Wohnungsmieten

Auf dieser Seite gehen wir auf Zahlen zur Entwicklung der Wohnungsmieten ein, die immer wieder von verschiedenen Behörden, Verbänden, Unternehmen oder Forschungseinrichtungen publiziert werden. Wichtig ist dabei, zwischen den Bestandsmieten und den Neuvertragsmieten zu unterscheiden.

Wichtig ist auch, sich klarzumachen, dass Durchschnittszahlen für ganz Deutschland immer mit Vorsicht zu genießen sind. Sie bilden die starken regionalen Unterschiede nicht ab. Sie berücksichtigen häufig wie z.B. beim Statistischen Bundesamt auch nicht, dass das Hauptproblem die hohen Neuvertragsmieten sind. Wer in Berlin oder Stuttgart eine neue Wohnung sucht, kann sich nicht damit trösten, dass es in Schwedt oder Bochum keine wesentlichen Mieterhöhungen gibt oder das es viele Mieter gibt, die seit 25 Jahren einen günstigen Bestandsmietvertrag haben.

Wohnungsmieten legten 2017 laut BBSR weiter deutlich zu

Laut einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind die Neuvertragsmieten 2017 deutschlandweit um 4,5 % auf durchschnittlich 7,99 € gestiegen. 2016 betrug das Plus noch 4,9 %. München bleibt mit Angebotsmieten von durchschnittlich 16,65 € die mit Abstand teuerste Großstadt. Es folgen Frankfurt am Main mit 13,09 €, Stuttgart mit 12,62 €, Freiburg im Breisgau mit 11,74 €, Ingolstadt mit 11,28 € und Hamburg mit 11,14 €. In bestimmten ländlichen Gegenden bekommt man dagegen schon Wohnungen für unter 4,50 €. 

Die vom BBSR ausgewerteten Angebotsmieten basieren auf Inseraten aus Immobilienplattformen und Internet-Angeboten von Tageszeitungen. Die berechneten Mieten sind Nettokaltmieten ohne Nebenkosten für nicht-möblierte Wohnungen zwischen 40 und 130 Quadratmetern. Bestandsmieten wurden nicht erfasst.

Deutscher Mieterbund erwartet 2018 Mietanstieg von 5 % bis 10 %

Der Deutsche Mieterbund erwartet für 2018 nach Angaben seines Bundesdirektors Siebenkotten gegenüber dpa einen weiteren Mietanstieg von durchschnittlich 5 %. In Großstädten könnten die Steigerungen sogar 10 % betragen. Dies berichtet der Spiegel am 24. Dezember 2017. Nicht nur die Neuvertragsmieten, sondern auch die Bestandsmieten würden 2018 mit beschleunigter Dynamik zulegen. Wohnen werde in den deutschen Großstädten mittlerweile zu einem Armutsrisiko.

F + B Mietspiegelindex 2017

Die ortsüblichen Vergleichsmieten haben sich 2017 nach den Zahlen des F + B Mietspiegelindex 2017 in den deutschen Städten mit mindestens 20.000 Einwohnern im Schnitt um 2,1% erhöht (Vorjahreswert +1,8%). Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete beträgt danach in Deutschland 6,72 Euro/m² (2016: 6,54 Euro/m²). Zugrunde gelegt hat die Analyse die Nettokaltmieten von Bestandsmietverträgen über Wohnungen mit 65 m² Wohnfläche sowie mittlerer Ausstattung und Lage.

In München sind die Mieten weiterhin am höchsten. Hier liegt die Vergleichsmiete bei 10,22 Euro/m² und damit 52% über dem Bundesschnitt. In Stuttgart (Rang zwei) sind es 9,92 Euro/m², Köln kommt auf 8,43 Euro/m², Hamburg auf 8,38 Euro/m², Düsseldorf auf 8,26 Euro/m². 

