Wohnraumietrecht

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Inhalt:
  1. Wohnraummietrecht
  2. Gewerberaummietrecht
  3. Leihe
  4. Pacht
  5. Leasing
  6. Dingliches Wohnrecht
1. Wohnraummietrecht

Das Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a BGB geregelt. Außerdem gibt es noch viele weitere Vorschriften, die sich mit speziellen Aspekten des Mietrechts befassen, wie z.B. die Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Für das Mietrecht relevante Normen finden sich jedoch nicht nur im eigentlichen Mietrecht, sondern auch in anderen Rechtsgebieten. So gibt es in den Bauordnungen viele wichtige Regelungen für die notwendige Ausstattung von Wohnungen. Ein aktuelles Beispiel sind die Rauchwarnmelder, die nun endlich auch in Berlin installiert werden müssen.

Nicht immer werden Mietverträge Mietvertrag genannt. Immer wieder werden falsche Begriffe verwendet. Dann ist z.B. von “Nutzungsverträgen” die Rede oder von “Pachtverträgen”. Ob ein Vertrag ein Mietvertrag ist, hängt von 2 Kriterien ab:

  1. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den Mietgegenstand  (Auto, Haus, Wohnung, Büro) für eine bestimmte Zeit zu überlassen (§ 535 Absatz 1 BGB).
  2. Der Mieter verpflichtet sich, dafür die vereinbarte Miete zu bezahlen (§ 535 Absatz 2 BGB).

Wenn diese Kriterien vorliegen, dann ist der Vertrag ein Mietvertrag, auch wenn Mieter und Vermieter sich dessen nicht bewusst sind oder es gar nicht wollen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass es sich um einen (entgeltlichen) Mietvertrag handelt, liegt nach allgemeinen Grundsätzen beim Vermieter.

Es handelt sich um einen rein schuldrechtlichen Vertrag. Die Eigentumsverhältnisse sind dabei gleichgültig. Der Vermieter muss nicht Eigentümer sein. In den meisten Fällen wird er es jedoch sein. Vermieten kann aber auch ein Generalmieter, ein Nießbraucher oder der Zwangsverwalter. Der Eigentümer kann umgekehrt seine eigene Wohnung zurückmieten, die er zuvor beispielsweise mit den anderen Wohnungen im Gebäude mit einem Generalmietvertrag einem Dritten zur Weitervermietung überlassen hat. Allerdings kann der Vermieter nicht zugleich Mieter sein. Es muss immer 2 unterschiedliche natürliche oder juristische Personen als Vermieter und Mieter geben. Wird der Mieter (Allein-) Eigentümer seiner Wohnung, erlischt das Mietverhältnis (BGH, Urteil vom 27.4.2016 – VIII ZR 323/14).

Da der Schwerpunkt dieser Website die Wohnungswirtschaft ist, befassen wir uns vor allem mit dem Wohnraummietrecht (Mehr zur Frage, was Wohnraum bzw. eine Wohnung ist, finden Sie in unserem Beitrag „Wohnung”). Das Wohnraummietrecht ist für alle Mietverträge über Wohnräume einschlägig. Ein solcher liegt vor, wenn Mieter und Vermieter einen Mietvertrag mit dem Vertragszweck „Wohnen” abschließen. Das ist der Fall, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Der Mieter muss die Wohnung nicht selbst nutzen. Eltern können eine Wohnung auch für ihre studierenden Kinder anmieten oder umgekehrt Kinder für ihre Eltern. Allerdings muss dies ausdrücklich vereinbart werden, da andernfalls eine unzulässige Weitervermietung vorliegt (Mehr dazu in unserem Beitrag zur „Untervermietung”). Der Mieter muss die Wohnung auch nicht als Hauptwohnsitz nutzen. Auch der Mietvertrag über eine Wohnung, die der Mieter als Zweitwohnung nutzt (Mehr dazu in unserem Beitrag über „Die Zweitwohnungssteuer“), ist ein Wohnraummietvertrag, ebenso der Mietvertrag über eine Ferienwohnung (Unabhängig von der Frage, ob eventuell ein Verstoß gegen ein Zweckentfremdungsverbot vorliegt).

Was alles zum „Wohnen” und damit zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB) dazugehört, muss im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden. Dazu gehören auch bestimmte berufliche Tätigkeiten, die typischerweise in der Wohnung ausgeübt werden, wie etwa die Tätigkeit eines Schriftstellers oder die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers.

