Wohnungsgenossenschaften

In Deutschland gab es 2015 insgesamt 1.925 Wohnungsgenossenschaften mit 2,8 Mio. Mitgliedern, 2,15 Mio. Wohnungen und knapp 24.000 Mitarbeitern. Der durchschnittliche Mitgliederbestand liegt bei 1.460 Mitgliedern pro Genossenschaft, der durchschnittliche Wohnungsbestand bei 1.120 Wohnungen. Der Marktanteil der Wohnungsgenossenschaften liegt bei ca. 5 % (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 636).

Bei den Wohnungsgenossenschaften gibt es überwiegend kleine und mittlere Betriebsgrößen. Gut die Hälfte aller Wohnungsgenossenschaften ist klein und hat weniger als 500 Wohnungen und macht damit nur ungefähr 10 % des gesamten genossenschaftlichen Wohnungsbestandes aus. Der Anteil der großen Wohnungsgenossenschaften mit mehr als 5.000 Wohnungen liegt bei unter 4 %. Allerdings machen diese Wohnungsgenossenschaften knapp 30 % des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes aus (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 651).

Genossenschaften sind nach § 1 Absatz 1 GenG

  • Gesellschaften
  • von nicht geschlossener Mitgliederzahl,
  • deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern.

1. Die Wohnungsgenossenschaft als Gesellschaft und juristische Person

Die Regelung benennt die Grundmerkmale der Genossenschaften. Es handelt sich bei ihnen um Gesellschaften, die vor allem durch ihren Zweck (siehe unten Ziffer 2.) von den anderen Gesellschaftsformen wie den Kapitalgesellschaften (AG, GmbH, KGaA) und den Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) abgegrenzt werden können. Ergänzend sind in diesem Zusammenhang die nach § 2 GenG auf das Genossenschaftsvermögen beschränkte Haftung und nach § 17 GenG der Status als juristische Person zu beachten.

Als Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl sind die Genossenschaften körperschaftlich organisiert (Körperschaften des Privatrechts) und vom Bestand und dem Wechsel ihrer Mitglieder unabhängig. Anders als die Kapitalgesellschaften wird die Genossenschaft trotz ihrer körperschaftlichen Verfassung durch personalistische Elemente geprägt (Nähers dazu unter Ziffer 2. “Das Personalitätsprinzip” in unserem Beitrag “Das genossenschaftliche Prinzipien-ABC“).

Die eingetragene Genossenschaft ist als solche eine juristische Person und somit rechtsfähig. Nach § 17 Absatz 1 GenG hat sie selbständig ihre Rechte und Pflichten: sie kann Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken erwerben, vor Gericht klagen und verklagt werden (§ 50 ZPO). Konstitutiv ist dafür die Eintragung der Genossenschaft in das Genossenschaftsregister. Vor der Eintragung in das Genossenschaftsregister ihres Sitzes hat die Genossenschaft nach § 13 GenG die Rechte einer eingetragenen Genossenschaft nicht, ist also auch noch keine juristische Person.

Da die eingetragene Genossenschaft eine juristische Person ist, haftet den Gläubigern für ihre Verbindlichkeiten nach § 2 GenG nur das Vermögen der Genossenschaft. Die Genossenschaftsmitglieder haften also nicht persönlich. Andererseits ist zur Vollstreckung in das Vermögen der Genossenschaft ein gegen diese gerichteter Titel erforderlich.

Anders als die Kapitalgesellschaften (AG oder GmbH) hat die Genossenschaft in der Regel kein in der Satzung festgeschriebenes Mindestkapital. Dieses hängt vielmehr von der Anzahl der Mitglieder und damit der Geschäftsanteile ab (Näheres dazu in unserem Beitrag “Geschäftsanteil und Geschäftsguthaben“), ist also variabel. In der Satzung kann allerdings nach § 8a Absatz 1 GenG ein Mindestkapital der Genossenschaft bestimmt werden, das durch die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens von Mitgliedern, die ausgeschieden sind oder einzelne Geschäftsanteile gekündigt haben, nicht unterschritten werden darf.

2. Die Wohnungsgenossenschaft als Kaufmann

Nach § 17 Absatz 2 GenG gelten Genossenschaften unabhängig von ihrer Tätigkeit aufgrund ihrer Rechtsform als Kaufleute im Sinne des Handelsgesetzbuchs. Soweit das GenG keine abweichende Regelung trifft (Wie z.B. in § 42 GenG), finden die für Kaufleute geltenden Regelungen auf die Genossenschaft Anwendung.