Vergleichsweise günstig ist nach dieser Untersuchung noch das Wohnen in Berlin. Dort liegen die Mieten bei 7,08 Euro/m² (2016: 6,46 Euro/m²) in den westlichen Bezirken und bei 6,40 Euro/m² (2016: 5,85 Euro/m²) in den östlichen. Die gewichtete Durchschnittsmiete nettokalt des Berliner Mietspiegels 2017 liegt bei 6,39 €/m² monatlich im Vergleich zum Mietspiegel 2015 mit 5,84 €/m². 

In der Erhebung für den Mietspiegelindex werden nur Wohnungen berücksichtigt, bei denen die Miete in den abgelaufenen vier Jahren geändert wurde. Preisgebundene Wohnungen fließen nicht ein. Insofern geben die durchschnittlichen Mietspiegelwerte die Bestandsmieten wieder.

Zahlen des Statistischen Bundesamtes

In einer Pressemitteilung vom 01. März 2017 (070/17) beziffert das Statistische Bundesamt die Inflationsrate in Deutschland im Februar 2017 auf 2,2 %. Eine solch hohe Inflationsrate wurde zuletzt im August 2012 gemessen. Die Nettokaltmieten stiegen demgegenüber nur um 1,6 %. Die Werte für Haushaltsenergie und Kraftstoffe erhöhten sich allerdings um 7,2 %.

Zahlen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. hat im November 2016 die neueste Ausgabe seiner Jahresstatistik „Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017 – Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW” vorgelegt. Daraus sind die folgenden Angaben zur Miethöhe.

Die Bestandsmieten sind 2015 deutschlandweit um 1,2 % und damit weniger stark als im Vorjahr gestiegen. Sie liegen jetzt bei 5,71 €/m² (GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seite 9).

Die Neuvermietungsmieten erhöhten sich 2015 um 3,2 % und liegen jetzt durchschnittlich bei 7,29 €/m² (GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seite 9).

Der GdW sieht in diesen Zahlen bereits eine Beruhigung des Wohnungsmarktes. Regional verlief die Mietenentwicklung allerdings nach Angaben des GdW sehr unterschiedlich. 31 Kreise und kreisfreie Städte wiesen stagnierende und rückläufige Neu- und Wiedervermietungsmieten auf. Überdurchschnittlich stiegen die Mieten dagegen in 51 Kreisen und kreisfreien Städten der wachsenden Großstädte und Verdichtungsräume (GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seite 9).

Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)

Das Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) legte im Oktober 2016 seinen Bericht „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016” vor. Danach steigen die Mieten in den Großstädten weiter überdurchschnittlich an. Viele ländliche Gebiete seien dagegen durch Abwanderung, Wohnungsleerstand und ein niedriges Mietniveau geprägt. Diese Entwicklungen führten zu großen regionalen Unterschieden bei den Wohnungsmieten. Die Spanne bei den durchschnittlichen Neuvertragsmieten reiche im ersten Halbjahr 2016 z.B. in Bayern von 4,24 €/m² in Wunsiedel im Fichtelgebirge bis zu 15,52 €/m² in  München. Vor allem in den großen Städten über 500.000 Einwohner und in einigen kleineren Großstädten mit Universitäten stiegen die Mieten weiter. Bundesweit legten die Neuvertragsmieten im ersten Halbjahr 2016 um 3,2 Prozent zu.

Am 15.03.2017 legte das BBSR unter dem Titel „Wohnungsmieten 2016 flächendeckend gestiegen” eine Untersuchung zur Entwicklung der Wohnungsmieten 2016 vor. Danach sind die Neuvertragsmieten in Deutschland im Jahr 2016 gegenüber dem Vorjahr um 4,9 Prozent auf durchschnittlich 7,65 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Besonders stark zogen die Preise in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern an. Zur Entwicklung schreibt das BBSR:

