Wohnungseigentum

Berlin ist und bleibt eine Mieterstadt. Aus diesem Grunde liegt auch der Schwerpunkt unserer Website auf allen Fragen rund um die Wohnungsmiete in Berlin.

Viele Beiträge befassen sich aber mit Sachverhalten, die unabhängig davon sind, ob es sich um ein Miethaus oder um eine Wohneigentumsanlage handelt. Als Beispiel verweisen wir auf die Beiträge zum Thema Betriebskosten (Näheres dazu in unserem Bereich „Betriebskosten”). Auch gibt es viele Wohnhäuser, in denen sowohl Eigentümer als auch Mieter wohnen. Aus diesem Grunde werden wir uns in einem eigenen Themenbereich auch mit Fragen des Wohnungseigentums befassen. Hier wollen wir zum einen systematisch auf das Wohneigentum eingehen. Zum anderen wollen wir Besonderheiten beim Wohnungseigentum aufzeigen, z.B. im Rahmen der  Abrechnung der Nebenkosten.

Inhalt:
  1. Grundstück, Gebäude, Wohnung
  2. Wohnungseigentum in der Praxis
  3. Der Begriff des Wohnungseigentums
1. Grundstück, Gebäude, Wohnung

Ohne das Wohnungseigentumsgesetz (=WEG) gäbe es keine gesondertes Eigentum an einer einzelnen Wohnung.

Ausgangspunkt ist in unserer Immobilienrechtsordnung immer das Grundstück. Ein Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs gibt es nicht. Er wird vorausgesetzt. Näheres dazu in unserem Beitrag „Grundstück”.

Ein Grundstück kann bebaut oder unbebaut sein. Nach § 94 Absatz 1 Satz 1 BGB gehören Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Dies bedeutet nach § 93 BGB, dass sie nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Das Eigentum am Grundstück erstreckte sich also immer auf das Eigentum am Gebäude, und zwar das gesamte Gebäude. Grundstück und Gebäude oder Gebäudeteile (Wie z.B. einzelne Wohnungen in dem Gebäude) können nicht unterschiedliche Eigentümer haben.

Bevor es das WEG gab galt der Grundsatz der Untrennbarkeit des Eigentums an Grund und Boden einerseits und Gebäuden und Gebäudeteilen andererseits (Münchener Kommentar zum BGB/Commichau, 8. A. 2020, vor § 1 WEG, Rn. 1). Es gab lediglich das sogenannte „Stockwerkseigentum”, für das es jedoch keine gesetzliche Grundlage gab und das nach dem Inkrafttreten des BGB am 1. Januar 1900 nicht neu geschaffen werden konnte. Man konnte also nur Eigentümer eines ganzen Gebäudes mit allen seinen Wohnungen werden, nicht aber von nur einer einzelnen Wohnung.

Erst seit das WEG am 15. März 1951 in Kraft trat gibt es die Möglichkeit, Eigentümer einer einzelnen Wohnung in einem Gebäude zu werden. Gemäß § 1 Absatz 1 WEG kann an Wohnungen das Wohnungseigentum begründet werden. Damit wurde angesichts der Wohnungsnot nach dem 2. Weltkrieg der Tatsache Rechnung getragen, dass nur dadurch Wohnungssuchende und Kreditgeber Eigen- und Fremdkapital rechtssicher in den Bau oder Erwerb einer einzelnen Wohnung investieren konnten. Erst dadurch konnte dem Erwerber Eigentum und dem Kreditgeber eine dinglichen Sicherung verschafft werden (Münchener Kommentar zum BGB/Commichau, 8. A. 2020, vor § 1 WEG, Rn. 3).

2. Wohnungseigentum in der Praxis

In der Praxis haben sich drei verschiedene Bereiche von Eigentumswohnungen herausgebildet:

  1. Geschosswohnungsbauten, die von Anfang an in der Form des Wohnungseigentums geplant, errichtet und vertrieben worden sind;
  2. Reihenhäuser, die nicht real geteilt, sondern in der Form des Wohnungseigentums geplant, errichtet und vertrieben worden sind;
  3. Bestandsgebäude, die nachträglich aufgeteilt werden.

Bei den Wohnungseigentümern kann man zwischen Selbstnutzern und Vermietern unterscheiden. Die Selbstnutzer bewohnen die von ihnen erworbene Eigentumswohnung selbst, während die Vermieter die Wohnung an Dritte vermieten, um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Einkommensteuer”) erzielen.

Heute dürfte es mehr als 10 Millionen Eigentumswohnungen geben, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums errichtet oder nachträglich in diese Rechtsform überführt worden sind (Münchener Kommentar zum BGB/Commichau, 8. A. 2020, vor § 1 WEG, Rn. 8).

Im Geschosswohnungsbau können nur mit der Aufteilung in Wohnungseigentum rechtlich selbständige und somit verkehrsfähige Wohnungen geschaffen werden. Die im Vergleich zu dem ganzen Gebäude deutlich niedrigeren Kaufpreise erschließen weiten Kreisen der Bevölkerung die Möglichkeit, Wohnungseigentümer zu werden.

Bei Grundstücken für die Bebauung mit Doppel- oder Reihenhäuser ist eine Realteilung der Grundstücke manchmal aufgrund planungsrechtlicher Vorgaben hinsichtlich der Mindestgröße von Grundstücken nicht zulässig. In diesem Fall können durch die Aufteilung in Wohnungseigentum trotzdem rechtlich selbständige und somit verkehrsfähige Häuser auf dem Grundstück errichtet werden. Mit Sondernutzungsrechten an Gartenflächen und Stellplätzen können den Häusern auch Außenflächen zur ausschließlichen Nutzung durch die Grundstückseigentümer zugeordnet werden.

Werden Bestandsgebäude nachträglich aufgeteilt ermöglicht dies den Verkauf einzelner Wohnungen entweder an Mieter oder an Dritte. Mit den eingenommenen Mitteln werden die Gebäude häufig saniert und modernisiert.

In den letzten Jahren ist die Eigentumswohnung aber auch in die Kritik geraten, vor allem die Aufteilung von Bestandsgebäuden und deren umfassende Modernisierung, sowie die Möglichkeit, die Mieter einer Eigentumswohnung mittels einer Eigenbedarfskündigung auf zum Teil langjährigen Mietverträgen zu drängen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs”).

3. Der Begriff des Wohnungseigentums

Was Wohnungseigentum eigentlich ist, definiert das WEG gleich am Anfang: Nach § 1 Absatz 2 WEG ist Wohnungseigentum

  • das Sondereigentum an einer Wohnung
  • in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Neben diesen beiden sich aus der Legaldefinition ergebenden Elementen des Wohnungseigentums, nämlich dem Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung und dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum (Näheres dazu in unserem Beitrag „Begründung von Wohnungseigentum”) gibt es als drittes aus dem Gesamtkontext die WEG folgendes Element die mitgliedschaftliche Beteiligung an der Eigentümergemeinschaft samt den daraus folgenden Rechten und Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis. Zwischen den Wohnungseigentümern entsteht dadurch eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der auch Treue- und Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Absatz 2 BGB entspringen.

Bild: fotodo / Fotolia

 

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