Natürlich sollten die Räume auch zum Wohnen geeignet sein, was auch meistens der Fall ist. Entscheidend für die Einordnung als Wohnraummietvertrag ist das jedoch nicht. Sind die als Wohnung vermieteten Räume zum Wohnen nicht geeignet, liegt trotzdem ein Wohnraummietvertrag vor. Der Mieter hat dann ggfls. Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Entscheidend ist auch nicht, wofür der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt. Wer als Wohnung angemietete Räume für ein Büro nutzt, verstößt damit gegen den Wohnraummietvertrag, was juristische Konsequenzen bis hin zur Kündigung haben kann.

Der Verlauf des Mietverhältnisses ist dadurch gekennzeichnet, dass es sich um ein Dauerschuldverhältnis handelt, dass einen starken sozialen Einschlag hat. Immer wieder stößt man daher beim Abschluss und noch mehr bei der Beendigung des Mietvertrages auf Vorschriften, die dem Mieterschutz dienen. Die Rechtsprechung muss sich häufig mit Fragen aus diesem Bereich auseinandersetzen. Vor allem der Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht ist wegen dessen qualitativer und quantitativer Bedeutung für die Menschen eines der Schwerpunktthemen auch unserer Website.

Wenn der Mietvertrag abgeschlossen ist, stehen zunächst andere Fragen im Vordergrund. Dabei geht es um die vielfältigen Fragen des Gebrauchsrechts des Mieters im Konflikt mit dem Eigentumsrecht des Vermieters oder den Rechten der anderen Mieter (Stichwort z.B. Tierhaltung), sowie schwerpunktmäßig um das Gewährleistungsrecht.

Im Zentrum der allgemeinen öffentlichen Diskussionen steht häufig auch die Miete, insbesondere die Miete der freifinanzierten Wohnungen, die durch den Berliner Mietspiegel bestimmt wird. Er ist nicht nur eine Sache der Juristen, sondern eine ganz zentrale Aufgabe des Berliner Senats und daher Gegenstand parteipolitischer Auseinandersetzungen. Wir wollen aus diesem Grund einen weiteren Schwerpunkt unserer Website auf die damit im Zusammenhang stehenden Fragen setzen.

Das Wohnraummietrecht muss von anderen Rechtsverhältnissen abgegrenzt werden, bei denen es um die Überlassung von Räumen geht.

2. Gewerberaummietrecht

Im Zentrum unserer Website steht das Wohnraummietrecht. Zu den Mietverhältnissen gehören jedoch auch die über Gewerberäume. Werden Räume für gewerbliche Zwecke vermietet, z.B. um darin ein Büro, ein Restaurant, einen Laden oder ein Lager einzurichten, so liegt Gewerberaummietrecht vor. § 578 Absatz 2 BGB spricht in diesem Zusammenhang von Mietverhältnissen über Räume, die keine Wohnräume sind.

Ein Mietvertrag über Wohnraum liegt nicht vor, wenn die Wohnräume nach dem Mietvertrag durch den Mieter weitervermietet werden sollen. Dann ist der Vertragszweck nämlich nicht die Überlassung von Wohnraum, sondern die Weitervermietung. Das aber ist ein wirtschaftlicher und kein Wohnzweck. Handelt der Mieter mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse, liegt eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB vor (BGH, Urteil vom 20.1.2016 – VIII ZR 311/14).

Darf der Mieter die Räumlichkeiten sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen, so liegt ein Mischraummietverhältnis vor. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und in dem anderen ausschließlich wohnt (z. B. Gaststätte mit Wohnung) oder ob er die Räume in Ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt. In der Regel werden die Mietvertragsparteien in solchen Fällen zwei separate Mietverträge abschließen (Ein Wohnraummietvertrag und ein Gewerberaummietvertrag). Sie müssen das aber nicht und können einen einheitlichen Mietvertrag verwenden.

Ein solches Mietverhältnis über Wohnräume und Gewerberäume ist nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 9.7.2014 – VIII ZR 376/13) zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Eine Aufspaltung dergestalt, dass bezüglich der zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten Wohnraummietrecht und bezüglich der übrigen Räumlichkeiten Geschäftsraummietrecht anzuwenden wäre, ist nicht möglich. Für die rechtliche Einordnung ist nach dem Urteil des BGH entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (BGH, a.a.o.).

