Wohnungsmarkt

In diesem Bereich unserer Website werden wir über Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt berichten. Da unser Schwerpunkt auf der Vermietung von Wohnraum liegt, geht es in erster Linie um die Wohnungsmieten, die Mietbelastung der Bevölkerung und die Leerstände.

Der Begriff des Wohnungsmarktes

Der Wohnungsmarkt ist Teil des Immobilienmarktes. Der Immobilienmarkt ist der Markt, auf dem Immobilien (Näheres dazu in unserem Beitrag „Immobilie”) gehandelt (verkauft oder vermietet) werden.

Den Immobilienmarkt gibt es nicht. Wegen ihrer Immobilität und ihrer Zweckgebundenheit gibt es viele Immobilienmärkte. Wer in Berlin eine 2-Zimmerwohnung mieten möchte, schaut nicht nach Wohnungen in Bremen, nicht nach Wohnungen, die zum Verkauf stehen und in der Regel auch nicht nach größeren oder kleineren Wohnungen.

Die aktuelle Entwicklung des Wohnungsmarktes

Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung, insbesondere den Zuwanderungsgewinnen und der Binnenwanderung in die Städte,  hat sich die Situation für die Mieter auf den Wohnungsmärkten in vielen Ballungsräumen in den letzten Jahren deutlich verschärft. Da der jährliche Neubaubedarf von etwa 400.000 Wohnungen durch die derzeitige Bautätigkeit auf absehbare Zeit nicht erfüllt wird, dürfte sich an dieser Situation in den betroffenen Regionen nur wenig ändern (GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seite 9). Die Mieten steigen und die Leerstände gegen zurück. Damit wird es immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

An dieser Entwicklung wird sich nach Einschätzung vieler Experten in den kommenden Jahren auch nichts ändern. Die aktuellen Trendeinschätzungen für Mietwohnungen im BBSR-Expertenpaneel zeigen weiter steigende Mieterwartungswerte und sinkende Leerstände (BBSR, Wohnungs- und Wirtschaftsimmobilien 2017, Seite 10). Die Trendeinschätzungen der Experten geben nach Auffassung des BBSR keinen Anlass dazu, in naher Zukunft auf eine Entspannung in den vielen angespannten regionalen Mietwohnungsmärkten zu hoffen.

Anders sehen dies allerdings aktuell die Immobilienweisen. Sie prognostizieren in ihrem Frühjahrsgutachten 2018 einen Rückgang der Kaufpreise für Wohnungen in den deutschen Großstädten innerhalb der nächsten 3 bis 5 Jahre um bis zu 25 %. Grund dafür sei ein geringeres Bevölkerungswachstum und eine wachsende Anzahl neuer Wohnungen.

In Berlin etwa sei der Wanderungssaldo der Inländer schon seit mehreren Jahren negativ. Nur der Zuzug von Ausländern sorge noch dafür, dass die Stadt wachse. Mittlerweile lasse der Zuzug aus dem Ausland nach, weil sowohl die Flüchtlingszahlen zurückgegangen seien als auch die Zuwanderung aus Südeuropa im Zuge der Eurokrise. Auch ziehe es die Altersgruppe der 20- bis 30-Jährigen wegen der gestiegenen Mieten nicht mehr automatisch in die Metropolen. 

Es werde auch mehr gebaut. In allen sieben sogenannten A-Städten seien 2009 nur rund 19.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt worden, 2016 schon 41.200. Dieser Trend werde sich 2018 verstärken. Das sorge am Markt für Entspannung.

Außerdem seien die Kaufpreise in den vergangenen Jahren viel stärker gestiegen als die Mieten. Seit 2009 hätten die Neuvertragsmieten in Deutschland nominal um 26 Prozent zugelegt, die Kaufpreise dagegen um 61 Prozent. Und je größer die Kluft zwischen Mieten und Kaufpreisen, desto weniger lohne sich der Kauf für Investoren.

Noch ist es allerdings auch nach Auffassung der Immobilienweisen nicht soweit. Trotz hoher Investitionen seien die Mieten 2017 um 4,3 % auf einen Mittelwert von 7,46 € gestiegen und die Kaufpreise um 7,9 %.

Bild: bf87 / Fotolia

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