichen mietrechtlichen Regelungen zur Wohnfläche gibt. Es gibt keine Pflicht, überhaupt etwas zur Wohnfläche im Mietvertrag zu regeln. Vermieter und Mieter können auch von den bestehenden Regelwerken abweichen und eine eigene Definition der Wohnfläche vereinbaren. Sie können auch eine Wohnfläche vereinbaren, diese Vereinbarung aber ausdrücklich für unverbindlich erklären. Häufig sind diese Vereinbarungen auch ungenau, so dass sie erst mühevoll durch die Beteiligten oder die Gerichte interpretiert werden müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 22.4.2009VIII ZR 86/08) richtet sich die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen. Vereinbarungen hinsichtlich der Mietfläche sind allerdings nur relevant, soweit es um die Frage geht, ob die gemietete Wohnung vertragsgemäß oder mangelhaft ist (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnflächenabweichung”). Für die Betriebskostenabrechnung oder die Mieterhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend, wie sie sich aus den einschlägigen Regelwerken (WoFlV, 2. BV) ergibt (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 23, Näheres in unseren Beiträgen „Die ortsübliche Vergleichsmiete” und „Der Abrechnungsmaßstab”).

Inhalt:
  1. Die Möglichkeiten zur Berechnung der Wohnfläche
  2. Die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV
  3. Das Verhältnis der Wohnfläche zur Grundfläche
  4. Die mögliche Neuregelung zum Thema Wohnfläche
  5. Die Gewerbefläche
1. Die Möglichkeiten zur Berechnung der Wohnfläche

Zur Berechnung der Wohnfläche gibt es verschiedene Regelwerke.

Die DIN 277 dient nicht spezifisch zur Ermittlung der Wohnfläche, sondern der Berechnung von Grundflächen im Hochbau. Diese sind vor allem für die Berechnung der Baukosten nach der DIN 276 von Bedeutung. Die DIN 277 ist daher für die wohnungswirtschaftliche Flächenberechnung nicht geeignet.

Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt seit dem 1. Januar 2004 in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003. Bevor die WoFlV in Kraft trat erfolgte die Berechnung üblicherweise nach den §§ 42 ff der Zweiten Berechnungsverordnung. Entscheidend ist der Abschluss des jeweiligen Mietvertrages. Die II. BV ist zwar zum 1. Januar 2004 außer Kraft getreten und durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ersetzt worden, gilt aber gemäß § 5 WoFlV und § 42 II. BV, der zum 1. Januar 2004 durch Art. 3 Ziffer 6 der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) neu gefasst und als Übergangsvorschrift ausgestaltet worden ist, für Wohnraum, der bis zum 31. Dezember 2003 errichtet wurde, weiter, es sei denn, dass ab dem 1. Januar 2004 bauliche Veränderungen vorgenommen wurden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17).

2. Die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV

Nachfolgend stellen wir die Flächenermittlung nach der WoFlV dar.

Direkt anwendbar ist die Wohnflächenverordnung nach § 1 Absatz 1 WoFlV bei Berechnungen im Bereich des Wohnraumförderungsgesetzes, also im geförderten Wohnungsbau (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17). Für den nicht geförderten Wohnungsbau gilt sie nicht unmittelbar. Der BGH hat allerdings  entschieden, dass sie im Regelfall auch für diesen Bereich maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen ist (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03; BGH, Urteil vom 23.5.2007VIII ZR 231/06).

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der WoFlV in drei Schritten:

  1. Zunächst wird nach § 2 WoFlV festgelegt, welche Räume überhaupt zur Wohnung gehören.
  2. In einem zweiten Schritt werden nach § 3 WoFlV die Grundflächen dieser Räume ermittelt.
  3. Abschließend wird nach § 4 WoFlV festgelegt, welche dieser Grundflächen in welchem Umfang auf die Wohnfläche anzurechnen sind.

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 Absatz 1 Satz 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Absatz 2 Nummer 2 WoFlV auch die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Absatz 3 WoFlV nicht die Grundflächen von Kellern, Trockenräumen, Heizungsräumen und Garagen. Keine Rolle spielt, ob Räume bauordnungsrechtlich zum Wohnen geeignet sind. Diese Frage wird erst relevant, wenn die Nutzbarkeit der Räume durch das Einschreiten der zuständigen Behörden untersagt oder eingeschränkt ist (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03; BGH, Urteil vom 23.5.2007 – VIII ZR 231/06).  