3. Die Wohnungsgenossenschaft als Zweckbetrieb

Das besondere einer Genossenschaft ist also ihr Zweck. Es geht nicht wie bei den meisten anderen Gesellschaften um die Erzielung eines Gewinns, sondern um die Förderung bestimmter Interessen ihrer Mitglieder. Das GenG befasst sich aber auch nur mit den Genossenschaften im formellen Sinne. Andere Kooperationen von Unternehmen oder Privatpersonen, die ebenfalls einen Förderzweck verfolgen, werden vom GenG nicht erfasst. Sie sind vielmehr nach den für ihre jeweilige Rechtsform (Z.B. eine GbR oder ein eingetragener Verein) bestehenden Regelungen zu beurteilen.

Genossenschaften kommen in vielfältiger Form im Wirtschaftsleben vor. Dabei gibt es zwei Typen:

  • die Produktivgenossenschaft
  • und die Förderungsgenossenschaft.

Bei den Produktivgenossenschaften (Zum Beispiel Winzergenossenschaften, Agrargenossenschaften) arbeiten die Mitglieder in einem genossenschaftlichen Geschäftsbetrieb zusammen, um gemeinsam Produkte oder Dienstleistungen zu erstellen und zu vertreiben.

Demgegenüber hat die Förderungsgenossenschaft die Aufgabe, ihren Mitgliedern bestimmte Leistungen (Zum Beispiel Wohnungen) zur Verfügung zu stellen  (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 602).

Für die Wohnungsgenossenschaften ist aus dem Katalog der Zwecke vornehmlich die „Förderung der Wirtschaft” ihrer Mitglieder von Bedeutung. Darunter ist die Unterstützung des privaten Lebensbereichs zu verstehen, wozu insbesondere auch die Erstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum gehört (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 76). Bei Wohnungsgenossenschaften geht es daher darum, die Mitglieder mit Wohnraum zu versorgen. Diese Mitgliederförderung ist das höchste Ziel einer jeden Wohnungsgenossenschaft und die wichtigste Aufgabe des Genossenschaftsmanagements (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 609). In § 2 Absatz 1 der GdW-Mustersatzung 2017 heißt es dazu: „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.”

Eine Wohnungsgenossenschaft ist also ein gemeinschaftlich getragenes Unternehmen, das Wohnimmobilien zur Nutzung durch seine Mitglieder bereitstellt (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 603).

Die meisten Wohnungsgenossenschaften sind sogenannte „Vermietungsgenossenschaften”, bei denen sich die Geschäftstätigkeit primär auf die Vermietung von Wohnraum an die Mitglieder bezieht. Dafür sind auch steuerliche Aspekte wichtig: Wenn sich die Genossenschaft darauf beschränkt, ihr Wohnungen an die Mitglieder zu vermieten, ist sie nach § 5 Absatz 1 Nummer 10 Körperschaftssteuergesetz steuerbefreit.

Für die Mietverträge der Genossenschaften gilt dieselbe Rechtsordnung wie für alle anderen Mietverträge auch. Insoweit können wir daher auf die allgemeinen Ausführungen auf dieser Website verweisen. In diesem Bereich der Website geht es daher vor allem um das eigentliche Genossenschaftsrecht, wie es sich aus dem Genossenschaftsgesetz (GenG) ergibt.  Es gibt aber auch ein paar mietrechtliche Besonderheiten, auf die wir ebenfalls in diesem Bereich eingehen werden.

4. Die Rechtsgrundlagen des Genossenschaftsrechts

Die Rechtsgrundlagen des Genossenschaftsrechts finden sich in erster Linie im “Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften (Genossenschaftsgesetz – GenG)“.

Für das Eintragungsverfahren gelten zudem die Regelungen der “Verordnung über das Genossenschaftsregister (Genossenschaftsregisterverordnung – GenRegV)”.

Die Genossenschaft ist als körperschaftlich organisierter Verband eine Sonderform des Vereins. Die Bestimmungen des Vereinsrechts sind daher auf die Genossenschaft ergänzend anwendbar, soweit sich nichts anders aus dem GenG oder dem Förderzweck ergibt (Berliner Kommentar zum GenG/Keßler, § 1, Rn. 3 und 8).

Die Verfassung der Genossenschaft mit Vorstand, Aufsichtsrat und Generalversammlung ähnelt der der Aktiengesellschaft (Berliner Kommentar zum GenG/Keßler, § 1, Rn. 3). Die Bestimmungen des Aktienrechts werden daher von der Rechtsprechung auf die Genossenschaft ergänzend angewendet, soweit sich nichts anders aus dem GenG oder dem Förderzweck ergibt

Schreibe einen Kommentar

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.