Wohnumfeldmängel

Die Miete einer Wohnung hängt auch davon ab, wie sich das Wohnumfeld darstellt. Es gibt bessere und weniger gute Gegenden. Dies schlägt sich in der Nachfrage der Menschen und vor allem in ihrer Mietzahlungsbereitschaft nieder. Wohnungen in guten Gegenden sind teurer als solche in einfachen Wohngegenden.

Die Erwartung der Mieter bezieht sich nicht nur auf die Qualität des Hauses und der Wohnung, sondern auch auf das Umfeld, das Milieu. So wird in guten Wohngegenden erwartet, dass das Wohnumfeld weitgehend frei von Störungen ist. Dies bilden in der Regel auch die Mietspiegel ab. So weist der Berliner Mietspiegel mit „einfach“, „mittel“ und „gut“ drei Lagequalitäten aus, die sich dann auch in den Mieten niederschlagen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”).

Aber auch unabhängig von der Lagequalität kommt es wegen sogenannter „Wohnumfeldmängel” immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern miteinander und mit den Behörden. Als Beispiel seien die Fragen genannt, ob die Ansiedlung eines Bordells (Näheres dazu in unserem Beitrag „Prostitution als Mangel”), eines Asylantenheimes oder einer Suchtberatungsstelle Mängel der Mietsache darstellen.

Als allgemeine Leitlinie gilt, dass nicht die Ansiedlung einer solchen Einrichtung als solche ein Mangel ist. Ein Mangel kann aber vorliegen, wenn es zu konkreten Auswirkungen durch Schmutz, Lärm oder sonstige Belästigungen kommt. Hat sich im Umfeld des Wohnhauses eine Drogenszene etabliert, ohne dass es zu konkreten Beeinträchtigungen des Wohnens kommt, so stellt dies daher nach einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 18.11.1994 (21 S 575/93) keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigen würde.

Es liegt auch kein Mangel vor, wenn sich im Laufe der Zeit durch allgemeine gesellschaftliche und städtebauliche Entwicklungen das Milieu eines Viertels verändert (siehe beispielsweise die Entscheidung des Amtsgerichts Jülich vom 13.11.1991, 9 C 404/91).

Auch die Besorgnis bezüglich des Rufes einer Adresse durch einen Sado-Maso-Club ist kein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt (Amtsgerichts Hamburg, Urteil vom 23.03.2006, 49 C 474/05).

Werden in einem hochwertigen und hochpreisigen Bürohaus Räumlichkeiten an die Agentur für Arbeit vermietet, die dort eine Hartz IV Behörde, eine Suchtberatungsstelle und eine Schuldnerberatungsstelle unterbringt, und zugleich die ursprünglich vorhandenen Zugangskontrollen abgeschafft, so stellt dies nach einem Urteil des OLG Stuttgart vom 21.12.2006 (13 U 51/06) einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung von 15 % rechtfertigt. Allerdings wurde diese Entscheidung später durch den Bundesgerichtshof (BGH) aufgehoben. Nach dem Urteil des BGH vom 15.10.2008 (XII ZR 1/07) kann ohne besondere vertragliche Zusagen des Vermieters zu einem bestimmten Mietermix allein aufgrund der Vereinbarung einer besonders hohen Miete in der Vermietung von Räumen an ein Arbeitsamt oder eine ARGE kein eine Mietminderung rechtfertigender Mangel der Mietsache gesehen werden. Es muss also entweder eine entsprechende vertragliche Zusage vorliegen oder es muss konkrete Beeinträchtigungen geben.

Beeinträchtigungen des Zugangs zu einem Geschäftslokal durch konkrete Begleiterscheinungen der Drogenszene sind ein Fehler der Mietsache und rechtfertigen nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 24.10.1995 (7 U 171/94) eine Mietminderung von 50 %. Das Oberlandesgericht Hamburg hat in einer Entscheidung vom 06.02.2002 in einer vergleichbaren Situation auf eine Mietminderung von 40% erkannt (4 U 43/01).

Zu den Wohnumfeldmängeln gehören auch Beeinträchtigungen durch Gerüche und Lärm. Insofern verweisen wir auf unsere Beiträge „Geruchsbeeinträchtigungen” und „Lärm als Mangel”.

Bild: Fotolia / six13

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