„Im Schnitt stiegen die Mieten der im Jahr 2016 angebotenen Wohnungen in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern um 6,3 Prozent – auf 9,97 Euro pro Quadratmeter. In den anderen kreisfreien Großstädten legten die Angebotsmieten um 4,5 Prozent auf durchschnittlich 7,33 Euro pro Quadratmeter zu. Auch in den städtischen Kreisen setzte sich die Dynamik fort. Dort erhöhten sich die Angebotsmieten im Schnitt auf 7,20 Euro pro Quadratmeter und damit verglichen mit dem Vorjahr um 4,6 Prozent. Die ländlichen Kreise haben weiterhin niedrige Mietenniveaus. Sie liegen im Schnitt bei 5,87 Euro je Quadratmeter, weisen aber ebenfalls im Durchschnitt leichte Mietensteigerungen auf.

München bleibt für Wohnungssuchende mit durchschnittlich 15,65 Euro pro Quadratmeter die teuerste Großstadt Deutschlands. Es folgen Frankfurt am Main (12,76 Euro) und Stuttgart (11,93 Euro), Freiburg im Breisgau (11,39 Euro), Ingolstadt (11,14 Euro) und Hamburg (10,92 Euro). Rund um München, Frankfurt am Main und Stuttgart strahlen hohe Mieten besonders weit in den Pendlereinzugsbereich aus. In Metropolen wie Düsseldorf, Köln und Berlin reichen sie in der Regel hingegen nur ins engere Umland.”

Zur Begründung dieser Entwicklung verweist das Institut auf die anhaltend hohe Zuwanderung aus dem In- und Ausland in die wachsenden Großstädte, die zu Wohnungsengpässen und steigenden Mieten führen. Zugleich geht BBSR-Direktor Herrmann aber davon aus, dass sich das Wohnungsangebot im Neubau und Bestand nach einiger Zeit der Nachfrage wieder annähert und sich dadurch die Mietentwicklung wieder beruhigt. Eine Begründung für diesen Optimismus liefert er aber nicht.

Was die Untersuchung auch zeigt: Die Neuvertragsmieten für Neubauten sind nochmals deutlich höher als die Neuvertragsmieten für Bestandsbauten. Der normale marktkonforme Neubau wird daher zu keiner Entlastung der Wohnungsmärkte für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen führen.

Die vom BBSR ausgewerteten Angebotsmieten basieren auf Inseraten aus Immobilienplattformen und Internet-Angeboten von Tageszeitungen für Erst- und Wiedervermietungen von Wohnungen. Bei den berechneten Mietwerten handelt es sich um Nettokaltmieten ohne Nebenkosten für nicht-möblierte Wohnungen zwischen 40 und 130 m². Mieten aus bestehenden Mietverträgen (Bestandsmieten) werden mit dieser Quelle nicht dargestellt.

Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2017 der TAG Immobilien AG

Die Neuvermietungsmieten in Berlin lagen im 1. Halbjahr 2017 nach dem Wohnungsmarktbericht 2017 der TAG Immobilien AG im Schnitt bei 10,09 € pro Quadratmeter netto kalt. Das ist rund ein Drittel mehr als vor fünf Jahren. In Berlin sind die Mieten damit so hoch wie nirgendwo sonst in Ostdeutschland. Die Wohnungen in Potsdam sind mit 9,99 € fast genauso teuer. Weil es in Berlin und Potsdam immer schwieriger wird, eine passende Wohnung zu finden, zieht es die Menschen zunehmend ins Umland, wo die Mieten zwar noch niedriger sind, aber ebenfalls steigen.

Auch die Wohnkostenbelastung, also die Relation der Wohnkosten zum verfügbaren Einkommen, ist stark gestiegen. In Berlin müssen Haushalte mittlerweile im Schnitt 32 % ihres Nettoeinkommens für das Wohnen ausgeben, in manchen Teilen der Stadt sind es bis zu 51 %. In Potsdam sind es 29 %.

In die Untersuchung sind Den aus 27 ostdeutschen Städten eingeflossen. Der Bericht steht auf der Website der TAG Immobilien AG zum kostenlosen Download zur Verfügung.

Bild: icreative3d / Fotolia

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