Die Grundfläche dieser Räume ist nach § 3 Absatz 1 Satz 1 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Dies erfolgt nach § 3 Absatz 4 Satz 1 WoFlV durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung.

Die Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind nach § 4 Nummer 1 WoFlV vollständig und die von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern nach § 4 Nummer 2 WoFlV zur Hälfte (siehe den Fall Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17) auf die Wohnfläche anzurechnen. Noch niedrigere Räume sind gar nicht auf die Wohnfläche anzurechnen. Wichtig ist auch noch die Regelung von § 4 Nummer 4 WoFlV: Danach sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Manche Vermieter bilden für die Kostenverteilung auch eine Heizfläche, bei der von der Wohnfläche die nicht beheizten Außenflächen wie Balkone, Loggien und Terrassen ausgenommen werden.

Ein oft diskutiertes mietrechtliches Thema sind Wohnflächenabweichungen, also die Frage, wie damit umzugehen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche nicht der vertraglich vereinbarten entspricht. Dabei sind verschiedene Feststellungen zu treffen:
1. Was ist im Mietvertrag als Wohnfläche vereinbart?
2. Nach welcher Berechnungsvorschrift ist die tatsächliche Fläche zu ermitteln?
3. Wie groß ist die Fläche nach der maßgeblichen Berechnungsregel?
Erst danach stellt sich die Frage, ob die Flächenabweichung einen bestimmten Schwellenwert überschreiten muss, damit sie zu Rechtsfolgen führt. Bei der Mietminderung  sind dies weiterhin 10% (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnflächenabweichung”). Bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und bei der Betriebskostenabrechnung spielt die Wohnflächenabweichung hingegen keine Rolle. Hier ist immer von der tatsächlichen Wohnfläche auszugehen (Näheres dazu in unseren Beiträgen „Die ortsübliche Vergleichsmiete” und „Der Abrechnungsmaßstab”).

3. Das Verhältnis der Wohnfläche zur Grundfläche

Die Wohnfläche ist kleiner als die Bruttogrundfläche eines Gebäudes. Die Bruttogrundfläche ist die Fläche, die sich ergibt, wenn man von Außenkante zu Außenkante misst. Die Differenz ergibt sich aus der sogenannten „Konstruktionsgrundfläche”, also der Fläche, auf der die Wände stehen, und den Flächen, die für Treppen, Hausflure (nicht: Wohnungsflure), Gemeinschaftsräume und technische Räume benötigt werden. Das Verhältnis von Wohnfläche zu Bruttogrundfläche nennt man den „Nutzflächenfaktor”. Er sollte bei 0,7 bis 0,8 liegen. Je höher er ist, desto effektiver wurde das Gebäude geplant und gebaut.

4. Die mögliche Neuregelung zum Thema Wohnfläche

Wegen ihrer Bedeutung für verschiedene mietrechtliche Fragen soll es auch zum Thema Wohnfläche eine Neuregelung geben. Dazu hat das Bundesministerium der Justiz nach Angaben des GdW Anfang Juni 2018 einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse in die Ressortabstimmung gegeben, der zum Thema Wohnfläche folgende Ausführungen enthält:

In § 554 BGB (derzeit nicht belegt) soll hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche eine Neuregelung erfolgen. Die Vertragsparteien können danach für die Berechnung der Wohnfläche zwischen den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung, der Wohnflächenverordnung und anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung der Wohnfläche wählen. Diese neuen Regelungen greifen dann auch im Rahmen einer Mieterhöhung nach Modernisierung, für die Verteilung von Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf mehrere von der Modernisierung betroffenen Wohnungen, die Verteilung von Betriebskosten sowie Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Soweit die Vertragsparteien keine Vereinbarungen treffen, soll in Anlehnung an die Berechnung im preisgebundenen Wohnraum die Verordnung über die Wohnflächenberechnung gelten.

Bisher sind diese Vorschläge jedoch nicht umgesetzt worden.

5. Die Gewerbefläche

Für Gewerberäume gibt es keine der Wohnflächenverordnung entsprechende Regelung. Die Definition der vereinbarten Flächen ist hier ausschließlich Sache der Mietvertragsparteien. Es gibt jedoch Regelwerke, auf die man sich im gewerblichen Bereich häufig bezieht:

  • die DIN 277
  • die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif)
  • die Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif)

Bild: stockpics / Fotolia

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