3. Leihe

Bei der Leihe (§§ 598 ff BGB) geht es um die unentgeltliche Überlassung von Sachen. Sie spielt bei der Raumüberlassung so gut wie keine Rolle. Höchstens im familiären Kontext oder bei Gästewohungen von Wohnungsunternehmen kommt es gelegentlich vor, dass beispielsweise Eltern ihren studierenden Kindern eine Wohnung am Studienort unentgeltlich überlassen.

Das Entgelt beim Mietvertrag besteht in der Regel in der Zahlung der Miete. Auch die Vereinbarung einer sehr geringen Miete ändert an dem entgeltlichen Charakter des Vertrages nichts. Auch diese sogenannte „Gefälligkeitsmiete“ stellt ein Entgelt dar. Es kann sich aber auch um die Erbringung von Dienstleistungen handeln, so z.B. bei einer Hausmeisterdienstwohnung. Dies ändert dann an der Einordnung des Vertrages als entgeltlichem Mietvertrag nichts.

Neben der Entgeltfreiheit gibt es noch zwei weitere wesentliche Unterschiede zwischen der Miete und der Leihe. Im Gegensatz zur Regelung in § 535 Absatz 1 BGB ist der Verleiher nicht verpflichtet, die Sache instandzuhalten. Diese Pflicht obliegt gemäß § 601 Absatz 1 BGB vielmehr dem Entleiher. Zum anderen kann der Verleiher die verliehene Sache gemäß § 604 Absatz 3 BGB jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurückfordern, wenn nicht eine bestimmte Dauer der Leihe vertraglich vereinbart ist.

4. Pacht 

Die Pacht (§§ 581 ff BGB) spielt im Bereich der Raumüberlassung nur bei Gewerberäumen eine Rolle. Fast jeder kennt beispielsweise den Pächter eines Lokals. Bei der Miete geht es ausschließlich um die Raumüberlassung. Im Unterschied dazu darf der Pächter nicht nur die Räume nutzen, sondern die Pacht gestattet ihm auch den Fruchtgenuss nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft (§ 581 I 1 BGB). Dies setzt bei der Überlassung von Räumen voraus, dass diese nach dem Vertrag mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden müssen (§ 582 BGB). Was hier in der etwas angestaubten Sprache des BGB daherkommt bedeutet in der Sache nichts anderes als dass ein Pachtvertrag vorliegt, wenn die Räume mit einem Inventar überlassen werden, also beispielsweise das Lokal mit einer eingerichteten Küche, Möbeln für den Gastraum und dem erforderlichen Tresen. Geht es hingegen nur um die leeren Räume oder steht es dem Mieter frei, die vom Vormieter zurückgelassenen Gegenstände zu entsorgen, handelt es sich um einen Mietvertrag. Entscheidend sind also die inhaltlichen Vereinbarungen der Parteien, nicht die tatsächlichen Verhältnisse oder die Bezeichnung des Vertrages als Mietvertrag oder Pachtvertrag.

5. Leasing

Der Leasingvertrag ist ein atypischer Mietvertrag. Ein wesentlicher Unterschied zur Miete ist der, dass der Leasingnehmer für die Mietsache voll verantwortlich ist. Anders als beim Mietvertrag, bei dem der Vermieter das Risiko von Mängeln oder dem Untergang der Mietsache trägt, liegen diese Risiken beim Leasingvertrag beim Leasingnehmer.

Leasingverträge spielen nur im gewerblichen Bereich oder bei der Vermietung ganzer Wohnungsbestände zur Weitervermietung eine Rolle, nicht hingegen beim individuellen Mietvertrag. Dort wären sie wegen der zwingenden Regelungen des sozialen Mietrechts (§ 536 Absatz 4 BGB) auch gar nicht möglich. Bei solchen Verträgen handelt es sich um gewerbliche Verträge, nicht um Wohnraummietverträge, da der Vertragszweck die Weitervermietung und nicht das Wohnen ist.

6. Dingliches Wohnrecht

Das dingliche Wohnrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und ermächtigt den Berechtigten gemäß § 1093 Absatz 1 BGB dazu, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Die genaue Ausgestaltung ist im wesentlichen den Vertragsparteien überlassen und erfolgt häufig in Anlehnung an das Wohnraummietrecht.

Wegen des hohen Transaktionsaufwandes findet man dingliche Wohnrechte in der Regel nur im familiären Umfeld, wenn beispielsweise im Rahmen von Vermögensübertragungen die Eltern sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch bestellen lassen.

Bild: Robert Kneschke / Fotolia

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