Wohnung

Die Wohnungswirtschaft befasst sich mit Wohnungen. Jeder weiß, was eine Wohnung ist: Ein paar Räume hinter einer Tür, mit Küche, Bad und Fenstern zum rausschauen. In 99,9 % aller Fälle dürfte es auch klar sein, ob man es mit einer Wohnung zu tun hat oder nicht. Trotzdem wollen wir es an dieser Stelle noch etwas genauer bestimmen, da es eine Reihe von Gesetzen gibt, die sich mit einzelnen Aspekten des Wohnungsbegriffs befassen (Ohne Anspruch auf Vollständigkeit). Es gibt im Recht keinen allgemeingültigen Wohnungsbegriff. Es kommt vielmehr auf den jeweiligen Kontext der Norm an. So kann ein untervermietetes Zimmer eine Wohnung im Sinne des Melderechts oder des Grundgesetzes sein, nicht aber im Sinne der Bauordnung.

Artikel 13 Grundgesetz

Ausgangspunkt ist das Grundgesetz, unsere Verfassung. In Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes heißt es schlicht:

Die Wohnung ist unverletzlich.

Was eine Wohnung ist, sagt unsere Verfassung nicht. Der Begriff wird vielmehr vorausgesetzt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist die Wohnung die Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet (BVerfG, Urteil vom 27. Februar 2008 – 1 BvR 370/07). Das ist in der Regel die Wohnung, in der man seinen Wohnsitz hat und mit der Familie lebt. Dieser Schutz ist unabhängig davon, ob man Eigentümer oder Mieter der Wohnung ist.

§ 48 Bauordnung Berlin

Nach § 48 der Bauordnung für Berlin muss jede Wohnung eine Küche oder Kochnische, ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben. Im übrigen sagt aber auch die BauO nicht, was eine Wohnung ist.

§ 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz

Die ausführlichste Definition findet sich in § 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz. Das Bewertungsgesetz regelt die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen, zu denen auch Wohnungen gehören. Die Vorschrift lautet:

Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.

Ziffer 7.2 Einkommensteuerrichtlinien

Weitere steuerrechtliche Regelungen finden sich in Ziffer 7.2 der Einkommensteuerrichtlinien:

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden, z.B. Wohnungen für den Hausmeister, für das Fachpersonal, für Angehörige der Betriebsfeuerwehr und für andere Personen, auch wenn diese aus betrieblichen Gründen unmittelbar im Werksgelände ständig einsatzbereit sein müssen. Gebäude dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z.B. Ferienwohnungen sowie Gemeinschaftsunterkünfte, in denen einzelne Plätze, z.B. für ausländische Flüchtlinge, zur Verfügung gestellt werden.
Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, gehören z.B. 
1. die Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung,
2. die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Duschräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und
3. die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen.
§ 20 Bundesmeldegesetz

Auch das Melderecht befasst sich mit dem Wohnungsbegriff. In § 20 des Bundesmeldegesetzes heißt es:

Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Als Wohnung gilt auch die Unterkunft an Bord eines Schiffes der Marine. Wohnwagen und Wohnschiffe sind nur dann als Wohnungen anzusehen, wenn sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden.

§ 549 Absatz 1 BGB

Im Mietrecht ist nicht der Begriff der Wohnung, sondern der des Wohnraums entscheidend. Die mietrechtlichen Schutzvorschriften der §§ 549 bis 577a BGB gelten nach § 549 Absatz 1 BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum. Was Wohnraum ist, definiert das BGB nicht. Ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt vor, wenn Räume zu Wohnzwecken vermietet werden. Maßgeblich sind hierbei die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Näheres dazu in unserem Beitrag zum Wohnraummietrecht.

Bild: Fotolia / nadjagellermann

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