Wohnkosten

Die öffentliche Diskussion kümmert sich intensiv um die Höhe und Entwicklung der Mieten. Dazu gibt es regelmäßig von allen möglichen Behörden, Firmen, Instituten oder Medien Untersuchungen. Allerdings sind die Mieten nur die eine Seite der Medaille. Um wirklich einschätzen zu können, wie sich die Mieten auf die Lebensqualität der Menschen auswirken, muss man sie in Relation setzen zu deren Einkommen. Denn wer gut verdient kann sich auch höhere Mieten leisten und hat trotzdem für seine sonstige Lebensführung noch genug Geld übrig. Viel interessanter als die Mieten sind daher die Wohnkosten und die Wohnkostenquote. Als Wohnkosten gelten in diesem Zusammenhang die Nettokaltmiete zuzüglich der kalten Betriebskosten. Es fehlen also noch eine ganze Reihe von Kostenpositionen, die mit dem Wohnen zusammenhängen, wie die Heizkosten, die Stromkosten, Ausgaben für Schönheitsreparaturen sowie die Kosten für wohnungsbezogene Versicherungen wie die Hausratversicherung. Man muss sich daher darüber im klaren sein, dass auch die Wohnkostenbelastung noch nicht die ganze Belastung abbildet.

Die nachfolgenden Angaben haben wir dem Datenreport 2016 des Statistischen Bundesamtes ab Seite 267 entnommen. Die zugrundeliegenden Daten stammen aus der Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation des Jahres 2010. Hier ist es mittlerweile sicherlich zu Veränderungen gekommen. Die grundsätzlichen Aussagen dürften jedoch Bestand haben.

Im Jahr 2010 waren 54% aller Wohnungen in Deutschland vermietet. Die Mieterhaushalte zahlten eine durchschnittliche Bruttokaltmiete von 440 Euro. In den westdeutschen Flächenländern lag die Bruttokaltmiete bei 463 €, in den Stadtstaaten bei 460 € und in den ostdeutschen Flächenländern deutlich niedriger bei 345 €.

Die Mieten sind ein großer Bestandteil in den Ausgaben der Mieterhaushalte. Je höher die Mietausgaben umso geringer ist der finanzielle Spielraum für den sonstigen Konsum. Die Mietbelastungsquote drückt aus, welcher Anteil des verfügbaren Haushaltseinkommens für die Kosten des Wohnens aufgewendet wird und somit nicht für sonstigen Konsum zur Verfügung steht. Üblicherweise wird sie berechnet, indem die Bruttokaltmiete auf das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen bezogen wird. Die verbrauchsabhängigen Aufwendungen für Heizung und Strom werden dabei nicht mit einbezogen.

Die Mieterhaushalte in Deutschland wendeten nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes im Durchschnitt zwischen 25 % und 31 % ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete auf. Dabei schwanken die Mietbelastungsquoten regional weniger stark, weil nicht nur die Bruttokaltmieten, sondern auch die verfügbaren Nettoeinkommen regional variieren. Wo die Mieten höher sind, sind in der Regel auch die Einkommen höher.

Tabelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle: Statistisches Bundesamt

Die Mietbelastungsquoten sinken mit steigendem verfügbarem Haushaltsnettoeinkommen. Sie lagen in der untersten Einkommensklasse (unter 700 Euro) bei 49 % und sanken mit steigendem Einkommen kontinuierlich bis auf 10 % (Einkommensklasse ab 7500 Euro). Die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Deutschland gemäß der vorstehenden Tabelle ent- sprach dem Wert, der auf Haushalte mit einem Nettoeinkommen von monatlich 1.300 bis unter 1.500 Euro entfiel. Haushalte mit geringem Einkommen müssen also einen viel größeren Teil ihres Einkommens für das Wohnen aufwenden als Haushalte mit höherem Einkommen. Dies macht sie auch anfälliger für Miet- und Betriebskostenerhöhungen.

Tabelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle: Statistisches Bundesamt

Betrachtet man die gesamten durch das Wohnen verursachten Kosten steigt die Quote noch weiter an. Nach einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 19. Dezember 2017 – 463/17 gaben die privaten Haushalte in Deutschland im Jahr 2016 durchschnittlich 877 Euro im Monat oder 35 % ihres Konsumbudgets für den Bereich Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung aus. Das war der größte Posten an den Konsumausgaben. Monatlich verwendeten die privaten Haushalte im Jahr 2016 durchschnittlich 2.480 € für ihren Konsum.

Der Anteil der Wohnausgaben (Sie enthalten neben der Miete auch die Ausgaben für Energie und Wohnungsinstandhaltung) nimmt mit steigender Haushaltsgröße ab. Einpersonenhaushalte gaben im Jahr 2016 durchschnittlich 41 % (645 €) ihres Konsumbudgets für das Wohnen aus. In Zweipersonenhaushalten lag dieser Anteil bei 35 % (978 €). Haushalte mit vier Personen verwendeten im Schnitt 33 % (1.183 €) ihrer Konsumausgaben für Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung. In Haushalten mit mehr als vier Personen lag dieser Anteil bei 32 % (1.182 €). Hinter den Wohnausgaben lagen die Ausgaben für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren mit 14 % sowie für Verkehr mit ebenfalls 14 % an zweiter und dritter Stelle.

2. Untersuchung „Wohnverhältnisse in Deutschland” der Hans Böckler Stiftung

Am 13. September 2017 veröffentlichte die gewerkschaftsnahe Hans Böckler Stiftung eine Untersuchung zu den Wohnkosten unter dem Titel „Wohnverhältnisse in Deutschland”. Es handelt sich dabei um eine neue, von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie der Humboldt-Universität zu Berlin. Die Wissenschaftler um den HU-Stadtsoziologen Dr. Henrik Lebuhn haben dafür Daten des Mikrozensus ausgewertet.

Darin haben die Autoren festgestellt, dass rund 40 Prozent der Haushalte in Deutschlands Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben müssen, um ihre Miete (bruttokalt) zu bezahlen. Das entspricht rund 5,6 Millionen Haushalten, in denen etwa 8,6 Millionen Menschen leben. Bei Sozialwissenschaftlern wie bei Immobilienexperten gilt eine Mietbelastungsquote oberhalb von 30 Prozent des Haushaltseinkommens als problematisch, weil dann nur noch relativ wenig Geld zur sonstigen Lebensführung zur Verfügung bleibt, insbesondere bei Menschen mit kleineren Einkommen. Auch viele Vermieter ziehen hier eine Grenze, weil sie zweifeln, dass Mieter sich ihre Wohnung dauerhaft leisten können. Gut eine Million Haushalte (mit rund 1,6 Millionen Menschen) in den 77 deutschen Großstädten müssen sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Etwa 1,3 Millionen Großstadt-Haushalte haben nach Abzug der Mietzahlung nur noch ein Resteinkommen, das unterhalb der Hartz-IV-Regelsätze liegt. Die mittlere Mietbelastung (Medianwert) aller Großstadthaushalte liegt nach den Ergebnissen der Untersuchung bei 27 Prozent.

Vor allem in Großstädten mit zunehmender Einwohnerzahl haben Menschen mit geringeren Einkommen generell pro Kopf weniger Wohnfläche und eine schlechtere Ausstattung zur Verfügung. Trotzdem tragen sie im Mittel eine weitaus höhere Mietbelastungsquote als wohlhabendere Haushalte, weil oftmals auch für Wohnungen mit geringerem Standard relativ hohe Mieten zu zahlen sind. Dementsprechend gravierend sind die Unterschiede bei der Belastungsquote: Während die Haushalte mit höherem Einkommen im Mittel 17,2 Prozent davon für die Bruttokaltmiete aufwenden müssen, sind es bei den Haushalten an der Armutsgrenze 39,7 Prozent.

3. Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2017 der TAG Immobilien AG

Die Neuvermietungsmieten in Berlin lagen im 1. Halbjahr 2017 nach dem im September 2017 veröffentlichten Wohnungsmarktbericht 2017 der TAG Immobilien AG im Schnitt bei 10,09 € pro Quadratmeter netto kalt. Das ist rund ein Drittel mehr als vor fünf Jahren. In Berlin sind die Mieten damit so hoch wie nirgendwo sonst in Ostdeutschland. Die Wohnungen in Potsdam sind mit 9,99 € fast genauso teuer. Weil es in Berlin und Potsdam immer schwieriger wird, eine passende Wohnung zu finden, zieht es die Menschen zunehmend ins Umland, wo die Mieten zwar noch niedriger sind, aber ebenfalls steigen.

Auch die Wohnkostenbelastung, also die Relation der Wohnkosten zum verfügbaren Einkommen, ist stark gestiegen. In Berlin müssen Haushalte mittlerweile im Schnitt 32 % ihres Nettoeinkommens für das Wohnen ausgeben, in manchen Teilen der Stadt sind es bis zu 51 %. In Potsdam sind es 29 %.

In die Untersuchung sind Daten aus 27 ostdeutschen Städten eingeflossen. Der Bericht steht auf der Website der TAG Immobilien AG zum kostenlosen Download zur Verfügung.

4. Marktbericht von Immowelt zur Wohnkostenquote

Das Immobilienportal innowelt.de hat am 11. Oktober 2018 eine Untersuchung über die Wohnkosten für eine Mittelschichtsfamilie in den 14 größten deutschen Städten über 500.000 Einwohnern veröffentlicht.

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren alle auf immowelt.de inserierten 4-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe zwischen 80 und 120 Quadratmetern. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im 1. Halbjahr 2018 angebotenen Mietwohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Nebenkosten wurden mit einem Abschlag von 2,17 Euro/Quadratmeter auf eine 100-Quadratmeter-Wohnung hochgerechnet.

Für die Analyse wurde das Durchschnittsgehalt für die jeweilige Stadt zugrunde gelegt (Median des Einkommens am Wohnort) und mit 150 Prozent pro Paar veranschlagt (ein Partner arbeitet demnach Vollzeit, der andere in 50-Prozent-Teilzeit). Hinzugerechnet wurde die Zahlung von Kindergeld für zwei Kinder. Dieses Einkommen entspricht dem, was gemeinhin als Mittelschicht angesehen wird. Aus dem Verhältnis von Gesamteinkommen sowie Miet- und Nebenkosten der jeweiligen Stadt für eine familientaugliche Wohnung zwischen 80 und 120 Quadratmetern ergibt sich schließlich die sogenannte Wohnkostenquote.

Die beschriebene Wohnkostenquote beschreibt den Anteil der Warmmiete am monatlichen Gesamthaushaltsnettoeinkommen, weicht also von der Definition des Statistischen Bundesamtes ab, da auch die warmen Betriebskosten enthalten sind.

Quelle: www.immowelt.de

Am höchsten ist die Wohnkostenquote mit 45 % in München. Trotz des höchsten Nettoeinkommens verbleiben der Familie dort nach Abzug der Wohnkosten nur 2.335 €. Anders sieht es in Essen aus, der Stadt mit der geringsten Wohnkostenquote. Trotz eines deutlich niedrigeren Nettoeinkommens verbleibt der Familie in Essen nach Abzug der Wohnkosten mit 2.928 € deutlich mehr als der Münchener Familie. Besonders betroffen sind die Menschen in Städten mit einem im Schnitt niedrigen Einkommen und trotzdem hohen Mieten. So bleiben der Berliner Familie lediglich 2.172 € zum Leben. Sie ist im Vergleich der 14 Familien am stärksten belastet.

Bild: fotomek / Fotolia

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